Решение от 8 января 2018 г. по делу № А46-17730/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17730/2017
09 января 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2017 года. Полный текст решения изготовлен 09 января 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644099, <...>)

к акционерному обществу «Строй Финанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 141421, <...>)

при участии в деле третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644007, <...>

о государственной регистрации права собственности,

в заседании суда приняли участие:

от истца - ФИО2 по доверенности от 15.11.2017,

от ответчика - не явились, извещены,

от третьего лица - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Центр» (далее – ООО «Гостиничный комплекс «Центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к акционерному обществу «Строй Финанс» (далее – АО «Строй Финанс», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просив зарегистрировать переход права собственности к ООО «Гостиничный комплекс «Центр» на основании соглашения от 30.09.2014 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014, заключенного между ООО «Гостиничный комплекс «Центр» и ООО «Строй Финанс» на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4491, общей площадью 654,7 кв. м, расположенного на четвертом этаже в здании общественно-делового центра, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19; 22/114 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером 55:36:040117:4494, общей площадью 1944,3 кв.м, расположенное в подвале здания общественно – делового центра по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19; 1307/20000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040:117:3162, общей площадью 3294 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир двухэтажное административное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина, д. 14.

Определением суда от 31.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, третье лицо).

В судебном заседании, открытом 20.12.2017 г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.12.2017 г. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

Управление Росреестра по Омской области в представленном письменном отзыве пояснило порядок государственной регистрации на основании решения суда.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

08 августа 2014 г. между ООО «Гостиничный комплекс «Центр» (продавец) и ООО «Строй Финанс» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 265901, по условиям которого продавец обязуется передать (продать) в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Характеристики имущества согласовываются сторонами в приложении № 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Цена передаваемых нежилых помещений составляет 61 795 200 руб. При этом стоимость продаваемой по настоящему договору доли в праве собственности на земельный участок составляет 15 000 руб. Вышеуказанная в пункте 2.1 денежная сумма будет оплачена покупателем продавцу в срок до 01.11.2014 г. включительно путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, либо иным законным способом, согласованным сторонами. По взаимному согласию сторон при расчетах по настоящему договору в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у продавца возникает право залога на вышеуказанное имущество. Право собственности на передаваемое имущество возникает у покупателя со дня государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Омской области (ипотека в силу закона). (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1 договора).

В приложении № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г. стороны согласовали следующие характеристики передаваемого недвижимого имущества:

- нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4491, общей площадью 654,7 кв. м, расположенное на четвертом этаже в здании общественно-делового центра, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19;

22/114 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером 55:36:040117:4494, общей площадью 1944,3 кв.м, расположенное в подвале здания общественно – делового центра по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19;

- 1307/20000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040:117:3162, общей площадью 3294 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир двухэтажное административное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина, д. 14.

По акту приема-передачи от 08.08.2014 г. вышеуказанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю.

25 августа 2014 г. зарегистрировано право собственности ООО «Строй Финанс» на вышеуказанные объекты недвижимости.

30 сентября 2014 г. между ООО «Гостиничный комплекс «Центр» (продавец) и ООО «Строй Финанс» (покупатель) заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г., по условиям которого с даты расторжения договора купли-продажи (27.10.2014 г.) прекращаются все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, за исключением нижеприведенных обязательств: покупатель обязуется в срок не позднее 2-х рабочих дней с даты подписания настоящего соглашения возвратить объекты недвижимого имущества, полученные во исполнение договора купли-продажи путем подписания двустороннего акта приема-передачи по возврату от покупателя к продавцу объектов и совместного обращения с продавцом в Управление Росреестра по Омской области с соответствующим заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты от покупателя к продавцу; продавец обязуется в срок не позднее 2-х рабочих дней с даты подписания настоящего соглашения подписать с покупателем двусторонний акт приема-передачи по возврату от покупателя к продавцу объектов и совместно с покупателем обратиться в Управление Росреестра по Омской области с соответствующим заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты от покупателя к продавцу.

По акту приема-передачи от 30.09.2014 г. поименованные в нем объекты недвижимости переданы (возвращены) продавцу.

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Омской области, 12.11.2014 г. стороны обращались с заявлением о государственной регистрации соглашения от 30.09.2014 г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г., однако государственная регистрация была прекращена без рассмотрения по заявлению заявителей.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2015 по делу № А46-2895/2015 ООО «Гостиничный комплекс «Центр» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего должника ФИО3.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.09.2016 по делу № А46-2895/2015 конкурсным управляющим ООО «Гостиничный комплекс «Центр» утвержден ФИО4.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц АО «Строй Финанс» создано путем реорганизации в форме преобразования 23.06.2017 г. и является правопреемником ООО «Строй Финанс».

Конкурсный управляющий ООО «Гостиничный комплекс «Центр» направил в адрес ответчика уведомление (претензию) от 22.08.2017 г. о необходимости государственной регистрации вышеуказанного соглашения от 30.09.2014 г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г., которое АО «Строй Финанс» в добровольном порядке не удовлетворено.

Указывая, что в нарушение условий соглашения от 30.09.2014 г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г., ответчик в Управление Росреестра по Омской области с соответствующим заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от покупателя к продавцу не обратился, в Едином государственном реестре недвижимости сохраняются в отношении них сведения о праве собственности ответчика, который уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм материального права и правовых позиций, одним из правовых последствий расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г. должна была явиться государственная регистрация перехода права собственности на отчужденные по данному договору объекты недвижимости от покупателя к продавцу - ООО «Гостиничный комплекс «Центр».

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Действия по выполнению предусмотренной соглашением от 30.09.2014 г. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014 г. обязанности по государственной регистрации перехода права собственности ответчик не совершил, направленное в адрес общества уведомление (претензию) от 22.08.2017 г. оставил без ответа. Вышеуказанное поведение АО «Строй Финанс» суд оценивает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Гостиничный комплекс «Центр» как законные, обоснованные и подтвержденные материалами дела подлежат удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Центр» на основании соглашения от 30.09.2014 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 265901 от 08.08.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Центр» и обществом с ограниченной ответственностью «Строй Финанс» на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:4491, общей площадью 654,7 кв. м, расположенного на четвертом этаже в здании общественно-делового центра, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19; 22/114 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером 55:36:040117:4494, общей площадью 1944,3 кв.м, расположенное в подвале здания общественно – делового центра по адресу: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина угол Карла Либкнехта, д. 14/19; 1307/20000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040:117:3162, общей площадью 3294 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир двухэтажное административное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ улица Гагарина, д. 14.

Взыскать с акционерного общества «Строй Финанс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 141421, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644099, <...>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов