Постановление от 25 марта 2022 г. по делу № А59-4976/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-841/2022
25 марта 2022 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2022 года.


Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова


при участии:

от ответчика: ФИО1, представитель, доверенность от 01.02.2022 №3


рассмотрев в судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект»

на решение от 30.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021

по делу № А59-4976/2020

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693005, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов


Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (далее - ответчик, ООО СК «СахМонтажПроект», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3а, путем продажи с публичных торгов.


Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021, иск удовлетворен.


ООО СК «СахМонтажПроект», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований Департамента отказать.


В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы настаивает на позиции о том, что договор аренды земельного участка от 27.07.2017 №02215/17 является действующим, поскольку в силу положений статьей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73), считается возобновленным на неопределенный срок. Указанные обстоятельства исключают возможность удовлетворения требований истца, основанных на положениях пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ.


Департаментом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.


В судебном заседании, проведенном путем использования системы веб-конференции, представитель ООО СК «СахМонтажПроект» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении.


Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд округа не обеспечил, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.


Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.


Судами по материалам дела установлено, что ООО СК «СахМонтажПроект» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж», по ул. Достоевского, 3А (дата регистрации права собственности – 26.05.2017).

Между Департаментом (арендодатель) и ООО СК «СахМонтажПроект» (арендатор) 27.07.2017 заключен договор аренды земельного участка №02215/17, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020, земельный участок, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1 495 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А. Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта: «Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций».

Согласно пункту 1.3 договора на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 65:01:0204003:696.

Департамент 12.08.2020 направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 №02215/17, которое получено обществом 21.08.2020.


Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.


Суды, удовлетворяя исковые требования Департамента, исходили из того, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости с 10% готовностью не закончено, срок действия договора аренды земельного участка истек, установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется.


Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ).

В части 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ).

Законом №171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона №137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.


Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А59-6042/2020, имеющего преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, суды установили, что ООО СК «СахМонтажПроект» реализовано право на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства спорного объекта, срок действия указанного договора аренды от 27.07.2017 истек 27.07.2020, арендные правоотношения сторон прекращены; строительство объекта недвижимости не закончено.


Изъятие спорного объекта путем продажи с публичных торгов явилось следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований Департамента на основании пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ.


Оснований не согласиться с указанными выводами судов у кассационной коллегии не имеется.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 27.07.2017 №02215/17 является действующим в силу положений статьей 610, 621 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в Постановлении №73, отклоняются судом округа, поскольку были предметом исследования судов при рассмотрении дела №А59-6042/2020 и отклонены с указанием соответствующих мотивов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение и апелляционное постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу №А59-4976/2020 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова


Судьи В.А. Гребенщикова


С.И. Гребенщиков