Решение от 10 июня 2021 г. по делу № А63-12647/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело № А63-12647/2018

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном онлайн - заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Коммаяк», п. Коммаяк, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г. Новопавловск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН <***>, ИНН <***>,

отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа, ОГРН <***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю,

о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды,

о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 22.05.2018 № 26 А,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок,

по встречному исковому заявлению администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г. Новопавловск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к акционерному обществу «Коммаяк» о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040,

при участии представителей индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 02.07.2018) и ФИО4 (доверенность от 24.02.2021), в отсутствие остальных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения нформации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет,



У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «Коммаяк» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации Кировского городского округа Ставропольского края (далее – администрация), отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, глава хозяйства), в котором просило:

- признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172 площадью 194 324 кв.м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское, состоявшийся 21.05.2018,

- признать недействительным договор аренды № 26А от 22.05.2018, заключенный между отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2;

- применить последствия недействительности договора аренды № 26А от 22.05.2018, возложив на индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обязанность вернуть отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края по акту приема-передача земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Требования основаны на статьях 167 – 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 39.6, 39.11 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы нахождением на переданном предпринимателю в аренду земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества.

Администрация предъявила обществу встречный иск о признании отсутствующим права собственности на принадлежащий обществу объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Встречный иск мотивирован отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о наличии на спорном участке принадлежащего обществу строения; объект на момент проведения аукциона прекратил свое существование.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением от 21.09.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.12.2020, первоначальные требования удовлетворены, во встречном иске отказано; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду главе хозяйства в связи с нахождением в его пределах принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Право собственности на строение возникло у истца до образования спорного участка; правовой статус объекта недвижимости не требовал обязательного внесения в ЕГРН сведений о его расположении на земельном участке. На момент регистрации права собственности на здание и его кадастрового учета спорный земельный участок образован не был. С учетом проведенной по делу судебной экспертизы суды пришли к выводу о том, что техническое состояние принадлежащего обществу строения позволяет ему реализовать преимущественное право на приобретение земельного участка для его эксплуатации, поскольку данный объект (несмотря на частичное разрушение) сохранил фундамент и может быть отремонтирован.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2021 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении представители предпринимателя настаивали на удовлетворении первоначального иска и отклонении встречного, ссылаясь на то, что в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В рассматриваемом случае на спорном земельном участке с кадастровым номером 26:35:080603;172 расположено здание «Склад для удобрений», принадлежащее истцу. Согласно экспертному исследованию, проводимому в целях установления вопроса на каком земельном участке фактически располагается указанное здание и определения его технического состояния, при проведении натурного осмотра на месте выявлены остатки разрушенного строения в виде остатков фундамента, площадки с твердым покрытием и бетонных блоков. Размеры контура указанного строения составляют 30 м на 11, 8 м. На основании размера и местоположения указанных конструкций они идентифицированы экспертом как конструкции здания «Склад для удобрений» литер Б, имеющего кадастровый номер 26:35:000000:7040 (стр. 19 заключения). Таким образом, экспертным заключением №3/028/2019 от 08.07.2019 г. подтвержден тот факт, что конструкции здания общества находятся на территории спорного земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172. В рассматриваемом случае факт полного уничтожения здания материалами дела не подтверждаются — экспертом установлено наличие его отдельных конструкций. Более того, пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции до 01.01.2017 г.‚ а также действующие в настоящее время положения пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. Зарегистрированное за общество право на здание с кадастровым номером с кадастровым номером 26:35:000000:7040 в установленном законом порядке не оспорено и не прекращено. В связи с изложенным сам по себе факт аварийного технического состояния сохранившихся конструкций здания, принадлежащего обществу, не может рассматриваться как основание для прекращения права собственности на это имущество. Изложенный подход о сохранении прав на землю у собственника частично разрушенного здания соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156. Собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота. Принимая во внимание предмет рассматриваемого спора, сохранение оспариваемого договора аренды может повлечь за собой не только лишение общества прав на проведение работ по капитальному ремонту принадлежащего ему здания, но и прав на это имущество как таковое.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей предпринимателя, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01.11.2002 за акционерным обществом «Коммаяк» осуществлена государственная регистрации права собственности на нежилое здание «Склад для удобрений», литер Б, этажность 1, общей площадью 342,7 кв.м, условный номер 26:35:080006:2002:7980, расположенное по адресу: участок Аэродром, поселок Коммаяк, Кировский район, Ставропольский край, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 01.11.2002 г., 26АГ 057473, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края. Указанному объекту недвижимости 04.02.2014 г. был присвоен кадастровый номер 26:35:000000:7040.

Постановлением администрации Кировского городского округа Ставропольского края от 13.04.2018 г. № 597 принято решение о проведении 21.05.2018 аукциона № 1 на право заключения договоров аренды земельных участков. В предмет указанного аукциона в качестве лота № 3 в числе прочих, был включен земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172, площадью 194 324 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – сельскохозяйственное использование.

Согласно протоколу аукциона № 1/3 от 21.05.2018 победителем торгов по лоту № 3 был признан ФИО2, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

По результатам аукциона между отделом имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 был заключен договор аренды № 26А от 22.05.2018.

В соответствии с договором аренды арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 на срок с 21.05.2018 по 21.05.2028.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 не мог быть предметом аукциона, поскольку на нем расположено здание, принадлежащее на праве собственности обществу, последнее обратилось с рассматриваемым иском в суд.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В качестве исключения из указанного правила в пункте 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 указанного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В целях установления наличия на спорном земельном участке объекта капитального строительства – здания «Склад для удобрений» с кадастровым номером 26:35:000000:7040, принадлежащего обществу на праве собственности назначено проведение судебной экспертизы по следующим вопросам:

1. На каком земельном участке фактически и согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости располагается здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040?

2. Если здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040 располагается на земельном участке с кадастровым номером 26:35:080603:172, то определить техническое состояние данного здания?

По результатам проведения указанной экспертизы в материалы дела представлено заключение № 3/028/2019 от 08.07.2019, подготовленное экспертом ООО «Ставропольский экспертный центр» ФИО5 Согласно указанному заключению при проведении натурного осмотра на месте выявлены остатки разрушенного строения в виде остатков фундамента, площадки с твердым покрытием и бетонных блоков. Размеры контура указанного строения составляет 30 м на 11,8 м (стр. 18 заключения). На основании размера и местоположения указанных конструкций они идентифицированы экспертом как остатки разрушенного здания «Склад для удобрений» литер Б, имеющего кадастровый номер 26:35:000000:7040 (стр. 19 заключения). При этом эксперт, отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что остатки фундамента здания с кадастровым номером 26:35:000000:7040 располагаются в границах участка с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Администрацией в рамках настоящего спора заявлено требование о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости в связи с его полным разрушением и фактическим отсутствием.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» \в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При этом, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

Для проверки факта гибели (уничтожения) спорного здания определением суда от 10.10.2019 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам:

1. Является ли нежилое здание «Склад для удобрений» с кадастровым номером 26:35:000000:7040 полностью разрушенным (уничтоженным), т.е. имеет ли место факт гибели или уничтожения данного здания?

2. Позволяет ли техническое состояние оставшихся строительных конструкций нежилого здания с кадастровым номером 26:35:000000:7040 привести данный объект недвижимости в состояние, позволяющее использовать его по назначению?

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы № 02- 02/20 от 20.02.2020 здание имеет частично разрушенные ленточные бутовые фундаменты под наружные и внутренние стены. Согласно ответу эксперта по первому вопросу, частично сохранившийся фундамент позволяет сделать вывод о неполном разрушении или уничтожении здания. При ответе на второй вопрос эксперт указал, что фундамент может быть использован для реконструкции здания, так как его состояние позволяет произвести восстановительные работы для возведения конструктивных элементов, опирающихся на данное основание (стены, перекрытия, кровля и т.д.).

Суд кассационной инстанции в постановлении от 05.03.2021 по настоящему делу указал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 № 305-ЭС19-18180 по делу № А41-81024/2018). Согласно правовой позиции определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик. Из заключения судебных экспертиз следует, что объект, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, представляет собой полуразрушенную часть фундамента. Здание склада удобрений с кадастровым номером 26:35:000000:7040 на момент проведения экспертизы полностью отсутствует (ограждающих конструкций, перекрытий и крыши не имеется). Указанные технические характеристики не позволяют отнести спорный объект к недвижимым объектам. Расположение фундамента площадью 342,7 кв. м на незначительной части спорного земельного участка площадью 194 324 кв. м не может свидетельствовать об утрате публичным собственником фактического владения этим участком. При этом из судебных актов не следует, что доступ к спорному объекту ограничен.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569, о том, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, избранный администрацией способ защиты является надлежащим.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В силу правовой позиции выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.06.2020 №292/10 приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приобретения земельного участка в собственность или аренду.

Во всяком случае, общество, приобретя право собственности на спорный объект в 2002 году, до момента возникновения спора не приступило к восстановлению объекта.

Таким образом, с учетом того, что здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040, на которое за АО «Коммаяк» зарегистрировано право собственности полностью отсутствует (ограждающих конструкций, перекрытий и крыши не имеется), утрачена возможность использования этого объекта по назначению, общество не приступило к его восстановлению, исковые требования администрации Кировского городского округа Ставропольского края о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040 подлежат удовлетворению.

В рассматриваемом случае удовлетворение встречного иска исключает полностью удовлетворение первоначального иска, направленного на оспаривание предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:35:000000:7040 в аренду по результатам проведения публичных процедур.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 132, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования акционерного общества «Коммаяк», п. Коммаяк, ОГРН <***>, ИНН <***> к администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г.Новопавловск, ОГРН <***>, ИНН <***>, индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН <***>, ИНН <***>, отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа, ОГРН <***>, о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды, о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 22.05.2018 № 26 А, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования администрации Кировского городского округа Ставропольского края, г. Новопавловск, ОГРН <***>, ИНН <***>, к акционерному обществу «Коммаяк» о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040 удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности акционерного общества «Коммаяк», п. Коммаяк, ОГРН <***>, ИНН <***>, на объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040.

Взыскать с акционерного общества «Коммаяк», п. Коммаяк, ОГРН <***>, ИНН <***> в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления решения в законную силу и при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена добровольно.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова