Решение от 28 марта 2023 г. по делу № А72-13211/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело № А72-13211/2022

28.03.2023


Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2023

В полном объеме решение изготовлено 28.03.2023


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании

дело по иску

Комитета по управлению имуществом города Димитровграда (ОГРН <***>, ИНН <***>), Ульяновская область

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

о расторжении договора аренды земельного участка

об обязании возвратить земельный участок


при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность №04/4400 от 23.12.2022г., диплом; посредством сервиса веб-конференции (онлайн-заседание).

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 09.11.2022г., диплом 107304 0014231 от 03.07.2021г.



установил:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», в котором просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.02.2018 № 23/01/А-2018-22 с кадастровым номером 73:23:000000:2730, площадью 1500 кв.м., находящийся по адресу: <...> «г», с видом разрешенного использования – магазины;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» возвратить земельный участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Димитровграда в надлежащем состоянии путем демонтажа металлического каркаса (ограждение футбольной площадки).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2022 указанное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Определением от 07.02.2023 суд принял отказ истца от исковых требований в части требования к ООО «Стандарт» демонтировать металлический каркас (ограждение футбольной площадки).

В судебном заседании 14.03.2023 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 21.03.2023 до 13 час. 10 мин.

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания).

После окончания перерыва судебное заседание 21.03.2023 продолжено.


Из материалов дела следует.

02.02.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Дворцовый ряд - Агро 1» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 23/01/А-2018-22, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:23:000000:2730, расположенный по адресу: <...> №19 г, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины, площадью 1500 кв.м. именуемый в дальнейшем Участок (п. 1.1).

Согласно п. 2.1 договора, Договор заключается на согласованный Сторонами срок с 26.12.2017 по 25.12.2027. В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с 26.12.2017.

По передаточному акту Арендодатель передал Арендатору земельный участок.

21 сентября 2018г. между ООО «Дворцовый ряд-Агро-1» и ООО «Стандарт» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым «Цедент» ( ООО «Дворцовый ряд-Агро-1» уступает, а Цессионарий (ООО «Стандарт» ) принимает права и обязанности по договору №23/01/А-2018-22 от 02.02.2018г.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 73:23:000000:2730 относится к землям государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст. 2 указанного закона (в редакции до 01.01.2019), уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.п.23 п.2.5 Положения об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее – Агентство), утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 №1/20-П (в редакции, действовавшей до 01.01.2019), Агентство является исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Законом Ульяновской области от 21.07.2017 N 79-ЗО внесены изменения в статью 2 Закона Ульяновской области № 85-ЗО от 03.07.2015, которые вступили в силу с 1 января 2019 года.

С учетом внесенных изменений, с 01.01.2019 перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, только между органом местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" и органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Ульяновской области № 85-ЗО от 03.07.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не относящимися к муниципальному образованию "город Ульяновск", осуществляют органы местного самоуправления городского округа, городского поселения, муниципального района.

Применительно к настоящему делу, с 01.01.2019 к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешли права уполномоченного органа по спорному договору аренды земельного участка, независимо от его переоформления в силу ст. 3.3 вышеуказанного Закона.

Таким образом, суд исходит из того, что в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешли права арендодателя по вышеуказанному договору аренды.

С передачей распорядительных функций к Комитету по управлению имуществом города Димитровграда перешло и право на предъявление требований по договорам аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, в том числе по спорному договору.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N301/10.

Как следует из искового заявления, «Комитетом выявлено нахождение на земельном участке зарослей деревьев, мусора, что свидетельствует о нарушении арендатором условий договора аренды. Земельный участок используется не по назначению».

Истец направил арендатору уведомление об устранении нарушений договора аренды и расторжении договора аренды, необходимости вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

В ответ на указанное уведомление, арендатор сообщил о том, что нарушения в использовании земельного участка устранены и участок используется по целевому назначению.

Как следует из искового заявления, «Отдел муниципального контроля Администрации города Димитровграда было проведено повторное обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого выявлено, что на земельном участке произрастают деревья и древесно-кустарниковые насаждения, на земельном участке расположен металлический каркас (ограждение футбольной площадки).

Таким образом, земельный участок не используется по целевому назначению - под магазины».

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Истец просит расторгнуть договор аренды от 02.02.2018 № 23/01/А-2018-22.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Согласно договора аренды от 02 февраля 2018г. № 23/01/А-2018-22 (п.5.2.2) Арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора:

-в связи с существенным или неоднократным нарушением Арендатором условий договора;

-при использовании Арендатором земельного участка запрещенными способами, приводящими к существенному ухудшению его состояния;

-при использовании Арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Как утверждает ответчик, «со стороны Арендатора условия договора аренды не нарушались, состояние земельного участка не ухудшалось, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме.

На арендованном ООО «Стандарт» участке отсутствует мусор и заросли деревьев, о чем ответчик сообщил истцу письмом от 15.08.2022г. № 11 , с приложением фотоматериалов. Уборка территории осуществлялась надлежащим образом, о чем свидетельствует Акт выполненных работ от 04.08.2022г. В 2021 году ООО «Стандарт» так же осуществляло уборку территории - Акт выполненных работ № 62 от 29.06.2021г. с ИП ФИО4 на сумму 11 000 руб.

В период срока действия договора аренды, ООО «Стандарт» занималось разработкой технического задания для проектирования и строительства здания магазина на арендованном земельном участке.

Осуществлялся поиск подрядных и проектных организаций, велся переговорный процесс по условиям заключения договоров подряда.

Однако, после введения карантинных ограничений, связанных с пандемией COVID 19, работы были приостановлены».

В передаточном акте земельного участка, подписанном в момент заключения договора аренды, не имеется информации о наличии на данном земельном участке здания магазина.

Стороны подтвердили факт отсутствия здания магазина на участке на момент заключения договора.

Как следует из пояснений сторон, при заключении договора предполагалось, что арендатор приступит к строительству на арендованном земельном участке здания магазина.

Из материалов дела следует, что на данный момент ответчиком получен градостроительный план на земельный участок для получения в дальнейшем разрешения на строительство здания магазина на арендованном земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; ответчик заключил договор на выполнение работ по подготовке инженерных изысканий и предпроектной проработки для строительства магазина по адресу: <...> с ООО «Гео плюс». Кроме того, на основании договора подряда №41, заключенного ответчиком с ООО «Ремстройснаб», последний осуществил демонтаж металлической конструкции, находящейся на арендованном земельном участке.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Учитывая вышеизложенное, и поскольку расторжение договора аренды является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, суд считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка от 02.02.2018г. № 23/01/А-2018-22.

В связи с чем, в удовлетворении данного требования следует отказать.


В отношении требования об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок по акту приема-передачи суд исходит из следующего.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку правоотношения по аренде спорного участка не прекращены, договор аренды земельного участка не расторгнут, то у ответчика обязанность вернуть его истцу не возникла.

На основании изложенного исковые требования следует оставить без удовлетворения в полном объеме.


Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора, судом отклоняется.

Как следует из материалов дела, истец направлял в адрес ответчика уведомление о расторжении договора от 20.07.2022 №04/2429 (идентификационный номер отправления 43351373048508).

Согласно отчету Почты России об отслеживании почтового отправления данное уведомление было вручено адресату 14 августа 2022.

Факт получения данного письма, подтверждается ответом ООО «Стандарт» от 15.08.2022 №11 на данное письмо истца. При этом, Арендатор в своем ответе не соглашается с доводами истца и считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.


Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на истца, но не взыскивать, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167-172, 176-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Димитровграда к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.


Судья С.А. Абрашин