Решение от 24 декабря 2020 г. по делу № А73-11808/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11808/2020
г. Хабаровск
24 декабря 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.12.2020.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,


при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,


рассмотрел в заседании суда дело


по иску Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)


к обществу с ограниченной ответственностью «Арес» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)


об изъятии объекта,


при участии в судебном заседании:

от истца – Н.С. Ветрик, представитель, доверенность № 1-1-41/7541 от 06.07.2020;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.



Администрация города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арес» (далее – ООО «Арес», Общество) об изъятии принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства – склада (кадастровый номер 27:22:0011201:1624), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011201:1479, по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.


Исковые требования мотивированы истечением срока действия договора аренды № 10751/3 от 12.07.2017, а также отсутствием доказательств завершения строительства спорного объекта, нормативно обоснованы положениями статей 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).


Ответчик, уведомленный о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отзыв на иск не представил.


В заседании суда представитель Администрации (в режиме on-line-заседания) поддержал требования, настаивал на их удовлетворении.


ООО «Арес», извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило.


Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.


Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд



У С Т А Н О В И Л:

01.12.2014 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Арес» (арендатор) заключен договор аренды № 9112/3, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование Общества передан земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011201:1479, из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 4 512 кв.м по адресу: <...>.


Действие договора распространено на период 10.06.2014-01.06.2017 (пункт 2.1).


В соответствии с пунктом 1.1 участок предоставлен в целях строительства склада-магазина.


23.05.2017 в публично достоверный государственный реестр внесены сведения о регистрации права собственности ООО «Арес» на объект незавершенного строительства - склад, кадастровый номер 27:22:0011201:1624, площадь застройки 39,5 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011201:1479.


Впоследствии между указанными сторонами в отношении названного объекта заключен договор аренды № 10751/3 от 12.07.2017, сроком действия до 31.05.2020 (пункт 2.1) в целях завершения строительства.


Уведомлением от 06.03.2020 ООО «Арес» проинформировано об окончании срока действия договора аренды № 10751/3 от 12.07.2017, необходимости реализации мероприятий по освобождению участка.


Посчитав, что по истечении срока аренды строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.


В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.


Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).


В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.


Пунктами 3, 5 статьи 239.1 ГК РФ предписано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.


Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.


Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3).


При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).


Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).


Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.


В статье 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).


Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предписано, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.


С учетом изложенного, действующим законодательством урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.


Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был впервые предоставлен Обществу в 2014 году – по договору № 9112/3 в целях возведения объекта недвижимости.


В ходе судебного разбирательства установлено, что Общество приступило к строительству соответствующего объекта.


23.05.2017 в публично достоверный государственный реестр внесены сведения о регистрации права собственности ООО «Арес» на объект незавершенного строительства - склад, кадастровый номер 27:22:0011201:1624, площадь застройки 39,5 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011201:1479.


Впоследствии между указанными сторонами заключен договор аренды № 10751/3 от 12.07.2017, сроком действия до 31.05.2020 (пункт 2.1) в целях завершения строительства спорного объекта.


Таким образом, ООО «Арес» реализовало право, предоставленное ему статьей 3 Закона № 137-ФЗ на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.


В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.


Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон, действующими на основании договора аренды от 01.12.2014.


По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.


Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 12.07.2017 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.


Согласно приобщенной к материалам дела выписке из публично достоверного государственного реестра принадлежащий ответчику на праве собственности склад с кадастровым номером 27:22:0011201:1624 по состоянию на ноябрь 2020 года сохранил статус объекта незавершенного строительства, с площадью застройки 39,5 кв.м.


Данное состояние объекта также подтверждено актом осмотра № 360/20 от 10.06.2020.


Сведений, опровергающих приведенные обстоятельства, ответчиком не представлено.


Срок действия соглашения № 10751/3, в рамках которого Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011201:1479 для завершения строительства, истек в мае 2020 года.


При этом в рамках рассмотрения дела установлено, что в регламентированный договором от 12.07.2017 срок возведение спорного объекта ООО «Арес» завершено не было, объект не введен в эксплуатацию.


Доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, не имеется.


При изложенных обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.


В силу частей 1, 3 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.


Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Арес» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства - склад, кадастровый номер 27:22:0011201:1624, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0011201:1479, по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, с выплатой обществу с ограниченной ответственностью «Арес» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арес» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.


Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.



Судья С.Ю. Дацук