Решение от 10 августа 2025 г. по делу № А32-34847/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, <...>

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-34847/2023
г. Краснодар
11  августа  2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.08.2025г.

Полный текст решения изготовлен 11.08.2025г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.


рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Мурманск

к  ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ», г. Сочи

о взыскании 515 967 руб. 13 коп.


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  ООО «ЛЕ РОНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – общество) о взыскании 515 967 руб. 13 коп. неустойки.

Требование мотивировано нарушением ответчиком срока передачи помещения по договору купли-продажи от 17.01.2018 № 4-104/2018.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие со стороны истца претензий по срокам передачи спорного помещения.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11.08.2025 до 11-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Истец заявил устное ходатайство об отложении рассмотрения дела. Судом данное ходатайство рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия необходимости в данном процессуальном действии.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 17.01.2018 ООО «Юг-Недвижимость» (правопредшественник общества; далее – продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения № 4-404/2018, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение № 104, кадастровый номер 23:49:0125016:1452, назначение – нежилое, площадью 26,5 кв. м, этаж 4, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ленинградская, 7а, апартаменты № 104 в здании гостиницы «Олимпийская» лит. Б, кадастровый номер 23:49:0125016:1081 (далее – апартаменты № 104), а покупатель обязался принять нежилое помещение по акту приема-передачи и оплатить 5 700 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.7 договора купли-продажи срок ввода объекта реконструкции в эксплуатацию не позднее 31.12.2020.

Продавец направляет в порядке пункта 11.1 договора покупателю уведомление о завершении реконструкции объекта и ремонтно-отделочных работ помещения в течение 20 рабочих дней со дня, следующего за днем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.8 договора).

Покупатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления принять от продавца помещение и ремонтно-отделочные работы и подписать акт приемки (пункт 1.9 договора).

Согласно пункту 3.2 договора покупатель оплачивает помещение в следующем порядке:

150 000 руб. – сумма, внесенная покупателем на оказание услуг по организации бронирования объекта недвижимости и оформлению сделки, засчитывается в счет стоимости помещения;

4 050 000 руб. – до 22.01.2018;

1 500 000 руб. – до 30.01.2018.

В соответствии с пунктом 5.1 договора передача продавцом помещения должна быть произведена не позднее 31.12.2020.

Истец обязательства по договору исполнил надлежащим образом, оплатив стоимость помещения в размере 5 700 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 27.12.2017 № 15399, от 17.01.2018 № 1222, от 26.01.2018 № 244.

Спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи только 04.04.2022. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 04.03.2022.

В связи с нарушением установленного договором срока передачи помещения истец направил ответчику претензию от 31.10.2022 с требованием об оплате неустойки в размере 515 967, 13 руб. в срок до 29.11.2022. Размер неустойки рассчитан  исходя из ключевой ставки Банка России со ссылкой на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в письме от 31.10.2022 № 103  отказал предпринимателю в выплате штрафных санкций со ссылкой на неприменимость к сложившимся правоотношениям положений статьи 395 ГК РФ.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по передаче в установленный срок помещения по договору купли-продажи, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки, рассчитанной по правилам статьи 395 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (в том числе продажа недвижимости) применяются положения главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В данном случае, согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2018 № 4-404/2018 продажа помещения  фактически производится на условиях предварительной оплаты (полная оплата производится в 2018 году, передача помещения – в 2020 году).

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

При этом в силу пункта 3 статьи 487  ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

При этом, как следует из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 10270/13, при применении данных норм необходимо исходить из того, что пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства и выражается в неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательном получении или сбережении, в результате чего наступают последствия в виде начисления процентов на сумму этих средств.

Продавец, получивший обусловленную договором поставки предварительную оплату, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства до истечения срока предоставления им встречного исполнения обязательства по поставке товара.

Его обязанность возвратить полученную сумму предварительной оплаты наступает лишь после предъявления такого требования покупателем, право которого, в свою очередь, возникает в случае просрочки обязательства со стороны поставщика.

Если в условиях нарушения срока поставки товара покупатель не заявляет требование по возврату указанной суммы, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, а не по денежному обязательству, и оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты в таком случае не возникает.

В случае же, когда покупателем предъявляется требование о возврате суммы предварительной оплаты за товар, продавец становится должником по денежному обязательству и на сумму удержанного аванса могут быть начислены проценты в соответствии с названной статьей.

Таким образом, до момента предъявления покупателем требования о возврате суммы предварительной оплаты продавец остается должником по обязательству, связанному с передачей товара.

Возлагаемая на него согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ ответственность является неустойкой, взыскиваемой за просрочку передачи товара. Проценты по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты ввиду отсутствия денежного обязательства в рассматриваемом случае начислены быть не могут.

При этом законная неустойка по пункту 4 статьи 487 ГК РФ рассчитывается по формуле, предусмотренной в статье 395 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 10270/13).

Таким образом, положение пункта 4 статьи 487 ГК РФ толкуется как устанавливающее законную неустойку, за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, расчет которой приравнен к расчету процентов по статье 395 ГК РФ.

В данном случае истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи за период с 01.01.2021 по 03.04.2022. Расчет неустойки произведен исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал на то, что срок ввода в эксплуатацию продлен до 30.06.2022 на основании дополнительного соглашения от 24.12.2020.

Представленное дополнительное соглашение подписано от лица покупателя ФИО1 представителем ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 26.01.2018 серии 23 АА № 7642450.

Доводы истца о том, что дополнительное соглашение подписано со стороны истца в отсутствие полномочий, поскольку доверенность, выданная подписанту в порядке передоверия, касалась исключительно полномочий по управлению объектами недвижимости и о подписании дополнительных соглашений истцу стало известно исключительно в ходе рассмотрения спора, судом во внимание не принимаются как несостоятельные.            В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представляемым) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Согласно пункту 3 статьи 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

По смыслу статьи 182 ГК РФ, учитывая информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57, следует, что представительство является средством временного юридического расширения личности представляемого для его участия в гражданском обороте, позволяющим приобретать права и исполнять обязанности через представителей одновременно и в территориально удаленных друг от друга местах, исключающих его личное присутствие.

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки. При этом заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 44-КГ13-1).

Пунктами 9.1 и 9.2 договора стороны согласовали возможность заключения изменений и дополнений к договору, в том числе полномочными представителями.            Из материалов дела следует, что договор купли-продажи нежилого помещения от 17.01.2018 № 4-404/2018  подписан от имени покупателя ФИО1 представителем ФИО5 на основании доверенности от 10.01.2018 серии 51 АА № 0889418.

Согласно указанной доверенности ФИО1 уполномочил ФИО5 приобрести любым способом на его имя за цену на любых условиях по своему усмотрению объекты недвижимости. Доверенному лицу предоставлено право подписывать и получать договор купли-продажи и другие договоры по своему усмотрению, акты приема-передачи, в случае необходимости подписать и получить предварительные договоры, дополнительные соглашения к договорам, заключать и подписывать соглашения о задатке, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие любые условия по своему усмотрению с правом заключения дополнительных соглашений к договорам, с правом внесения изменений и дополнений в договоры, с правом расторжения заключенных договоров, а также уполномочил управлять принадлежащим ему на праве собственности объектами недвижимости, в том числе, апартаментами № 104, для чего предприниматель наделил представителя отдельными полномочиями, в том числе правом подписания и подачи разного рода заявлений, подачи и получения всех необходимых справок и документов, осуществления регистрационных действий, правом заключения и подписания договоров, приложений к ним, дополнительных соглашений об их изменении и расторжении, актов и иных документов, уполномочил на представление своих интересов перед поставщиками коммунальных ресурсов со всеми правами, необходимыми для подписания всех необходимых документов (в том числе договоров, дополнительных соглашений, актов, заявлений и т.п.). Доверенность выдана с правом передоверия.

В порядке передоверия ФИО5 выдал доверенность на имя ФИО4 от 26.01.2018 серии 23 АА № 7642450, наделяющей ФИО4 в рамках управления апартаментами № 104, полномочиями по представлению интересов ФИО1 во всех учреждениях, предприятиях, организациях, органах государственной власти и перед любыми иными третьими лицами с правом подписания и подачи разного рода заявлений, получения всех необходимых справок и документов, осуществления регистрационных действий, заключения и подписания договоров, приложений к ним, дополнительных соглашений об их изменении и расторжении, акты и иные документы, а также совершать иные действия от имени доверителя, в том числе:

осуществлять реконструкцию Объекта недвижимости, включая расположенные в Объекте апартаменты № 104; вносить любые изменения в проектную документацию, связанную с реконструкцией Объекта; образовывать новые земельные участки из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:248; представлять интересы доверителя перед поставщиками коммунальных ресурсов; представлять интересы доверителя в отношении объекта и помещения на общих собраниях собственников помещений Объекта.

Следует отметить, что в доверенности отсутствует отдельное полномочие на подписание каких либо дополнительных соглашений непосредственно с ответчиком. Однако, как указано в доверенности поверенные имеют право представлять интересы ФИО1 во всех организациях и перед любыми иными третьими лицами с правом подписания договоров и дополнительных соглашений, то есть никаких ограничений представлять интересы истца в отношениях с ответчиком в доверенности нет.

О фальсификации доказательств в порядке, предусмотренном положениями статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.

Таким образом, оспариваемое дополнительное соглашение заключено ФИО6 от имени ФИО1 в пределах имеющихся полномочий.

При этом никаких ссылок на то, что указанные полномочия переданы только для реализации отдельных пунктов договора, вышеуказанные доверенности не содержат.

Кроме того, в материалы дела представлен акт приема-передачи передачи от 04.04.2022  к договору купли-продажи нежилых помещений от 17.01.2018 № 4-404/2018, подписанный обществом и лично ФИО1, свидетельствующий о том, что воля покупателя была направлена на принятие спорного помещения в собственность.

Согласно пункту 5 данного акта стороны на момент подписания акта не имеют друг к  другу финансовых и каких-либо иных претензий, связанных с качеством отделочных работ, комплектацией помещений мебелью, оборудованием и бытовыми приборами. Между сторонами отсутствуют, в том числе претензии, связанные со сроком передачи помещений, разницей между проектной и фактической площадью помещений.

Исходя из буквального толкования указанного пункта акта приема-передачи по правилам статьи 431 ГК РФ, учитывая отдельную оговорку в акте об отсутствии у покупателя претензий именно по сроку передачи помещения, суд приходит к выводу о том, что подписание акта с таким условием лично предпринимателем без каких-либо замечаний свидетельствует о его согласии с продлением срока передачи помещения и фактическом одобрении дополнительного соглашения. При этом следует учитывать, что специальное указание на согласие покупателя принять «просроченное» помещение согласно обычаю делового оборота при подписании акта приема-передачи имущества не требуется.

Учитывая изложенное, истец, подписывая акт приема-передачи от 04.04.2022, выразил свое согласие с продлением срока передачи спорных апартаментов № 104, тем самым одобрил ранее заключенное его представителем дополнительное соглашения о продлении срока сдачи спорного объекта.

Также в деле отсутствуют переписка сторон либо иные доказательства, подтверждающие предъявление истцом ответчику в течение длительного периода (1 год 4 месяца) каких-либо претензий, в том числе требований о передаче спорного помещения в сроки, первоначально установленные договором купли-продажи (не позднее 31.12.2020), что также свидетельствует об осведомленности истца о внесенных изменениях в договор по сроку передачи объекта.

При таких обстоятельствах, учитывая, что акт к договор подписан сторонами 04.04.2022, а срок исполнения обязательств по обоюдному согласию продлен до 30.06.2022, то просроченное обязательство на стороне ответчика не возникло, в связи с чем неустойка начислена неправомерно, в удовлетворении иска следует отказать.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины следует возложить на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Устное ходатайство истца об отложении рассмотрения дела – отклонить.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                                      М.В. Крылова