Постановление от 27 января 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-3469/2023
г. Краснодар
28 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при участии в открытом судебном заседании от истца – сельскохозяйственного производственного кооператива «Анцухский» (ОГРН <***>) – ФИО1 (председатель), ФИО2 (доверенность от 14.10.2025), Чайки Н.А. (доверенность от 10.12.2025), в отсутствие Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичной правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Дагестан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, администрации муниципального района «Бабаюртовский район», главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, государственного казенного учреждения Республики Дагестан «Республиканское управление отгонного животноводства», сельскохозяйственного производственного кооператива «Чунда-3», извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Анцухский» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 21.04.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу № А15-3469/2023, установил следующее.

СПК «Анцухский» (далее – кооператив, СПК «Анцухский») обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) о возложении на министерство обязанности заключить договор аренды на фактическую площадь, находящихся в пользовании кооператива, земельных участков со сводным кадастровым номером 05:01:000035:0004 общей площадью 820,4047 га, состоящего

из земельных участков с кадастровыми номерами 05:01:000035:0002 площадью 583,1331 га и 05:01:000035:0003 площадью 237,2717 га, в приведенных координатах; применении последствий недействительности ничтожной сделки – распоряжения Министерства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан от 01.08.2014 № 479-р.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичная правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Республике Дагестан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее – управление Росреестра), администрация муниципального района «Бабаюртовский район» (далее – администрация), глава КФХ ФИО3, ГКУ Республики Дагестан «Республиканское управление отгонного животноводства» и СПК «Чунда-3».

Решением от 21.04.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.08.2025, в удовлетворении исковых требований кооперативу отказано в полном объеме. Суды установили, что кооператив зарегистрирован в качестве юридического лица 28.03.2007, образован при реорганизации колхоза «Анцухский» Тляратинского района Республики Дагестан, является его правопреемником. В обоснование прав на земельные участки с кадастровым номером 05:01:000035:0002 в местности кутан Шава общей площадью 583,1331 га и кадастровым номером 05:01:000035:0003 в местности кутан ФИО4 общей площадью 237,2717 га истец сослался на договор аренды от 20.06.2008 № 81, заключенный в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования СПК «Анцухский» Тляратинского района (земли отгонного животноводства), земельного участка площадью 491,1264 га на территории Бабаюртовского района с кадастровым номером 05:01:000035:0004, на право аренды сроком на 20 лет для ведения отгонного животноводства. При этом из постановления Совета Министров и Бюро Обкома КПСС ДАССР от 29.04.1956 № 123/17 не следует, что колхозу «Анцухский» Тляратинского района Республики Дагестан предоставлены земли отгонного животноводства в Бабаюртовском районе Республики Дагестан общей площадью 820 га. Сведения о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за колхозом «Анцухский» на спорный земельный участок в материалах дела отсутствуют. Истцом не представлены документы о том, что к кооперативу как универсальному правопреемнику колхоза «Анцухский» по передаточному акту перешло, принадлежавшее колхозу, право постоянного (бессрочного) пользования землями, расположенными в Бабаюртовском районе Республики Дагестан. Сведений о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за СПК «Анцухский» на спорный земельный участок не представлено. В этой связи суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 20.06.2008 № 81.

Ссылку истца на государственные акты на вечное пользование землей колхозами от 14.05.1948 № 306271, от 29.03.1952 № 590691 и акт на право пользования землей от 05.06.1974 суды отклонили, руководствуясь заключением судебной экспертизы от 07.10.2024 № 368-2024, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0002 не является участком, указанным в государственных актах на вечное пользование от 14.05.1948 № 306271 и от 29.03.1952 № 590691, поскольку они находятся на удалении 170 км друг от друга (т. 3, л. д. 69 – 79). Земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0003 в местности ФИО4 площадью 237 га, расположенный в Бабаюртовском районе, не является земельным участком, указанным в акте на право пользования землей от 05.06.1974. Кроме того, указанный земельный участок не входит в границы земельного участка, указанного в государственных актах от 14.05.1948 № 306271 и от 29.03.1952 № 590691, поскольку они расположены на удалении 170 км друг от друга. Таким образом, истец не является лицом, обладающим правом на заключение договора аренды спорных земельных участков без торгов. Планы земельных участков, составленные председателем колхоза «Анцухский» ФИО5, суды отклонили, поскольку они не являются правоустанавливающими документами. Ссылка истца на постановление главы администрации Тляратинского района от 26.08.1996 о закреплении за колхозом «Анцухский» земель в Бабаюртовской зоне в размере 820 га, ранее принадлежавших колхозу «им. Хрущева» по состоянию на 01.01.1969, также не принята в подтверждение прав на спорный земельный участок. В этой связи суды признали не доказанным факт наличия у колхоза «им. Хрущева» прав на рассматриваемый земельный участок и перехода данного права в порядке правопреемства колхозу «Анцухский». Фактическое пользование СПК «Анцухский» спорным земельным участком не порождает юридических прав на него, а также преимущественное либо исключительное право на приобретение этого участка в аренду или собственность. Кроме того, исходя из заключения эксперта от 07.10.2024 № 368-2024, истец претендует на получение в аренду без проведения торгов земельного участка, частично расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:13 площадью 72 га и земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:10 площадью 19 га. Согласно выпискам из ЕГРН от 21.01.2025 собственником земельных участков с кадастровыми номерами 05:01:000035:13 и 05:01:000035:10 является Республика Дагестан. Указанные земельные участки по договорам аренды переданы СПК «Чунда-3» и КФХ ФИО3 С учетом изложенного исковые требования кооператива удовлетворению не подлежат.

В кассационной жалобе СПК «Анцухский» просит отменить решение от 21.04.2025 и постановление суда апелляционной инстанции от 07.08.2025, направить дело на новое

рассмотрение, считая ошибочным вывод судебных инстанций о том, что колхозу «им. Хрущева» или колхозу «Анцухский» не предоставлялась земля общей площадью 820 га. Исходными землепользователями являлись колхоз «им. Орджоникидзе» (с. Мачар- Калда») согласно государственному акту от 10.05.1948 № 306271 (площадь 742,04 га); колхоз «им. М. Дахадаева (с. Чадаколоб) согласно государственному акту от 10.05.1948 № 306238 (площадь 1138,73 га). В дальнейшем два колхоза были укрупнены в один – колхоз «им. Орджоникидзе» (с. Чадаколоб) согласно государственному акту от 29.03.1952 № 590691 (площадь 1846,77 га). На дату издания постановления Совета Министров и Бюро Обкома КПСС ДАССР от 29.04.1956 № 123/17 хозяйство существовало под наименованием колхоз «им. Орджоникидзе»; колхоз «им. Хрущева» и колхоз «Анцухский» были присвоены позднее в ходе последующих реорганизаций, что подтверждается архивными выписками. Администрация муниципального образования «Бабаюртовский район» в постановлении от 09.12.2005 № 220 прямо указала, что в соответствии с постановлением Совета Министров и Бюро Обкома КПСС ДАССР от 29.04.1956 № 123/17 дает согласие колхозу «Анцухский» на закрепление в аренду на 49 лет земельного участка площадью 820 га (подлинность данного документа подтверждена архивной выпиской). Судами нарушены нормы процессуального права при назначении и проведении экспертизы, о чем свидетельствует письмо эксперта ФИО6 от 23.04.2024 (т. 3, л. д. 40), который сослался на некорректность сформулированных судом вопросов, обусловленную тем, что речь идет о наложении земель СПК «Анцухский», расположенных в Бабаюртовском районе, на земли СПК «Анцухский», расположенные в Тляратинском районе, чего в принципе не может быть. То есть, суд, назначив экспертизу, потребовал ответить на вопрос о наложении земельных участков, расположенных на расстоянии 170 км друг от друга, на что обратил внимание эксперт. Кроме того, суд определениями от 19.09.2023 и 11.10.2023 истребовал у администрации постановление от 09.12.2005 № 220. Однако, согласно письму главы Бабаюртовского района от 09.09.2025 № 6501-53/25 данные определения в адрес администрации не направлены, соответственно, не исполнялись. Выводы судов противоречат заключению судебной экспертизы от 07.10.2024 № 368-2024. Эксперт руководствовался правоустанавливающими документами, определил границы земельных участков, их кадастровые номера и даже площади наложения (92 га, 72 га, 19 га). То есть, в отсутствие правоустанавливающих документов экспертное исследование стало бы невозможным. Является неправомерным вывод судов о ничтожности договора аренды от 20.06.2008 № 81, поскольку данный договор заключен уполномоченным государственным органом, прошел государственную регистрацию и длительное время

исполнялся сторонами. Такой подход судов нарушает принципы правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе кооператив подчеркнул, что в судебном решении обезличена и искажена историческая правопреемственность: указано на два разрозненных государственных акта – 1948 и 1952 годов, выданных разным сельхозартелям, при этом не указано на то, что государственный акт от 29.03.1952 № 590691 выдан сельскохозяйственной артели «им. Орджоникидзе» (с. Чадаколоб), образованной путем укрупнения колхозов «им. Орджоникидзе» (с. Мачар-Калда) и «им. М. Дахадаева» (с. Чадаколоб), что является принципиально важным для установления правопреемства. Проведенными в ходе рассмотрения настоящего дела экспертизами доказана фальсификация ключевого документа – соглашения от 01.06.2015 о расторжении договора аренды от 20.06.2008 № 81, поскольку подпись председателя СПК «Анцухский» ФИО1 выполнена другим лицом (заключение от 13.11.2024 № 368/24), печати нанесены не печатью СПК «Анцухский» (заключение от 13.08.2024 № 372-24). В этой связи данный документ был исключен из числа доказательств. Тем не менее, суды не сделали надлежащих выводов о том, что распоряжение от 01.08.2014 № 479-р министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство), которым разделен земельный участок, находившийся в законной аренде кооператива до 2028 года, издано именно на основании соглашения от 01.06.2015 о расторжении договора аренды от 20.06.2008 № 81. Все последующие действия министерства по образованию новых участков и передаче их в аренду третьим лицам являются неправомерными. Суд, сославшись на экспертное заключение от 07.10.2024 № 368-2024, сделал вывод о наличии наложений земельных участков СПК «Анцухский» на участки СПК «Сакури» и СПК «Чунда-3», однако не учел, что СПК «Сакури» прекратило свою деятельность 06.09.2017, а СПК «Чунда-3» зарегистрировано 20.03.2019, то есть после издания распоряжения от 01.08.2014 № 479-р и сфальсифицированного соглашения от 01.06.2015. Суды также не учли, что образование новых земельных участков с кадастровыми номерами 05:01:000035:13 и 05:01.000035:10 и изменение их границ, проведенное ответчиком в 2014 году, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) является нарушением пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), который запрещает изменять размер земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения Земельного кодекса, путем издания административных актов. Выявленные экспертом «наложения» являются следствием целенаправленных незаконных действий

министерства, выразившихся в разделе земельного участка кооператива на основании сфальсифицированного документа. Кроме того, суды проигнорировали преюдициальные факты, установленные в рамках дела № А15-3263/2022, в котором констатирована действительность договора аренды от 20.06.2008 № 81 (с СПК «Анцухский»), а также отсутствие в архиве министерства договоров от 13.07.2016 № 53 и 54, заключенных с третьими лицами. Также имеют место противоречия: суды указали, что часть спорной земли находится в аренде КФХ ФИО3 на основании распоряжения от 21.01.2016 № 15-р, тогда как согласно экспертному заключению спорные участки переданы СПК «Сакури» и СПК «Чунда-3».

Министерство в отзыве просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие у кооператива документально подтвержденного права постоянного (бессрочного) пользования, которое является единственным основанием для требования о заключении договора аренды на спорные земельные участки без проведения торгов. В отзыве также отмечено, что земельного участка с конкретными координатами и площадью 820,4047 га, поставленного на кадастровый учет (на который претендует истец), не существует. Договор аренды от 20.06.2008 № 81 правомерно признан судами ничтожной сделкой; заключение судебной экспертизы от 07.10.2024 № 368-2024 соответствует действующему законодательству.

Глава КФХ ФИО3 в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов, отметив, что согласно экспертному заключению от 07.10.2024 № 368-2024 земельный участок, на который претендует кооператив, налагается на земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:10/13 площадью 331,2433 га (площадь наложения 72 га), предоставленный в аренду СПК «Сакури» (в настоящее время КФХ «ФИО3») по договору от 21.01.2016 № 1 сроком до 21.01.2065. С момента передачи в аренду данный земельный участок используется по целевому назначению, что подтверждено в рамках дела № А15-1000/2023.

В возражениях на отзыв министерства кооператив привел контрдоводы, подчеркнув. что государственные акты 1948, 1952, 1974 годов демонстрируют непрерывную эволюцию и укрупнение землепользования, завершившуюся закреплением земель за СПК «Анцухский». Министерство, заключив с кооперативом договор аренды от 20.06.2008 № 81, осуществив государственную регистрацию данной сделки, фактически признало за указанным лицом право на землю, подлежащее переоформлению. Действительность договора аренды от 20.06.2008 № 81 подтверждена в деле № А15-3263/2022,

а также отсутствие в архиве министерства договоров аренды от 13.07.2016 № 53 и 54 с третьими лицами.

Определением от 10.12.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе кооператива откладывалось до 14 часов 00 минут 15.01.2026; в назначенное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представители кооператива на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Иные участники спора явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе с дополнениями и отзывах, выслушав представителей СПК «Анцухский», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как установили суды обеих инстанций, согласно государственному акту на вечное пользование землей колхозами от 14.05.1948 № 306271 за сельскохозяйственной артелью «им. Орджоникидзе» села Мачар-Колда Тляратинского района закреплен земельный участок площадью 742,04 га согласно плану и описанию границ (т. 4, л. д. 91 – 98).

Согласно государственному акту на вечное пользование землей колхозами от 29.03.1952 № 590691 за сельскохозяйственной артелью «им. Орджоникидзе» села Чадаколоб Тляратинского района закреплен земельный участок площадью 1846,77 га согласно плану и описанию границ (т. 4, л. д. 99 – 103).

Постановлением Совета Министров и Бюро Обкома КПСС Дагестанской АССР от 29.04.1956 № 123/17 утвержден проект распределения между районами зимних пастбищ, расположенных в пределах Дагестанской АССР на общей площади 414,8 тыс. га, в разрезе районов согласно приложению № 1 и в разрезе пользователей согласно приложению № 2 (т. 4, л. д. 42 – 44).

Согласно приложению № 2 к данному постановлению за колхозом имени Орджоникидзе селение Гведыш сохранен земельный участок площадью 1025,1 га – наименование ФИО7; за колхозом имени Чкалова селение Шидиб – земельный участок площадью 632,1 га; за колхозом имени Орджоникидзе селение Чадаколоб – земельный участок площадью 276,8 га; за колхозом имени Тельмана селение Гогар – земельный участок площадью 826,7 га (т. 4, л. д. 133 – 137).

5 июня 1974 года совхозу «Анцухский» села Анцух выдан акт на право пользования землей, по которому совхозу в постоянное пользование отведено 8065,24 га земли согласно плану и описанию границ (т. 4, л. д. 116 – 121).

Постановлением главы администрации Тляратинского района от 26.08.1996 «О разукрупнении совхоза "Анцухский"» на основании заявлений и протоколов собраний рабочих совхоза «Анцухский» произведено разукрупнение совхоза «Анцухский» на два самостоятельных колхоза «Чадаколобский» и «Анцухский». За колхозом «Чадаколобский» закреплены отгонные земли в Бабаюртовской зоне в количестве 1020 га, ранее принадлежавшие колхозу «им. 40 лет Октября» по состоянию на 01.01.1969; за колхозом «Анцухский» закреплены отгонные земли в Бабаюртовской зоне в количестве 820 га, ранее принадлежавшие колхозу «им. Хрущева» по состоянию на 01.01.1969 (т. 2, л. д. 39).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2007 серии 05-АА № 085345 Республика Дагестан в лице министерства является собственником земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 491,126 га, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, колхоз «Анцухский» (т. 2, л. д. 78).

Из кадастрового плана от 14.12.2006 № 01-02/2006-1805 земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 491,126 га следует, что он состоит из двух обособленных земельных участков: 05:01:000035:0002 площадью 388,808 га и 05:01:000035:0003 площадью 102,318 га.

Согласно свидетельству о государственной регистрации кооператив зарегистрирован 28.03.2007. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ СПК «Анцухский» является правопреемником колхоза «Анцухский», создан в результате реорганизации в форме преобразования (т. 2, л. д. 40 – 49). Согласно уставу СПК «Анцухский», утвержденному 12.03.2007, кооператив является правопреемником колхоза «Анцухский» Тляратинского района Республики Дагестан (т. 2, л. д. 61 – 67; 70).

Распоряжением министерства от 19.06.2008 № 208-р в соответствии с Земельным кодексом и статьей 3 Закона № 137-ФЗ переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования СПК «Анцухский» (земли отгонного животноводства) земельным участком площадью 491,1264 га на территории Бабаюртовского района с кадастровым номером 05:01:000035:0004 на право аренды, сроком на 20 лет, для ведения отгонного животноводства (т. 2, л. д. 60).

Во исполнение названного распоряжения министерство (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 20.06.2008 № 81, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок из категории «земли

сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 05:01:000035:0004 общей площадью 491,1264 га, расположенный по адресу: Бабаюртовский район, на срок до 20.06.2028. По передаточному акту от 20.06.2008 земельный участок передан арендатору. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2012 № 05-0-1-104/2007/2012-504 (т. 2, л. д. 54 – 57).

В целях уточнения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 распоряжением министерства от 05.06.2014 № 297-р образован в уточненных границах земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 488,749 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район (т. 2, л. д. 27).

Распоряжением министерства от 01.08.2014 № 479-р образованы земельные участки площадями 102,0735 га, 5 га и 381,6755 га путем раздела земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:4 площадью 488,7490 га, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, находящегося в арендном пользовании СПК «Анцухский» (т. 4, л. д. 5).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 07.09.2023 № КУВИ-001/2023-204749159 земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:4 площадью 4 887 490 +/- 19 391 снят с кадастрового учета 16.12.2014, из него образованы земельные участки с кадастровыми номерами 05:01:000035:11, 05:01:000035:12 и 05:01:000234:1 (т. 1, л. <...>).

По соглашению от 01.06.2015, подписанному министерством и СПК «Анцухский», договор аренды от 20.06.2008 № 81 земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 общей площадью 491,1264 га расторгнут (т. 2, л. д. 19). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 14.08.2015 № 05-05/001-05/001/009/2015-1661.

18 января 2023 года СПК «Анцухский» обратился к министерству с заявлением о заключении договора аренды на площадь земель, находящихся в фактическом пользовании кооператива, руководствуясь государственными актами на землю.

19 июля 2023 года кооператив направил в адрес министерства проект договора аренды земельного участка общей площадью 820 га, который не согласован, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого

судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного Кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 данного Кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым

обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. В пункте 2 данной статьи приведены основания заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 данного Кодекса.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, суды констатировали, что кооператив образован путем реорганизации колхоза «Анцухский» Тляратинского района Республики Дагестан, является его правопреемником. При этом сведения о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за колхозом «Анцухский» на спорный земельный участок в материалах дела отсутствуют. Истцом не представлены документы о том, что к кооперативу как универсальному правопреемнику колхоза «Анцухский» по передаточному акту перешло, принадлежавшее колхозу, право постоянного (бессрочного) пользования землями, расположенными в Бабаюртовском районе Республики Дагестан. Сведений о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за СПК «Анцухский» на спорный земельный участок не представлено. В этой связи суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 20.06.2008 № 81, заключенного министерством и кооперативом. Ссылку истца на государственные акты на вечное пользование землей колхозами от 14.05.1948 № 306271, от 29.03.1952 № 590691 и акт на право пользования землей от 05.06.1974 суды отклонили, руководствуясь заключением судебной экспертизы от 07.10.2024 № 368-2024, отметив, что земельный участок 05:01:000035:0002 не является участком, указанным в государственных актах от 14.05.1948 № 306271 и от 29.03.1952 № 590691, поскольку они находятся на удалении

170 км друг от друга. Земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0003 в местности ФИО4 площадью 237 га, расположенный в Бабаюртовском районе, не является земельным участком, указанным в акте на право пользования землей от 05.06.1974. Кроме того, данный земельный участок не входит в границы земельного участка, указанного в государственных актах от 14.05.1948 № 306271 и от 29.03.1952 № 590691, поскольку они расположены на удалении 170 км друг от друга. Планы земельных участков, составленные председателем колхоза «Анцухский» ФИО5, не приняты судами, поскольку они не являются правоустанавливающими документами. Ссылка истца на постановление главы администрации Тляратинского района от 26.08.1996 о закреплении за колхозом «Анцухский» земель в Бабаюртовской зоне в размере 820 га, ранее принадлежавших колхозу «им. Хрущева» по состоянию на 01.01.1969, также отклонена. Фактическое пользование СПК «Анцухский» спорным земельным участком не порождает юридических прав на него, а также преимущественное либо исключительное право на приобретение этого участка в аренду или собственность. Кроме того, согласно выпискам из ЕГРН от 21.01.2025 собственником земельных участков с кадастровыми номерами 05:01:000035:13 и 05:01:000035:10 является Республика Дагестан; данные участки переданы СПК «Чунда-3» и КФХ ФИО3 по договорам аренды.

Кассационная коллегия полагает, что при разрешении спора судебные инстанции не учли следующее.

Как усматривается из статьи 216 Гражданского кодекса, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является ограниченным вещным правом, которое подлежит защите способами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе путем признания права.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (пункт 1 статьи 269 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 268 Гражданского кодекса в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), имеют равную

юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса.

При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса, необходимо также руководствоваться тем, что рассмотрение соответствующих заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 приведенного постановления № 11).

В этой связи вывод судебных инстанций об отсутствии у кооператива права постоянного (бессрочного) пользования на земли согласно представленным в материалы дела государственным актам ввиду отсутствия государственной регистрации данного права за колхозом «Анцухский» и правопреемником – СПК «Анцухский» противоречит указанным правовым нормам и разъяснениям.

Ошибочным является также вывод судов о ничтожности договора от 20.06.2008 № 81 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 491,1264 га между министерством и кооперативом ввиду отсутствия государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования колхоза «Анцухский» и СПК «Анцухский». На основании пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на ее недействительность лицо давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сходное регулирование содержится в пункте 3 статьи 432 данного Кодекса, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела усматривается, что договор от 20.06.2008 № 81 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 491,1264 га заключен между министерством и кооперативом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования сроком до 20.06.2028 (в преамбуле данного договора содержится ссылка на статью 3 Закона № 137-ФЗ). По передаточному акту от 20.06.2008 данный земельный участок передан СПК «Анцухский». Договор со стороны арендодателя заключен уполномоченным лицом, прошел государственную регистрацию, с 2008 года сторонами исполнялся (данный факт не опровергнут).

Соглашение от 01.06.2015 о расторжении договора от 20.06.2008 № 81 аренды земельного участка исключено судом из числа доказательств по заявлению кооператива о фальсификации данного документа, поскольку подпись председателя СПК «Анцухский» ФИО1 выполнена другим лицом (заключение от 13.11.2024 № 368/24), печати нанесены не печатью СПК «Анцухский» (заключение от 13.08.2024 № 372-24). Признав соглашение от 01.06.2015 о расторжении договора аренды от 20.06.2008 № 81 ненадлежащим доказательством, судебные инстанции не приняли во внимание, что распоряжение министерства от 01.08.2014 № 479-р, которым разделен земельный участок

с кадастровым номером 05:01:000035:0004, издано именно в результате упомянутого соглашения.

Относительно экспертного заключения от 07.10.2024 № 368-2024 коллегия отмечает, что эксперт не ответил на вопросы, которые поставил суд первой инстанции. Так, перед экспертом судом поставлен конкретный вопрос: «Определить, накладывается ли земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0002 в местности кутан Шава общей площадью 583,1331 га (приведены координаты) на земельные участки, указанные в государственных актах от 14.05.1948 № 306271 и 29.03.1952 № 590691 и 05.06.1974?». В ответе эксперт указал на пересечение данного участка с земельными участками СПК «Сакури», СПК «Чунда-3» и земельным участком под госскотопрогон (ответ на вопрос № 1). То есть, на поставленный судом вопрос № 1 эксперт фактически не ответил. При этом в ответе на аналогичный вопрос по земельному участку с кадастровым номером 05:01:000035:0003 в местности кутан ФИО7 общей площадью 237,2717 га (приведены координаты) эксперт указал, что данный земельный участок налагается на земельный участок, указанный в государственном акте и 05.06.1974. Таким образом, эксперт не в полной мере ответил на поставленные судом вопросы, однако, подтвердил факт наложения земельного участка с кадастровым номером 05:01:000035:0003 на участок, указанный в государственном акте от 05.06.1974 (т. 3, л. д. 8).

С учетом изложенных обстоятельств кассационный суд полагает, что выводы судебных инстанций об отсутствии прав СПК «Анцухский» на землю, включая земельный участок с кадастровым номером 05:01:000035:0004 площадью 491,1264 га, не основан на нормах действующего законодательства и опровергается материалами дела.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Сославшись на экспертное заключение от 07.10.2024 № 368-2024, суд сделал вывод о наличии наложений земельных участков СПК «Анцухский» на участки СПК «Сакури» и СПК «Чунда-3», однако не учел, что СПК «Сакури» прекратило свою деятельность 06.09.2017, а СПК «Чунда-3» зарегистрировано только 20.03.2019, то есть после издания распоряжения от 01.08.2014 № 479-р и заключения ничтожного соглашения от 01.06.2015.

Вывод судебных инстанций об избрании кооперативом ненадлежащего способа защиты нарушенного права коллегия отклоняет, поскольку согласно разъяснениям,

приведенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Окружной суд по итогам кассационного производства полагает, что выводы судов противоречат нормам действующего законодательства, не основаны на всестороннем и полном исследовании представленных доказательств в их совокупности, поэтому судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, предложить истцу уточнить исковые требования (в том числе относительно площади испрашиваемого земельного участка); проследить историю образования СПК «Анцухский», хронологию разукрупнения колхоза «Анцухский», обсудить вопрос о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы в целях получения ответов на вопросы относительно наложения испрашиваемых земельных участков на земли согласно государственным актам от 14.05.1948 № 306271 и 29.03.1952 № 590691 и 05.06.1974. Проверить доводы кооператива о прекращении деятельности СПК «Сакури» 06.09.2017, а также о создании и регистрации СПК «Чунда-3» 20.03.2019 (после издания распоряжения от 01.08.2014 № 479-р и заключения ничтожного соглашения от 01.06.2015).

Установить, в чьем фактическом владении находится испрашиваемый кооперативом земельный участок, какой именно площадью. Настоящий спор разрешить, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 21.04.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу № А15-3469/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Авдякова В.Е. Епифанов