Решение от 29 января 2019 г. по делу № А73-20473/2018

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20473/2018
г. Хабаровск
29 января 2019 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.01.2019.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Руслан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680518, <...>)

к Администрации Малышевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680526, <...>, лит. А), обществу с ограниченной ответственностью «Компания А» (680526, <...>, лит. А)

о переводе прав и обязанностей по договору,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 21.11.2018;

от Администрации – ФИО2, представитель, доверенность № 15 от 30.10.2018;

от ООО «Компания А» - ФИО3, представитель, доверенность от 20.12.2018.

Общество с ограниченной ответственностью «Руслан» (далее – ООО «Руслан») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации Малышевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Компания А» (далее – ООО «Компания А») о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды административного здания, заключенного на основании результатов торгов (протокол аукционной комиссии № 1 от 25.09.2018).

Исковые требования мотивированы наличием у инициатора разбирательства преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предписаниями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В отзыве на иск Администрация заявленные требования не признала, просила оставить их без удовлетворения. До истечения срока действия ранее заключенного с истцом договора аренды муниципального имущества № 12-2018 от 18.04.2018 уведомлений о намерении заключить договор на новый срок от ООО «Руслан» не поступало. Истец реализовал право на участие в аукционе на общих основаниях, при этом в допуске к участию в аукционе на право заключения соответствующего договора истцу было отказано на законных основаниях – ввиду непредставления установленного состава документов.


ООО «Компания А» в отзыве на иск требования не признало, просило оставить их без удовлетворения. Заключение договора аренды муниципального имущества могло осуществляться исключительно по результатам конкурсных процедур. Поскольку первоначальный договор аренды был заключен с ООО «Руслан» без проведения соответствующих мероприятий, истец не вправе претендовать на гарантию, установленную статьей 621 ГК РФ.

В заседании суда стороны поддержали правовые позиции по спору, изложенные в иске и отзыве.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

18.04.2017 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Руслан» (арендатор) заключен договор аренды № 12-2018, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передано находящееся в собственности муниципалитета нежилое здание площадью 79,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Фактическая передача помещений Обществу оформлена актом от 18.04.2018.

Порядок расчетов, совокупность взаимных прав и обязанностей сторон отражены в разделах 2, 3 договора №№ 12-2018.

Согласно пункту 6.1 договора срок его действия определен с 18.04.2018 по 18.10.2018.

28.08.2018 в режиме свободного доступа на портале www.torgi.gov.ru опубликовано извещение № 200818/6123259/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества - нежилого здания площадью 79,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Истцом подана заявка на участие в аукционе. Между тем в допуске к участию в аукционе Общество допущено не было ввиду непредставления установленной аукционной документацией выписки из публично достоверного государственного реестра. Аукцион признан несостоявшимся, в связи с чем принято решение о заключении соглашения с единственным участником – ООО «Компания А». Результаты конкурсных процедур отражены в протоколе № 1 от 25.09.2018. В порядке реализации данного решения 15.10.2018 между Администрацией и ООО «Компания А» заключен договор аренды № 14-2018.

Претензией от 01.10.2018 ООО «Руслан» потребовало аннулировать результаты аукциона, пролонгировать ранее заключенный с Обществом договор аренды.

Соответствующие требования оставлены без удовлетворения.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Руслан» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во владение и (или) пользование следует, что отношения сторон соответствующего обязательства ограничиваются определенным – согласованным сторонами сроком. Противоположный подход свидетельствовал бы о том, что передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Действующее законодательство предусматривает особый порядок заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества.

Пунктом 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции установлено, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из указанного правила отражены в пунктах 1-17 части 1 статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предписано, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Из представленной в материалы дела выписки Администрации Малышевского сельского поселения от 27.12.2018 № 18 усматривается, что нежилое здание площадью 79,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, включено в реестр муниципального имущества.

Таким образом, в силу императивного требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договора о временном возмездном пользовании указанным имуществом должно осуществляться с обязательным проведением конкурсных процедур.

В ходе судебного разбирательства установлено, что первоначальный договор аренды от 18.04.2017 № 12-2018, вопреки предписаниям Закона о защите конкуренции, был заключен между Администрацией и ООО «Руслан» без проведения установленных законом конкурсных процедур.

По данному факту Администрации вынесено предупреждение УФАС России по Хабаровскому краю от 06.12.2018 № 8/11752 с требованием о прекращении действий, содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Взаимосвязанные положения приведенных норм ГК РФ и законодательства о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с Обществом на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур.

В рамках судебного разбирательства установлено, что истец на общих основаниях реализовал право на участие в открытом аукционе на заключение договора аренды спорного имущества, извещение о котором (№ 200818/6123259/01) было опубликовано на портале www.torgi.gov.ru 28.08.2018. В допуске к участию в аукционе на право заключения соответствующего договора истцу было отказано ввиду непредставления установленного состава документов (протокол аукционной комиссии № 1 от 25.09.2018). Данное решение конкурсной комиссии в установленном порядке не оспорено.

При этом до опубликования извещения № 200818/6123259/01 о проведении открытого аукциона на заключение договора аренды спорного имущества уведомлений о намерении заключить договор на новый срок ООО «Руслан» не направлялось.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что первоначальный договор аренды муниципального имущества от 18.04.2017 № 12-2018 был заключен между Администрацией и ООО «Руслан» без проведения установленных законом конкурсных процедур, инициатор судебного разбирательства не обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем не праве претендовать на реализацию правовой гарантии, установленной статьей 621 ГК РФ и частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук