Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А41-39764/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Москва Дело № А41-39764/19

15 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.07.2019

Решение в полном объеме изготовлено 15.08.2019

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-39764/19

по иску ООО ФИРМА "БИНАР-СЛУЖБА СПАСЕНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (ИНН <***>, ОГРН <***>), АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.04.2019

от ответчиков:

от УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА: не явился, извещен

от АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА: ФИО3 по доверенности от 05.10.2018

УСТАНОВИЛ:

ООО ФИРМА "БИНАР-СЛУЖБА СПАСЕНИЯ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА, АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 54,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 1.3. «Имущество продается по цене 1 617 719 рублей».

Пункт 1.4. «Покупатель покупает у продавца имущество за 1 617 719 рублей».

Абзац 1 пункта 2.1. «Покупатель перечисляет в Управление Федерального казначейства по Московской области (администрация Сергиево-Посадского муниципального района, л/с <***>), ИНН получателя <***>, КПП получателя 504201001, Банк получателя: Главное Управление Банка России по Центральному Федеральному округу, БИК 044525000, Счет № 40101810845250010102, КБК 93611402053130000410, Код ОКТМО, Городское поселение Сергиев Посад 46615101, сумму в размере 1 617 719 рублей помесячно равными долями в течение шестидесяти месяцев с даты подписания договора купли-продажи. Срок оплаты: 28 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем первого взноса».

Истец поддержал иск в полном объеме.

Ответчик АДМИНИСТРАЦИЯ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Ответчик УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных пояснений, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором нежилого помещения 4, комн. 1, 2-6, 11-13, общей площадью 54,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, 3, 4, 6, 8, 9, 10, 11 (далее объект, имущество, помещение).

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общество 25.07.2018 в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), обратилось в администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность.

Администрацией был подготовлен и направлен истцу договор купли-продажи арендуемого имущества от 18.02.2019.

Истец, полагая завышенной указанную в договоре стоимость имущества, с сопроводительным письмом от 13.02.2019 направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи.

Администрация в письме от 02.04.2019 № 203 отклонила протокол разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 25.07.2018, определением от 19.06.2019 по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "СЦЭО" ФИО4, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам экспертизы установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 25.07.2018 составляет 1 617 719 рублей, без учета НДС.

Именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Учитывая изложенное, суд полагает, что пункты 1.3, 1.4, абзац 1 пункта 2.1 подлежат принятию в редакции истца, поскольку они соответствуют требованиям Закона № 159-ФЗ.

Документально подтвержденные судебные расходы в части государственной пошлины и оплаты судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между УМС АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА, действующего от имени МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ И ООО ФИРМА "БИНАР-СЛУЖБА СПАСЕНИЯ" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 54,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 1.3. «Имущество продается за 1 617 719 рублей».

Пункт 1.4. «Покупатель покупает у продавца имущество за 1 617 719 рублей».

Абзац 1 пункта 2.1. «Покупатель перечисляет в Управление Федерального казначейства по Московской области (администрация Сергиево-Посадского муниципального района, л/с <***>), ИНН получателя <***>, КПП получателя 504201001, Банк получателя: Главное Управление Банка России по Центральному Федеральному округу, БИК 044525000, Счет № 40101810845250010102, КБК 93611402053130000410, Код ОКТМО, Городское поселение Сергиев Посад 46615101, сумму в размере 1 617 719 рублей помесячно равными долями в течение шестидесяти месяцев с даты подписания договора купли-продажи. Срок оплаты: 28 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем первого взноса».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ СЕРГИЕВО-ПОСАДСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА 6 000 рублей государственной пошлины, 15 000 рублей расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова