Решение от 15 июля 2019 г. по делу № А41-7992/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-7992/19
15 июля 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 25 июня 2019

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2019


Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ЗУММЕР"

к ООО "ТЕХ - С", ТУ РОСИМУЩЕСТВА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

о признании договора недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, о признании бездействия незаконным, об обязании

третье лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ

при участии в судебном заседании представителей-согласно протоколу с/з

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зуммер» (далее – ООО «Зуммер», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Тех-С» (далее – ООО «Тех-С», ответчик1) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – ТУ ФАУГИ, ТУ Росимущества, ответчик2) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать недействительным договор купли-продажи от 19.02.2018, заключенный между ООО «Тех-С и ТУ ФАУГИ в отношении объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу Московская область <...>, почтовое отделение, корп. 43;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ООО «Тех-С» на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу Московская область <...>, почтовое отделение, корп. 43;

- признать незаконным действие (бездействие) ТУ ФАУГИ, выразившееся в непринятии в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок решения о предоставлении ООО «Зуммер» в собственность нежилое помещение 73,9 кв.м., расположенное по адресу Московская область <...>, почтовое отделение, корп. 43;

- обязать ТУ ФАУГИ совершить действия, определенные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: направить в ООО «Зуммер» проект договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 73,9 кв.м., расположенного по адресу Московская область <...> Почтовое отделение, корп. 43, по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 468282 руб. (без учета НДС) в десятидневный срок после вступления решения в законную силу.

В качестве третьего лица в деле приняла участие Администрация го Люберцы Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что с 1999 года является арендатором помещения по адресу г. Люберцы 3-е Почтовое отделение корп. 43 общей площадью 73,9 кв.м., под узел связи. С 10.11.2015 на основании распоряжения ТУ ФАУГИ от 17.09.2015 № 1060 объект недвижимого имущества по указанному адресу снят с баланса ФНУП «ФТ-Центр» и передан в государственную казну Российской Федерации. Истец, как арендатор помещения, неоднократно обращался в ТУ ФАУГИ с заявлением о выкупе данного помещения в собственность, однако получал отказы. При этом, истцу стало известно, что 19.02.2018 спорное помещение продано покупателю ООО» Тех-С» по договору купли-продажи. Истец полагает, что указанный договор нарушает его права и законные интересы как арендатора и требования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Представители ответчиков требования не признали, указав, что по Закону № 159-ФЗ может быть выкуплено только муниципальное имущество или имущество, находящееся в собственности субъектов РФ. В данном случае имущество находится в собственности РФ и продано в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон № 178-ФЗ).

Представитель третьего лица оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

01.11.2005 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ООО «Аргус-Гринэкс» (арендатор), Люберецкой КЭЧ района (балансодержатель) заключен договор № 16-022-05У аренды федерального недвижимого имущества находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно п. 2.1 которого арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает по временное владение и пользование нежилые помещения указанные в приложении № 1 к договору, расположенные в здании по адресу г.Люберцы-3, площадью 73,9 кв.м. (л.д.11 т.1).

19.05.2010 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендодателями являются: от имени собственника имущества выступает Министерство обороны Российской Федерации, Люберецкая КЭЧ района, арендатор ООО «Аргус-Гринэко» (л.д.17 т.1).

01.11.2010 между ФГУП «ФТ-Центр» (арендодатель) и ООО «Аргус-Гринэко» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды федерального недвижимого имущества по адресу г. Люберцы п/о 3, д. 43, стр. 30, и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, сроком на 30 дней, общей площадью 73,9 кв.м. (л.д.20 т.1).

03.11.2010 между ФГУП «ФТ-Центр» (арендодатель) и ООО «Аргус-Гринэко» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды федерального недвижимого имущества по адресу г. Люберцы п/о 3, д. 43, стр. 30, и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, сроком на 30 дней, общей площадью 73,9 кв.м. (л.д.26 т.1).

01.06.2018 ООО «Зуммер» (правопреемник ООО «Аргус-Гринэко») обратилось в ТУ ФАУГИ с заявлением № 23 о предоставлении арендуемого им помещения в собственность в соответствии с Законом № 159-ФЗ (л.д.31 т.1).

19.02.2018 между ТУ ФАУГИ (продавец) и ООО «Тех-С» (покупатель) по результатам аукциона заключен договор купли-продажи нежилых помещений 1-го этажа здания, помещения 1, 3 почтовое отделение, корп. 43, посредством публичного предложения. 21.03.2018 помещение передано покупателю по передаточному акту (л.д.32-37 т.1).

Полагая, что указанный договор купли-продажи нарушает требования закона № 159-ФЗ, права и законные интересы ООО «Зуммер», общество обратилось в суд с заявленными требованиями о признании договора недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ с применением последствий его недействительности.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

По мнению истца, оспариваемый договор противоречит нормам Закона № 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «Зуммер» отвечает указанным условиям, следовательно, по его мнению, имеет преимущественное право выкупа спорного имущества.

Между тем, ООО «Зуммер» не учтены следующие обстоятельства.

Как следует из ч. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ, он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий; государственное или муниципальное недвижимое имущество, если на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление) опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием; недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Частью 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Законом 178-ФЗ.

Согласно выписки из ЕГРН, предметом оспариваемой сделки является нежилое помещение с КН 50:22:0010211:23329, площадью 73,9 кв.м., по адресу Московская область Люберецкий район гп Люберцы <...> корп. 43, этаж № 1 (л.д.52 т.1).

До заключения оспариваемого договора купли-продажи и государственной регистрации на него права собственности ООО «Тех-С», объект находился в федеральной собственности.

15.11.2017 Росимуществом принято распоряжение № 849-р «Об условиях приватизации нежилых помещений 1-го этажа здания, помещения I, расположенных по адресу г. Люберцы 3 Почтовое отделение, корп. 43, КН 50:22:0010211:23329.

На основании указанного распоряжения объект был выставлен на продажу посредством электронного аукциона, в результате которого победителем признано ООО «Тех-С» как предложившее цену сделки 3133000 руб. (л.д.60-62 т.1).

Законом № 178-ФЗ установлен порядок приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона № 178-ФЗ, под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления. Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий) (ст. 2 закона № 178-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона № 178-ФЗ используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе; продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.

Решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества (ч. 1 ст. 14 Закона № 178-ФЗ).

В решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться следующие сведения: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; начальная цена имущества, если иное не предусмотрено решением Правительства Российской Федерации, принятым в соответствии с абзацем шестнадцатым пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения (ч. 2 ст. 14 закона № 178-ФЗ).

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, об итогах его продажи размещается также на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет" (ч. 2 ст. 15 закона № 178-ФЗ).

В силу частей 1, 2 ст. 18 Закона № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Аукцион является открытым по составу участников.

Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи (ч. 1 ст. 32 Закон № 178-ФЗ).

Статьей 13 Закона №178-ФЗ не предусмотрено способа приватизации имущества путем прямого выкупа арендованного имущества; арендаторы имущества при его продаже не имеют каких-либо преимуществ по сравнению с иными претендентами.

Истец, действуя самостоятельно и в своем интересе, не реализовал своего права на выкуп арендованного имущества в порядке и сроки, которые установлены законом, результаты торгов истцом оспорены не были.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются лица, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

При этом, ч. 2 ст. 6 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Законом № 159-ФЗ прямо предусмотрен способ защиты прав лица, который считает свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта на основании данного закона нарушенным.

Также суд считает необходимым отметить следующее.

Как усматривается из пояснений общества, до продажи имущества, ООО «Зуммер» неоднократно обращалось в ТУ ФАУГИ с заявлениями об отчуждении ему арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Оспариваемый договор купли-продажи имущества заключен в феврале 2018 года.

Согласно действовавшей на тот момент редакции Закона № 159-ФЗ, он регулировал отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Новая редакция, в которой слова «субъектов Российской Федерации» были исключены, вступила в силу с момента опубликования соответствующих изменений, в июле 2018 года.

Таким образом, до июля 2018 года в предусмотренном законом № 159-ФЗ порядке можно было отчуждать только муниципальное имущество и имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации.

В данном случае из материалов дела следует, что до заключения договора купли-продажи в феврале 2018 года спорное имущество являлось объектом федеральной собственности, и не подлежало продаже в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, путем отчуждения его арендатору, являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства и при соблюдении иных установленных данным законом условий.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 49110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить ООО "ЗУММЕР" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 14 147 руб. (п/п № 335 от 06.12.2018)

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).



СудьяО.В. Анисимова