Решение от 14 июня 2023 г. по делу № А57-35510/2022

673/2023-160449(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-35510/2022
город Саратов
14 июня 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 06 июня 2023 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Мнацаканян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП 304645533100015 ИНН <***>, г. Саратов) к Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третье лицо: Комитет по финансам Администрации МО «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация Октябрьского района МО «Город Саратов» о взыскании денежной компенсации в размере 4748000 руб., об обязании изъять помещение,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП ФИО1 с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Администрации МО «Город Саратов», третьи лица: Комитет по финансам Администрации МО «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Администрация Октябрьского района МО «Город Саратов», о прекращении право собственности ФИО1, на нежилое помещение общей площадью 77.5 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:120153, в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г Саратов, ст. Саратов-2, д. 249, признании право собственности за муниципальным образованием «Город Саратов» на нежилое помещение общей площадью 77.5 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:120153, в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г Саратов, ст. Саратов-2, д. 249, взыскании денежных средств в счёт выкупной цены нежилого помещения, площадью 77,5 м2, кадастровый номер 64:48:000000:120153 расположенное по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д. 249 в размере 4748000,00 руб.

Истец поддержал исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик представил отзыв, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям изложенным в отзыве.

Третье лицо администрация Октябрьского района МО «Город Саратов» представила отзыв, в соответствии с которым указала, что полномочия по изъятию помещений и выплате выкупной стоимости у администрации района отсутствуют.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что ФИО1 владеет на праве собственности нежилым помещением общей площадью 77,5 м2,


расположенным по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д.249 на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 64АА № 740033 от 09 апреля 2004 года.

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» № 390-р от 22 октября 2018 года, многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д. 249 был признан аварийным и подлежал сносу в срок до 01 июня 2020 года.

Использование указанного помещения производилось в коммерческих целях для сдачи в аренду, сдача в аренду производилась в течение более 10 лет (арендатор ИП ФИО2) для размещения парикмахерской, последний договор аренды был заключен 30 ноября 2021 года на 11 месяцев и расторгнут досрочно 15 декабря 2022г. в связи с угрозой обрушения здания из-за подмыва сточных вод из прогнившей канализационной трубы, к которой нет свободного доступа. Данный факт подтверждается перепиской с ИП ФИО2(письма от 16.09.2022, от 04.10.22, от 11.10.2022), а также фотографиями обрушенного бетонного пола.

Истцом произведена экспертиза рыночной стоимости занимаемого помещения. Согласно Экспертному исследованию от 23 сентября 2022 года, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 77,5 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д.249 составила 4 748 000 руб.

Истец направил аявление от 31.10.2022 о выплате компенсации рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 77,5 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д. 249 в размере 4 748 000 рублей.

В ответном письме администрации МО «Город Саратов» № 02-05-07-5810 от 29.11.2022 было отказано в выплате, сославшись на отсутствие бюджетных средств, при этом в письме указано о праве собственника недвижимого имущества на разрешение спора в суде в установленном законом порядке.

Основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, послужило то обстоятельство, что ответчик не исполняет обязанности по выкупу аварийного помещения, принадлежащего на праве собственности истцу.

Оценив доводы сторон, материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в частности отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены ст. 279 ГК РФ, из п. 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.


Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В данном случае в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Собственник помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2. ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального Хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

В рассматриваемом случае истцом выбран способ по выкупу спорного нежилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).


В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 13, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Из п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239 ГК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

Судом также установлено, что в срок, назначенный распоряжением № 390-р от 22.10.2018, администрация муниципального образования «Город Саратов» никаких мер по переселению граждан-нанимателей и членов их семей из аварийного дома не приняла, снос многоквартирного дома в срок до 01.06.2020 не произведен.

Судом установлено, что вследствие признания дома аварийным истец лишен возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также осуществить снос объекта при отсутствии решения об его изъятии.

Согласно п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права


могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка, изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

По делу была назначена и проведена судебная экспертиза, согласно выводов которой выкупная стоимость нежилого помещения, площадью 77.5 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:120153, в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г. Саратов, ст. Саратов-2, д. 249, по состоянию на дату оценки 03.04.2023 составляет 3 737 160 руб.

Судом данное экспертное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование, фото-таблицы. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения и реквизиты, предусмотренные ст. 86 АПК РФ.

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 № 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данное заключение надлежащим доказательством.

Оснований для признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством судом не усматривается, в связи с чем, принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Определение размера убытков произведено в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, иными лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривалось и не опровергнуто. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлялось.


Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что нежилое помещение приобретено истцом после признания многоквартирного дома аварийным.

Суд не соглашается с данным доводом поскольку, как следует из материалов дела истец является собственником указанного помещения с 09.04.2004, в то время как дом признан аварийным в 2018.

Суд, с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и взысканию выкупной стоимости нежилого помещения в размере 3737160 руб.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По правилам ст. 106, 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, расчет государственной пошлины и судебных расходов по оплате судебной экспертизы выглядит следующим образом:

заявленные требования – 4748000 руб. (100%) размер государственной пошлины46740 руб.;

исковые требования признанные обоснованными – 3737160 руб. (78,72%) размер государственной пошлины – 36789 руб.;

отказано в удовлетворении исковых требований – 1010840 руб. (21,28%) размер государственной пошлины – 9951 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит уплате государственная пошлина в размере 36789 руб.

Стоимость судебной экспертизы составила 30000 руб., с учетом частично удовлетворенных требований в размере 78,72% с истца в пользу экспертной организации подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 6384 руб., с ответчика в пользу экспертной организации в размере 23616 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 удовлетворить в части.

Прекратить право собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ: серии 63 04 № 108955, выдан Отделом внутренних дел Фрунзенского района гор. Саратова 25.09.2003г., код подразделения 642-006 на нежилое помещение общей площадью 77.5 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:120153, в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г Саратов, ст. Саратов-2, д 249.

Признать право собственности за муниципальным образованием «Город Саратов» на нежилое помещение общей площадью 77.5 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:120153, в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: г Саратов, ст. Саратов-2, д 249.

Взыскать с Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП 304645533100015 ИНН <***>, г. Саратов) денежную компенсацию за изымаемое помещение – 3737160 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины - 36789 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.


Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП 304645533100015 ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ООО «СтройЭкспертРегион-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 6384 руб.

Взыскать с Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ООО «СтройЭкспертРегион-С» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 23616 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам, что примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Судья В.Е. Бондаренко

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 14.04.2023 8:57:00

Кому выдана Бондаренко Вадим Евгеньевич