Решение от 1 ноября 2022 г. по делу № А50-28209/2021

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А50-28209/2021
01 ноября 2022 г.
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 25 октября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2022 г.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ажауровой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318595800147660, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 309402810600022, ИНН <***>),

об обязании произвести перерасчет арендной платы и внести изменения в договор аренды земельного участка от 13.03.2020 № 05971,


при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 01.10.2020 № 59 АА 3307137, паспорт; (до перерыва)

от ответчика: не явились;

от третьего лица: не явились,


лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – ответчик, Управление) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № 05971 от 13.03.2020 в части порядка расчета арендной платы и об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 05971 от 13.03.2020 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования он не признает в полном объеме.

Определением суда от 19.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2, на основании статьи 51 АПК РФ.

Определением суда от 26.07.2022 в рамках настоящего дела назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Профоценка» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 614010, <...>), эксперту ФИО4.

18.08.2022 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 18.08.2022№ 06/22, в связи с чем суд протокольным определением от 20.09.2022 производство по делу возобновлено.

Истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, с учетом последней редакции ходатайства от 20.10.2022 просит:

1) установить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192, площадью 2172,00 кв.м, исходя из заключения эксперта от 18.08.2022 № 06/22, выполненного экспертом ФИО4, по состоянию на 29.12.2018: в течение платежного периода – 178 525 руб.; на весь срок действия договора аренды от 13.03.2020 № 05971 – в размере 8 747 725 руб.;

2) внести в договор аренды от 13.03.2020 № 05971 земельного участка следующие изменения:

строку «Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке» раздела «Расчет арендной платы за 2020 год» приложения № 3 к договору изложить в следующей редакции:

Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке

8 747 725,00


раздел «Условия оплаты» приложения № 3 к договору изложить в следующей редакции:

Дата начала

Дата конца

Площадь участка


13.03.2020

31.12.2020

2172


Период

Квартал год

(полугодие)

Срок уплаты

«по»

Начислено (руб.)

Доплата-переплата (за 1 квартал)

Всего к оплате за период

Общая сумма (нарастающий итог, руб.)


I квартал (18 дней)

В течение 10 дней

8 803,98


8 803,98


8 803,98


II квартал


44 509,01


44 509,01


53 312,99


III квартал

15.08.2020

44 998,12


44 998,12


98 31 1,1 1


IV квартал

15.11.2020

44 998,12


44 998,12


143 309,23


Итого за 2020 год



Итого подлежит уплате по плану (руб.) 143 309,23



3) обязать Управление произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.03.2020 № 05971 с 13.03.2020 (с даты заключения договора аренды) по день вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнение предмета иска принято судом.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения настаивает.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании, начатом 20.10.2022, объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 25.10.2022. После перерыва заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

По договору аренды земельного участка от 13.03.2020 № 05971, заключенному между Управлением (арендодатель) и истцом (арендатор), на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) истцу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2172 кв. м, кадастровый № 59:01:4410922:192, расположенный по адресу: Пермский край. <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.03.2020 № КУВИ-001/2020-5759074.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 расположено сооружение бассейна для сортировки леса площадью 1800 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410922:413, принадлежащее предпринимателю на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2020).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определяется в Приложении № 3.

В соответствии с Приложением № 3 к договору размер арендной платы за 2020 год составил 256 721 руб. 20 коп., исходя из произведенной рыночной стоимости права аренды в соответствии с отчетом об оценке на период аренды в размере 15 713 440 руб.

В обоснование исковых требований предприниматель указал на то, что 28.12.2020 решением Пермского краевого суда по делу № За-1238/2020 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410922:192, площадью 2172 кв. м равной его рыночной стоимости в размере 3 328 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

Вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 истец считает, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленная на основании отчёта об оценке № 59/2019, также изменилась, соответственно отчет об оценке № 59/201 является недостоверным.

Истцом в адрес арендодателя было направлено письмо от 03.03.2021 № 59-3440 с просьбой произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 30.03.2021 № 59-ЕМ-03/3010 истцу было отказано в перерасчете арендной платы, со ссылкой на то, что размер арендной платы не зависит от установления иной кадастровой стоимости земельного участка.

Полагая, что отказ в изменении арендной платы на основании отсутствия у арендатора права инициировать пересмотр размера арендной платы, противоречит законодательству, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

При этом, заявляя уточнение исковых требований, истец исходит из размера рыночной стоимости арендной платы, определенной заключением судебной экспертизы от 18.08.2022№ 06/22, проведенной в ходе судебного разбирательства. Истец считает, что имеет существенное изменение обстоятельств, поскольку на земельном участке расположено сооружение арендатора в виде объекта капитального строительства, земельный участок является местом осуществления предпринимательской деятельности арендатора, имеются основания для изменения договора на основании пункта 1 статьи 451, пункта 4 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Возражая против заявленных требований. Управление указывает на то, что правовые основания для перерасчета арендной платы и внесения изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2020 № 05971 отсутствуют. Изменение кадастровой стоимости земельного участка, произведенное на основании решения Пермского краевого суда по делу № За-1238/2020 от 28.12.2020, не является самостоятельным основанием для перерасчета арендной платы, и внесения изменений в договор аренды. Изменение кадастровой стоимости земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, поскольку расчет арендных платежей произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка. Кроме того, с момента заключения договора аренды прошло менее 5 лет, в связи с чем основания для перерасчета рыночной стоимости права аренды земельного участка в данный момент отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренда от 13.03.2020 № 5971 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Требование истца о пересмотре арендной платы в связи с завышением размера рыночной стоимости земельного участка, примененного для расчета арендной платы, суд находит обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, ГК РФ либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Арендная плата на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, то есть относится к категории регулируемых цен.

На момент обращения арендатора за изменением размера арендной платы порядок определения размера арендной платы регулировался постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582).

Указанным Постановлением № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка проводится с учетом Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Согласно отчету об оценке № 59/2019, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2172,00 кв.м, с кадастровым номером: 59:01:4410922:192, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 29.12.2018 составляет 15 713 440 руб.

Для определения размера рыночной стоимости права аренды по ходатайству предпринимателя определением от 26.07.2022 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Профоценка», эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли отчет об оценке от 16.04.2019 № 59/2019 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; 2) определить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка, общей площадью 2172,00 кв.м, с кадастровым номером: 59:01:4410922:192, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности, рассчитанной в течение платежного периода и на весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 29.12.2018.

Согласно представленному заключению эксперта от 18.08.2022 № 06/22 по первому вопросу сделаны выводы о том, что отчет об оценке от 16.04.2019 № 59/2019 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов Оценки №№ 1, 2, 3, 7, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, поскольку применен сравнительный подход к оценке, на результатах которого основано итоговое суждение о величине рыночной арендной платы; проведенный анализ рынка объекта оценки, аналоги подобраны некорректно, представленные в выборе объекты не отражают весь возможный диапазон цен предложений из открытых источников информации.

По второму вопросу определена величина рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 общей площадью 2172 кв.м, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты III класса вредности, по состоянию на 29.12.2018 в течение платежного периода в размере 178 525 руб. в год, на весь срок аренды (49 лет) – в размере 8 747 725 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Ответчик заключение эксперта в установленном порядке не оспорил, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил.

Таким образом, размер арендной платы, установленный ответчиком в договоре за 2020 год в размере 256 721 руб. 20 коп., на период всей аренды – в размере 15 713 440 руб. не соответствуют размеру рыночной стоимости арендной платы.

Ссылка ответчика на пункт 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации в обоснование довода о невозможности определения размера арендной платы в размере, установленном заключением экспертизы, с 29.12.2018 судом отклоняется.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Указанная норма направлена на защиту прав арендатора, ограничивая арендодателя возможностью изменения арендной платы не чаще одного раза в 5 лет и с 01 января следующего года за проведением оценки и приближенной к моменту внесению изменений.

Учитывая, что отчет об оценке № 59/2019, на основании которого определен размер рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, является недостоверным, арендатор обращался за изменением размера арендной платы и получил отказ, требования истца о внесении изменений арендной платы в договор от 13.03.2020 № 05971 суд находит обоснованным.

Поскольку истец оплачивает арендную плату, установленную арендодателем в размере 256 721 руб. 20 коп. с 13.03.2020 по 31.12.2020, требование истца об обязании ответчика произвести за период 13.03.2020 по день вступления решения суда в законную силу перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.03.2020 № 05971, находящегося в федеральной собственности, из расчета ежегодного размера арендной платы 178 525 руб. в год также обосновано.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Установить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192, площадью 2172,00 кв.м, исходя из заключения эксперта от 18.08.2022 № 06/22, выполненного экспертом ФИО4, по состоянию на 29.12.2018:

в течение платежного периода – 178 525 руб. 00 коп.;

на весь срок действия договора аренды от 13.03.2020 № 05971, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 318595800147660, ИНН <***>) – в размере 8 747 725 руб. 00 коп.

Внести в договор аренды от 13.03.2020 № 05971 земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410922:192 площадью 2172,00 кв.м, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 318595800147660, ИНН <***>), следующие изменения:

строку «Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке» раздела «Расчет арендной платы за 2020 год» приложения № 3 к договору изложить в следующей редакции:

Рыночная стоимость права аренды в соответствии с отчетом об оценке

8 747 725,00


раздел «Условия оплаты» приложения № 3 к договору изложить в следующей редакции:

Дата начала

Дата конца

Площадь участка


13.03.2020

31.12.2020

2172


Период

Квартал год

(полугодие)

Срок уплаты

«по»

Начислено (руб.)

Доплата-переплата (за 1 квартал)

Всего к оплате за период

Общая сумма (нарастающий итог, руб.)


I квартал (18 дней)

В течение 10 дней

8 803,98


8 803,98


8 803,98


II квартал


44 509,01


44 509,01


53 312,99


III квартал

15.08.2020

44 998,12


44 998,12


98 31 1,1 1


IV квартал

15.11.2020

44 998,12


44 998,12


143 309,23


Итого за 2020 год



Итого подлежит уплате по плану (руб.) 143 309,23



Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 13.03.2020 № 05971, заключенному с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318595800147660, ИНН <***>), с 13.03.2020 (с даты заключения договора аренды) по день вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318595800147660, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., по оплате экспертизы в сумме 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Г.Л. Пономарев