Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А49-9226/2017

Арбитражный суд Пензенской области

440000, ул. Кирова, д. 35/39, г. Пенза, Пензенская область, тел.: +78412-52-99-97, http://www.penza.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-9226/2017
г. Пенза
24 октября 2017 года.
Резолютивная часть оглашена 17 октября 2017 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Бочковой Е.Н., при ведении протокола помощником судьи Зарубиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Пензенской области: <...>, зал судебных заседаний №10 дело по иску Департамента государственного имущества Пензенской области (440066, 2-ой Виноградный проезд, Пенза г., ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Константиново» (440516, Советская ул., д.13, Константиновка с., р-н Пензенский, обл. Пензенская; ОГРН <***>), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН <***>)

о расторжении договора и возврате земельных участков

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность),

от ответчика – представители ФИО2, ФИО3 (доверенности),

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Департамент госимущества Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ЗАО «Константиново» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.09.2001 №12 и понудить ответчика вернуть земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:72 общей площадью 73789731,00 кв.м.: с кадастровыми номерами 58:24:0000000:2034, 58:24:0000000:2035, 58:24:0000000:2036, 58:24:000000:2037, 58:24:0284303:100, 58:24:0284303:101, 58:24:0284303:102, 58:24:0284303:103, 58:24:0284303:104, 58:24:0284303:105, 58:24:0284303:106, 58:24:0284303:107, 58:24:0284303:108, 58:24:0284303:109, 58:24:0284303:110, 58:24:0284303:111, 58:24:0284303:112, 58:24:0284303:113, 58:24:0284303:88, 58:24:0284303:89, 58:24:0284303:90, 58:24:0284303:91, 58:24:0284303:92, 58:24:0284303:93, 58:24:0284303:94, 58:24:0284303:95, 58:24:0284303:96, 58:24:0284303:97, 58:24:0284303:98, 58:24:0284303:99, 58:24:0284303:42.

Судебное заседание назначено на 17.10.2017.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Представитель истца требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске.

Истец указывает, что при осмотре земельных участков 26.05.2017 выявлено, что на части земельных участков находятся объекты недвижимости, земельные участки с кадастровыми номерами 58:24:0000000:2035, 58:24:028303:93 не используются или используются частично, имеется залесенность, на земельном участке с кадастровым номером 58:24:028303:42 образована свалка, на земельных участках с кадастровыми номерами 58:24:0000000:2034, 58:24:0000000:2036 расположены пруд с домиком рыбака и овраг с частичной залесенностью. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются существенным нарушением условий договора аренды, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Представитель ответчика требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

В предварительном судебном заседании 22.08.2017 ответчик указал на несоблюдение истцом досудебного порядка, данный довод поддержан им впоследствии.

Ответчик также указывает, что объекты недвижимости приобретены в собственность, земельные участки используются по назначению, свалка ликвидирована, все нарушения устранены.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Неявка надлежаще извещенного о месте и времени рассмотрения дела участника судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебных заседаниях представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

21.09.2001 истцом и ответчиком заключен договора аренды № 12

в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2013, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 58:24:000000:0072 общей площадью 73789731 кв.м. для сельскохозяйственного использования.

Договор заключен на 49 лет (п.1.2 договора).

25.05.2017 истец направил в адрес ответчика претензию № 23-2189, в которой содержится требование подписать соглашение о расторжении договора аренды от 21.09.2001 № 12.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что претензия от 25.05.2017 № 23-2189 является единственной, которая была направлена ответчику в связи с заявленными обстоятельствами.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В п. 2 ст. 46 ЗК предусмотрено, что наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом

Таким образом, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения аренды земельного участка, помимо тех, которые указаны в ст. 619 ГК РФ.

Как указывалось выше, в силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством.

Порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит положений, предусматривающих иной порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, из указанных норм следует, что порядок расторжения договора аренды по требования арендодателя в судебном порядке состоит из трех этапов, а именно: арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), предложить изменить или расторгнуть договор аренды (п. 2 ст.452 ГК РФ), и лишь после этого потребовать расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) при условии получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2016 N Ф06-6153/2016 по делу N А55-1373/2015, Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2013 по делу N А38-8048/2012, от 09.12.2011 по делу N А82-978/2011, постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2012 по делу N А75-9637/2010, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.07.2008 по делу N А40-56083/2007, постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.09.2010 по делу N А65-15675/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2013 по делу N А56-710/2013, постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 20.05.2014 по делу N А62-3415/2012, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2013 по делу N А63-13780/2012, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2015 по делу N А04-3148/2014, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.01.2014 N ВАС-567/14.

Судом установлено и подтверждено в ходе судебного разбирательства представителем истца, что истцом не направлялось в адрес ответчика письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по использованию спорных земельных участков в соответствии с их целевым назначением и устранения указанных в претензии нарушений в разумный срок.

С учетом доводов и возражений сторон, следует отметить, что в претензии от 25.05.2017 № 23-2189 в качестве основания для расторжения указано только на зарастание спорных земельных участков сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью.

Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

В претензии не указаны признаки неиспользования земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369.

Осмотр земельных участков проведен работниками истца при участии представителя администрации Пензенского района Пензенской области 26.05.2017, то есть после составления претензии и, соответственно, его результаты не указаны в претензии от 25.05.2017 № 23-2189 в качестве оснований для расторжения договора.

Кроме того, в акте, составленном по результатам проведения осмотра, также не указаны данные, позволяющие установить признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или иной связанной сельскохозяйственным производством деятельности.

В свою очередь, ответчиком представлены материалы по вычислению площадей видов угодий (пашня) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:02843304:42, 58:24:0284303:92, 58:24:0284303:93, 58:24:0000000:2035, проведенные ООО «Пензенский центр землеустройства и кадастра «Атлас».

В судебном заседании на основании ст.ст. 56, 88 АПК РФ был заслушан в качестве свидетеля кадастровый инженер ФИО4, который провел указанные вычисления, в том числе путем фактического выезда и осмотра земельных участков.

Из представленных ответчиком материалов по вычислению площадей видов угодий (пашня) и показаний свидетеля ФИО4 следует, что указанные земельные участки используются под пашню и иные сельскохозяйственные угодья (сенокосы, пастбища), а также заняты несельскохозяйственными угодьями, включая лесозащитные полосы, внутрихозяйственные дороги, земли разрешенной застройки.

Ответчик также представил акт осмотра от 02.08.2017, проведенный совместно с представителем администрации Пензенского района Пензенской области, акт проверки от 04.09.2017, проведенной сотрудником Россельхознадзора по Пензенской области, из которых следует, что земельные участки используются по назначению, нарушения (свалка) устранены.

Доказательств обратному истце не представил.

Таким образом, нарушения договора, на которые указано в претензии от 25.05.2017 № 23-2189, являются устранимыми и устранимыми в разумные сроки.

Однако истец не предоставил ответчику возможность устранить допущенные нарушения в разумный срок.

В силу п. 2 ч. 1 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Наличие действующего, не расторгнутого договора аренды земельного участка является основанием для использования земельного участка ответчиком, в связи с чем, требование истцом об обязании ответчика возвратить истцу земельные участки удовлетворению не подлежит.

В целях реализации принципа правовой определенности все доказательства и доводы должны представляться в суд первой инстанции.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из закрепленного в ст. 9 АПК РФ принципа состязательности и положений ч. 2 ст. 66 названного Кодекса арбитражный суд вправе, но не обязан предлагать участвующим в деле лицам представлять дополнительные доказательства в обоснование своей позиции.

В силу ст. 9 АПК РФ риск непредоставления доказательств в подтверждение доводов лежит на лице, его непредоставившем.

Суд, руководствуясь ч. 1 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел настоящее дело по имеющимся доказательствам, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентируется положениями ст.110 АПК РФ.

Расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования о расторжении договора аренды сельскохозяйственного назначения от 21.09.2001 № 12 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требования возвратить земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:72 общей площадью 73789731,00 кв.м с кадастровыми номерами 58:24:0000000:2034, 58:24:0000000:2035, 58:24:0000000:2036, 58:24:000000:2037, 58:24:0284303:100, 58:24:0284303:101, 58:24:0284303:102, 58:24:0284303:103, 58:24:0284303:104, 58:24:0284303:105, 58:24:0284303:106, 58:24:0284303:107, 58:24:0284303:108, 58:24:0284303:109, 58:24:0284303:110, 58:24:0284303:111, 58:24:0284303:112, 58:24:0284303:113, 58:24:0284303:88, 58:24:0284303:89, 58:24:0284303:90, 58:24:0284303:91, 58:24:0284303:92, 58:24:0284303:93, 58:24:0284303:94, 58:24:0284303:95, 58:24:0284303:96, 58:24:0284303:97, 58:24:0284303:98, 58:24:0284303:99, 58:24:0284303:42 отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.Н. Бочкова