Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А32-29921/2022

Арбитражный суд Краснодарского края именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-29920/22

г. Краснодар 28 декабря декабря 2022г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2022г. Полный текст судебного акта изготовлен 28 декабря 2022г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Миргородской О.П., при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гоовым Н.Ю., рассмотрев

открытом судебном заседании материалы производства по делу № А32-29920/22 исковое заявление ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>) г. Краснодар

к ООО «Кубанькапстрой» (ИНН <***>) г. Краснодар 3-е лицо: ООО «КубаньРесурс», г. Краснодар

об обязании предать квартиры, № , №

1,2,3,5,6,8,18,19,28,33,38,58,72,118,123,128,129,133,139,143,158,162,168,178,188,192,198,20

2,208,222,228,238 литер 16.1, расположенные по адресу: Российская Федерация,

Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, проспект имени

Писателя Знаменского, д. 9, кор. № 4, При участии: при участии: от истца: ФИО1, представитель по доверенности. от ответчика: представитель по доверенности ФИО2 от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>) г. Краснодар (далее – истец) обратилось в суд с иском к ООО «Кубанькапстрой» (ИНН <***>) г. Краснодар об обязании предать квартиры, № , № 1,2,3,5,6,8,18,19,28,33,38,58,72,118,123,128,129,133,139,143,158,162,168,178,188,192,198,20

2,208,222,228,238 литер 16.1, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9, кор. № 4,


Определением суда от 26 декабря 2022г. объединены в одно производство дело А32-29920/22 и А 32-29921/22.

ООО «Кубанькапстрой» заявило ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в виду несоблюдения истцом претензионного порядка.

Истец и 3-е лицо возражали против удовлетворения данного ходатайства по основанию наличия реального и не способного к разрешению во внесудебном порядке спора.

При рассмотрение ходатайства ответчика об оставлении исковых требований истца без рассмотрения суд исходил из следующего:

Согласно пункту 9.4 договоров стороны согласовали претензионный порядок урегулирования спора, при котором сторона, получившая претензию с приложением документов , обосновывающих требования , обязана направить мотивированный ответ в течение 30 дней с даты получения претензии. В случае не достижения соглашения, спор подлежит рассмотрению в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Норма пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ обеспечивает установленное договором право сторон урегулировать отношения до обращения в суд, а не затруднить доступ лица, право которого нарушено, к суду.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру, то есть процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

При этом судом учтено, что

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 главы II "Процессуальные вопросы" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015 (в редакции от 26.04.2017), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 части 1 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и


законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Тогда как из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно урегулировать возникший спор. Более того, при наличие волеизъявления на разрешение спора мирным путем без участия специализированный государственных органов у ответчика было белее чем 30 дней для урегулирования спора. Вместе с тем, меры для разрешения спора мирным путем им не предпринимались, и ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка было им заявлено по истечению 4,5 месяцев поле возбуждения производства по делу.

В связи с чем, оставление в данном случае иска без рассмотрения носило бы формальный характер и не способствовало достижению целей, которые имеет процедура досудебного урегулирования спора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364).

Несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления .

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания по основанию того, что после объединения дел необходимо перейти в стадию предварительного заседания.

Данное суждение ошибочно, поскольку

Ответчик также заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления письменного отзыва на исковые требования истца и иных доказательств.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку заявителем не были озвучены документы, для предоставления которых ответчик заявил ходатайство об отложении и в виду того, что определением суда от 24 июня 2022г. и от 3 августа 2022г. ответчику предлагалось представить письменный отзыв на исковые требований истца.

Вместе с тем данные определения суда ответчиком исполнены не были.

Из части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.


И только при невозможности рассмотреть дело без отзыва суд вправе установить новый срок для его представления.

Заявитель не обосновал невозможность дачи пояснений в устной форме, в настоящем судебном заседании, для облечения которых в письменную форму и просил отложить настоящее судебное заседание.

Кроме того, согласно части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Объективных причин невозможности предоставить письменного отзыва на иск до заявления ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения судом не установлено.

Учитывая, что спор слушается судом уже 6 месяцев и этого времени было достаточно для того, чтобы добросовестная сторона раскрыла все свои доводы и доказательства суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного заседания.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд установил, что требования истца подлежат удовлетворению на основании следующего.

Между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «Перспектива» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 на ряд квартир в строящемся 22 - этажном, 420 - квартирном жилом доме по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16) в городе Краснодаре с проектной площадью 14 461,50 кв. м, стоимостью 549 537 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 22 - этажный, 420 - квартирный жилой дом (литер 16) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 (далее - "дома") и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 2.2 договора, объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры NN 1-283.

В силу п. 3.1 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объема долевого строительства определяется в размере 433 845 000 руб. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - 95%, и денежных средств на оплату услуг застройщика - 5%. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей


денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика или в кассу застройщика в срок до 30.09.2018 (п. 3.2 договора).

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве. Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее первого квартала 2019 года. Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п. 5.2 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту подписываемому сторонами (п. 5.3 договора).

Согласно п. 8.1 договора, участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора в отношении каждой конкретной квартиры и получения от застройщика справки об отсутствии задолженности по оплате этой квартиры. Участник долевого строительства обязан в письменной форме уведомить застройщика о переходе прав по настоящему договору третьему лицу. Уступка участником долевого строительства прав по договору третьим лицам допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 8.2 договора). Уступка прав по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 8.3. договора). В соответствии с п. 9.1 договора участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Между ООО «Перспектива» (цедент) и ООО «ГИК-Риэлт» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) N 1-420 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016. По условиям договора цессии ООО «ГИК- Риэлт» получило право требования к застройщику (ООО «Кубанькапстрой») на 265 квартир с проектной площадью 13 594,68 кв.м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-Риэлт».

Сумма, подлежащая уплате застройщику, определена в п. 2.1. договора уступки права (цессии) и составляет 516 597 840 руб. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный договором участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016.

В последующем между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт» заключено дополнительное соглашение N 2 от 17.07.2017 к договору участия в долевом


строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016. Предметом дополнительного соглашения является внесение изменений в части прав требования, принадлежащих ООО «ГИК- Риэлт» на основании договора уступки права (цессии) N 1-420 от 26.06.2017, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 06.07.2017, за номером регистрации 23:43:0427001:54-23/001/2017-43. В соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения п. 3.2 договора участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016 изложен в следующей редакции: "Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в срок до 26.08.2019 ".

Одновременно с договором уступки права (цессии) 1-420 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 г., заключенным 26 июня 2017 года между ООО «Перспектива» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», был заключен договор генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г. на строительство объекта: «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «4 этап литер 16», согласно условиям которого Застройщик - ООО «Кубанькапстрой» поручило, а Генподрядчик - ООО «Кубаньресурс» приняло на себя выполнение Работ по строительству объекта незавершенного капитального строительства «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «4 этап литер 16», в соответствии с условиями настоящего Договора и Рабочей документацией, собственными силами и средствами и/или с привлечением Субподрядных организаций (п. 2.1. договора генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г.).

Статьей 4 генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г. стороны согласовали порядок, условия и сроки оплаты выполненных работ.

Оплата работ по данному договору осуществляется за фактически выполненные Генподрядчиком и принятые Застройщиком работы в течение 5 (пяти) банковских дней после предоставления следующих документов:

а) акта выполненных работ по форме КС-2; б) справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

в) отчета об использовании материалов, при предоставлении Застройщиком их в качестве давальческих.

Условием оплаты принятых Застройщиком работ является подписание сторонами акта приемки выполненных работ по форме № КС-2, справки по форме КС-3 (согласно постановлению Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № l00) и представление Генподрядчиком Застройщику счета с указанием в нем общей цены выполненных за расчетный период работ.

Стороны определили и договорились, что оплата за выполненные по настоящему Договору работы фактически будет производиться Генподрядчику Обществом с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в порядке и на условиях, предусмотренных в Соглашении о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16, которое должно быть подписано Сторонами настоящего Договора с участием третьей Стороны, а именно, Общества с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в срок не позднее 07.07.2017 года. Условия и порядок оплаты будет в полном объеме указан,


соответственно, в Соглашении о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 06.07.2017.

Во исполнение указанного условия, стороны: ООО «Кубанькапстрой», ООО «Кубаньресурс», ООО «ГИК-риэлт» заключили соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 06.07.2017.

Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 06.07.2017 определили следующее.

Между ООО «Кубанькапстрой» в качестве Застройщика и ООО «Кубаньресурс» в качестве Генерального подрядчика заключен Договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ № Г/П-Л16/06/2017 от 26.06.2017г. на объект незавершенного строительства - Литер 16 по адресу: <...>, на основании которого ООО «Кубанькапстрой» имеет обязательства перед ООО «Кубаньресурс» по оплате выполненных работ в сумме 554 705 380,00 (пятьсот пятьдесят четыре миллиона семьсот пять тысяч триста восемьдесят) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - 84 616 074,91 (восемьдесят четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч семьдесят четыре) рубля 91 копейка.

Между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-риэлт» заключен Договор участия в долевом строительстве № ПЗ/Л16/ОФИС1,2,3,4/2017 от «26» июня 2017г., цену которого ООО «ГИК-риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 38 107 540 (Тридцать восемь миллионов сто семь тысяч пятьсот сорок) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% - 5 813 014,58 (пять миллионов восемьсот тринадцать тысяч четырнадцать) рублей 58 копеек.

Также между ООО «ГИК-риэлт» и Обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ИНН/КПП 2311174973/2311О1001) заключен Договор уступки права (цессии) № 1-420 по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от «26» сентября 2016 года, цену которого ООО «ГИК-риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 516 597 840,00 (Пятьсот шестнадцать миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен.

С учетом взаимных обязательств между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «Кубаньресурс», а также ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-риэлт», Стороны пришли к соглашению о том, что ООО «ГИК-риэлт» принимает на себя обязательства ООО «Кубанькапстрой» в части оплаты цены договора, указанного в п. 1 настоящего Соглашения без замены стороны в последнем, в результате чего образуется соответствующая задолженность ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «ГИК-риэлт» за исполнение обязательств ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс» ООО «ГИК-риэлт».

Согласно п. 5.1. Договора генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г. работы, предусмотренные Договором (за исключением выполняемых в течение Гарантийного периода) для строительства Объекта и выполняемые Генподрядчиком в сроки согласно Графику выполнения работ (Приложение 2), должны быть полностью завершены «26» августа 2019 года.

Срок оплаты по договору уступки права (цессии) 1-420 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 г., заключенному 26 июня 2017 года между ООО «Перспектива» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», и срок завершения работ по Договору генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г. идентичен.


Это подтверждает тот факт, что спорный договор участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 был заключен в целях оплаты выполненных работ по Договору генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г.

12.03.2020 Договор генерального подряда № Г/П-Лl6/06/2017 от 26.06.2017 г. был расторгнут по взаимному соглашению сторон, в тот же день было расторгнуто и Соглашение о взаимном исполнении обязательств.

В тот же день 12.03.2020 между ООО «Кубанькапстрой» - Заказчиком и ООО «КубаньРесурс» - Генеральным подрядчиком заключен Договор генерального подряда № 01/ГП-03/2020 (далее по тексту - Договор № 01/ГП-03/2020), согласно условиям которого ООО «Кубанькапстрой» поручило, а ООО «КубаньРесурс» приняло на себя выполнение Работ и услуг по строительству объекта: «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «4 этап литер 16», в соответствии с условиями настоящего Договора и Рабочей документацией, из Материалов Генподрядчика (п. 2.1. Договора № 01/ГП-03/2020).

Стоимость работ по настоящему Договору определяется ведомостью договорной цены (приложение № 1), является твердой и составляет 391 286 991,09 рублей (Триста девяносто один миллион двести восемьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто один рубль 09 копеек, в том числе НДС 20 % - 65 214 498,51 рублей (Шестьдесят пять миллионов двести четырнадцать тысяч четыреста девяносто восемь рублей 51 коп.) (п. 3.1. Договора № 01/ГП-03/2020).

Статьей 4 (п.п. 4.1. - 4.5.) Договора № 01/ГП-03/2020 ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс» согласовали порядок и условия платежей.

По согласованию Сторон Заказчик - ООО «Кубанькапстрой» производит перечисление авансового платежа в размере 30 000 000,00 (тридцать миллионов) рублей на счет Генподрядчика - ООО «КубаньРесурс» для производства Работ по Договору в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Договора № 01/ГП-03/2020. Перечисление авансового платежа производится в виде и в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020, заключенного между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и компанией ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Оплата выполненных Генподрядчиком Работ будет производиться Заказчиком после предъявления Генподрядчиком последнего из следующих документов:

- Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2)

- Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3); - Счет Подрядчика;

- Счет-фактура.

Оплата за выполненные работы производится Заказчиком на основании подписанных Сторонами Актов о приемке выполненных работ (формы № КС-2) и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС- 3) и выставления Генподрядчиком счета на оплату в порядке и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2. Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП 16-ДУПТ16 от 12.03.2020, заключенного между Заказчиком, Генподрядчиком и компанией ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>, ОГРН: <***>). Датой оплаты считается дата выдачи справки об


отсутствии финансовых претензий в соответствии с Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020.

В случае, если Заказчик не возвращает Генподрядчику подписанные Заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, Акт о приемке выполненных работ и Справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми Заказчиком. В этом случае Заказчик производит оплату выполненных Генподрядчиком работ в течение 5 (пяти) банковских дней со дня истечения срока для подписания Заказчиком документов о приемке выполненных работ.

Окончательный расчет производится Заказчиком в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сверки взаимных расчетов после окончания строительства и подписания формы КС-11. Оформленный и подписанный Сторонами Акт сверки является основанием для расчётов между Сторонами по настоящему Договору. Заказчик обязан подписать и направить в адрес Генподрядчика Акт сверки расчётов или представить мотивированный отказ от его подписания в письменной форме в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента его получения.

Расчет производится по договорной цене, установленной в статье 3 настоящего Договора и уточненной, если необходимо, в дополнительных соглашениях с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Генподрядчика.

Стороны определили и договорились, что предоставление аванса и оплата за выполненные работы будет производиться Генподрядчику в соответствии с условиями, предусмотренными Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020.

Соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020 было заключено между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК- Риэлт» в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1 Корректировка 2» «4 этап литер 16», числящегося в реестре долгостроев.

Так соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16-ДУПТ16 от 12.03.2020 ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» определили следующее:

Между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт» заключен Договор участия в долевом строительстве № ПЗ/Л16/ОФИС1,2,3,4/2017 от 26.06.2017, цену которого ООО «ГИК-Риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 38 107 540,00 руб., в том числе НДС 18 % -5 813 014,58 руб. (п. 2 Соглашения).

Также между ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Перспектива» (ИНН/КПП 2311174973/231101001) заключен Договор уступки права (цессии) № 1-420 от 26.06.2017 по Договору участия в долевом строительстве № МП-16 ИП от 26.09.2016 с одновременным переводом долга, цену которого ООО «ГИК-Риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 516 597 840,00 рублей (Пятьсот шестнадцать миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок рублей 00 копеек), в том числе НДС не облагается. (п. 2 Соглашения).

По состоянию на 12.03.2020 задолженность ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по договору № МП-16 ИП от 26.09.2016 составляла 373 208 160,60


(Триста семьдесят три миллиона двести восемь тысяч сто шестьдесят рублей 60 копеек). (п. 2 Соглашения).

Пунктом 3 Соглашения стороны установили, что с учетом взаимных обязательств между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс», а также ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт», Стороны пришли к соглашению о том, что оплата по договору генерального подряда, указанного в п. 1 Соглашения, происходит в следующем порядке:

- погашение обязательств ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс», установленных п. 4.1. Договора генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, производится

1) и в виде перечисления денежных средств на расчетный счет Генерального подрядчика,

2) и путем предоставления ООО «Кубанькапстрой» (Заказчиком) справок об отсутствии финансовых претензий в отношении отдельных квартир и помещений на объекте, указанном в п. 2.1 Договора генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020, на основании договоров, указанных в п. 2 настоящего Соглашения, т.е. в том числе на основании спорного договора № МП-16 ИП от 26.09.2016.

ООО «Кубанькапстрой» предоставляет ООО «ГИК-Риэлт» справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартир в порядке и сроки, установленные п. 4. Соглашения. Генеральный подрядчик ООО «Кубаньресурс» совместно с ООО «ГИК- Риэлт» самостоятельно определяют перечень квартир на сумму авансового платежа 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, в том числе НДС 20% - 5 000 000,00 рублей (Пять миллионов рублей).

Пунктом 5 Соглашения Стороны определили, что исполнение ООО «ГИК-Риэлт» обязательств ООО «Кубанькапстрой» в части оплаты ООО «Кубаньресурс» стоимости выполненных работ и авансового платежа по Договору генерального подряда, указанного в пункте 1 Соглашения, производится ООО «ГИК-Риэлт» в пределах сумм, не превышающих обязательства ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по договорам, указанным в п. 2 Соглашения.

При этом задолженность ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс» по оплате за выполненные ООО «Кубаньресурс» работы погашается

1) путем перечисления денежных средств ООО «Кубаньресурс»

2) и/или путем предоставления справок об отсутствии финансовых претензий

ООО «ГИК-Риэлт».

В тот же период 11.03.2020 между ООО «Гик-Риэлт» и ООО «Кубанькапстрой» было подписано дополнительное соглашение № 3 к договору участия в долевом строительстве N МП-16 ИП от 26.09.2016, в соответствии с которым срок оплаты квартир перенесен до 30.06.2021, что соответствуют сроку передачи работ.

Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

В судебном заседании истец и 3-е лицо пояснили, что первоначальная воля всех трех сторон 12.03.2020 была направлена на продолжение исполнения ранее установленной схемы оплаты работ по договорам подряда, в связи с чем и был перенесен срок оплаты по договору ДДУ.

26 сентября 2016 года между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1. ИП на ряд квартир в строящемся 26 -


этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре с проектной стоимостью 206 757 240 рублей.

В соответствии с п.2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 – этажный (24 – жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 (далее«дома») и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п.2.2. договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 107 квартир общей проектной площадью 5 496,57 кв.м. В силу п.3.1. договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства определяется в размере 171 752 400 рублей. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - 95%, и денежных средств на оплату услуг застройщика - 5%. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика либо иным способом, не запрещенным законом, в срок до 30.08.2017 года (п.3.2. договора).

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве. Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п.3.3. договора).

В соответствии с п.5.1. договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – четвертый квартал 2017 года. Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п.5.2. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определённой в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту подписываемому сторонами (п.5.3. договора).

Согласно п.8.1.договора участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора в отношении каждой конкретной квартиры и получения от застройщика справки об отсутствии задолженности по оплате этой квартиры. Участник долевого строительства обязан в


письменной форме уведомить застройщика о переходе прав по настоящему договору третьему лицу. Уступка участником долевого строительства прав по договору третьим лицам допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 8.2. договора). Уступка прав по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п.8.3. договора).

28 ноября 2016 года между ООО «Кубанькапстрой» (застройщик) и ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № МП-16.1.-ИП-2 на ряд квартир в строящемся 26 - этажном, 240 - квартирном жилом доме на части земельного участка площадью 23398 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0427001:59 по адресу: проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в Карасунском внутригородском округе городе Краснодаре с проектной стоимостью 154 396 800 рублей.

В соответствии с п.2.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: 26 – этажный (24 – жилые, техноподполье и технический этаж) 240 - квартирный жилой дом (литер 16.1) по адресу: Проспект имени Писателя Знаменского, 9 (литер 16.1) в городе Краснодаре на части земельного участка площадью 23398 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе, кадастровый номер 23:43:0427001:59 (далее«дома») и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п.2.2. договора объектом долевого строительства являются жилые помещения квартиры в количестве 99 общей проектной площадью 5 146,56 кв.м. В силу п.3.1. договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства определяется в размере 154 396 800 рублей. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства - 95%, и денежных средств на оплату услуг застройщика - 5%. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика либо иным способом, не запрещенным законом, в срок до 30.08.2017 года (п.3.2. договора).

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве. Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п.3.3. договора).

В соответствии с п.5.1. договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – четвертый квартал 2017 года. Застройщик вправе ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в более ранний срок.

В силу п.5.2. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательств по


уплате цены договора (финансированию), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определённой в п. 2.4 договора. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту подписываемому сторонами (п.5.3. договора).

Согласно п.8.1.договора участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора в отношении каждой конкретной квартиры и получения от застройщика справки об отсутствии задолженности по оплате этой квартиры. Участник долевого строительства обязан в письменной форме уведомить застройщика о переходе прав по настоящему договору третьему лицу. Уступка участником долевого строительства прав по договору третьим лицам допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 8.2. договора). Уступка прав по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п.8.3. договора).

26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (цедент) и ООО «ГИК-РИЭЛТ» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) № 1-237 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016 г.

По условиям договора цессии ООО «ГИК-РИЭЛТ» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») в частичном объеме на 89 квартир с номерами №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 52, 53, 55, 56, 57, 58, 59, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 78, 79, 81, 83, 87, 92, 96, 109, 110, 111, 115, 118, 121, 124, 130, 132, 136, 141, 149, 170, 176, 187, 195, 200, 204, 212, 217, 229, 237 с проектной площадью 4 592,23 кв.м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-РИЭЛТ». Сумма, подлежащая уплате Застройщику, определена в п. 2.1. Договора уступки права (цессии) и составляет 174 504 740 рублей. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016 г. (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 07.06.2017 к последнему).

В последующем между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт» заключено дополнительное соглашение № 2 от 17.07.2017 к договору участия в долевом строительстве № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016. Предметом дополнительного соглашения является внесение изменений в части прав требования, принадлежащих ООО «ГИК- Риэлт» на основании договора уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 06 июля 2017 года, за номером регистрации 23:43:0427001:59- 23/001/2017-41.

В соответствии с п.1.1. дополнительного соглашения п. 3.2. договора участия в долевом строительстве № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016 года изложен в следующей редакции: «Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в срок до 26 августа 2019 года.».


26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» (цедент) и ООО «ГИК-РИЭЛТ» (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) № 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 г.

По условиям договора цессии ООО «ГИК-РИЭЛТ» получило право требования к Застройщику (ООО «Кубанькапстрой») в частичном объеме на 97 квартир с номерами №№ 72, 73, 89, 90, 97, 99, 100, 101, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 116, 117, 119, 122, 123, 126, 128, 129, 131, 133, 135, 137, 138, 139, 142, 143, 145, 146, 147, 148, 151, 152, 153, 154, 156, 157, 158, 161, 162, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 171, 175, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 188, 189, 192, 193, 196, 197, 198, 199, 201, 202, 203, 205, 206, 208, 213, 214, 215, 216, 219, 221, 222, 224, 225, 226, 227, 228, 233, 234, 235, 236, 238, 240 с проектной площадью 4 958,97 кв.м. Переход права требования произведен с одновременным переводом долга на цессионария ООО «ГИК-РИЭЛТ». Сумма, подлежащая уплате Застройщику, определена в п. 2.1. Договора уступки права (цессии) и составляет 188 440 860 рублей. Оплата производится путем безналичного расчета, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, после государственной регистрации договора в срок, установленный Договором участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 г. (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 07.06.2017 к последнему), а именно не позднее 4 квартала 2019 года.

Одновременно с договором уступки права (цессии) № 1-237 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016 г, заключенным 26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», и договором уступки права (цессии) № 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 г., заключенным 26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», был заключен договор генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. на строительство объекта: «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «5 этап литер 16.1», согласно условиям которого Застройщик - ООО «Кубанькапстрой» поручило, а Генподрядчик - ООО «Кубаньресурс» приняло на себя выполнение Работ по строительству объекта незавершенного капитального строительства «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «5 этап литер 16.1», в соответствии с условиями настоящего Договора и Рабочей документацией, собственными силами и средствами и/или с привлечением Субподрядных организаций (п. 2.1. договора генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г.).

Статьей 4 генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. стороны согласовали порядок, условия и сроки оплаты выполненных работ.

Оплата работ по данному договору осуществляется за фактически выполненные Генподрядчиком и принятые Застройщиком работы в течение 5 (пяти) банковских дней после предоставления следующих документов:

а) акта выполненных работ по форме КС-2; б) справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3;

в) отчета об использовании материалов, при предоставлении Застройщиком их в качестве давальческих.


Условием оплаты принятых Застройщиком работ является подписание сторонами акта приемки выполненных работ по форме № КС-2, справки по форме КС-3 (согласно постановлению Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № l00) и представление Генподрядчиком Застройщику счета с указанием в нем общей цены выполненных за расчетный период работ.

Стороны определили и договорились, что оплата за выполненные по настоящему Договору работы фактически будет производиться Генподрядчику Обществом с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в порядке и на условиях, предусмотренных в Соглашении о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1- ДУПТ16.1, которое должно быть подписано Сторонами настоящего Договора с участием третьей Стороны, а именно, Общества с ограниченной ответственностью «ГИК-Риэлт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в срок не позднее 07.07.2017 года. Условия и порядок оплаты будет в полном объеме указан, соответственно, в Соглашении о взаимном исполнении обязательств № ГП 16.1-ДУПТ l6.1.

Стороны настоящего Договора договорились и определили, что датой оплаты считается дата подписания всеми Сторонами Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1, Соглашения о зачете взаимных требований (обязательств), как это предусматривается пунктом 3 Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП 16.1-ДУПТ 16.1.

Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП 16.1-ДУПТ l6.1 от 06.07.2017 определили следующее.

Между ООО «Кубанькапстрой» в качестве Застройщика и ООО «Кубаньресурс» в качестве Генерального подрядчика заключен Договор генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. на объект незавершенного строительства -Литер 16.1. по адресу: <...>, на основании которого ООО «Кубанькапстрой» имеет обязательства перед ООО «Кубаньресурс» по оплате выполненных работ в сумме 362 945 600,00 (триста шестьдесят два миллиона девятьсот сорок пять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% 55 364 583,05 (пятьдесят пять миллионов триста шестьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 05 копеек.

Согласно п. 5.1. Договора генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. работы, предусмотренные Договором (за исключением выполняемых в течение Гарантийного периода) для строительства Объекта и выполняемые Генподрядчиком в сроки согласно Графику выполнения работ (Приложение 2), должны быть полностью завершены «26» августа 2019 года.

Срок оплаты по договору уступки права (цессии) № 1-237 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1-ИП-2 от 28.11.2016 г, заключенному 26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», и по договору уступки права (цессии) № 72-240 от 26 июня 2017 года по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 г., заключенному 26 июня 2017 года между ООО «РЕГИОН ПАРТНЕР ПЛЮС» и ООО «ГИК-РИЭЛТ», и срок завершения работ по Договору генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. идентичен. Это подтверждает тот факт, что спорный договор участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 был заключен в целях оплаты


выполненных работ по Договору генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г.

12.03.2020 Договор генерального подряда № Г/П-Лl6.1/06/2017 от 26.06.2017 г. был расторгнут по взаимному соглашению сторон, в тот же день было расторгнуто и Соглашение о взаимном исполнении обязательств.

В тот же день 12.03.2020 между ООО «Кубанькапстрой» - Заказчиком и ООО «КубаньРесурс» - Генеральным подрядчиком заключен Договор генерального подряда № 02/ГП-03/2020 (далее по тексту - Договор № 02/ГП-03/2020), аналогичный ранее действующему, согласно условиям которого ООО «Кубанькапстрой» поручило, а ООО «КубаньРесурс» приняло на себя выполнение Работ и услуг по строительству объекта: «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1. Корректировка 2» «5 этап литер 16.1» в соответствии с условиями настоящего Договора и Рабочей документацией, из Материалов Генподрядчика (п. 2.1. Договора № 02/ГП-03/2020).

В соответствии с п. 1.24. Договора № 02/ГП-03/2020 «Работы и услуги», «Работы» - весь комплекс Работ по строительству Объекта, выполняемых Генподрядчиком в соответствии с настоящим Договором и Рабочей документацией, включая выполнение строительно-монтажных Работ, поставку Материалов и Оборудования поставки Генподрядчика, проведение испытаний и сдачу Объекта в эксплуатацию, иных неразрывно связанных с Объектом Работ, в том числе и выполняемых в течение Гарантийного срока.

Стоимость работ по настоящему Договору определяется ведомостью договорной цены (приложение № 1), является твердой и составляет 166 566 723,98 рублей (Сто шестьдесят шесть миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот двадцать три рубля 98 копеек, в том числе НДС 20% - 27 761 120,66 рублей (двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят одна тысяча сто двадцать рублей 66 коп.) (п. 3.1. Договора № 02/ГП- 03/2020).

Статьей 4 (п.п. 4.1. - 4.5.) Договора № 02/ГП-03/2020 ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс» согласовали порядок и условия платежей.

По согласованию Сторон Заказчик - ООО «Кубанькапстрой» производит перечисление авансового платежа в размере 30 000 000,00 (тридцать миллионов) рублей на счет Генподрядчика - ООО «КубаньРесурс» для производства Работ по Договору в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Договора. Перечисление авансового платежа производится в виде и в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020, заключенного между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и компанией ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Сумма аванса, перечисленная Заказчиком Генподрядчику, погашается ежемесячно пропорционально объемам выполненных Генподрядчиком работ на основании представленных им Справок о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3. После погашения суммы аванса Заказчик перечисляет на расчетный счет Генподрядчика сумму, равную сумме погашенного аванса, в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня подписания Справки о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3.

Оплата выполненных Генподрядчиком Работ будет производиться Заказчиком после предъявления Генподрядчиком последнего из следующих документов:

- Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2)


- Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3); - Счет Подрядчика;

- Счет-фактура.

Оплата за выполненные работы производится Заказчиком на основании подписанных Сторонами Актов о приемке выполненных работ (формы № КС-2) и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС- 3) и выставления Генподрядчиком счета на оплату в порядке и в сроки, предусмотренные пунктом 3.2. Соглашения о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020, заключенного между Заказчиком, Генподрядчиком и компанией ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>, ОГРН: <***>). Датой оплаты считается дата выдачи справки об отсутствии финансовых претензий в соответствии с Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020.

В случае, если Заказчик не возвращает Генподрядчику подписанные Заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, Акт о приемке выполненных работ и Справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми Заказчиком. В этом случае Заказчик производит оплату выполненных Генподрядчиком работ в течение 5 (пяти) банковских дней со дня истечения срока для подписания Заказчиком документов о приемке выполненных работ.

Окончательный расчет производится Заказчиком в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сверки взаимных расчетов после окончания строительства и подписания формы КС-11. Оформленный и подписанный Сторонами Акт сверки является основанием для расчётов между Сторонами по настоящему Договору. Заказчик обязан подписать и направить в адрес Генподрядчика Акт сверки расчётов или представить мотивированный отказ от его подписания в письменной форме в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента его получения.

Расчет производится по договорной цене, установленной в статье 3 настоящего Договора и уточненной, если необходимо, в дополнительных соглашениях с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Генподрядчика.

Стороны определили и договорились, что предоставление аванса и оплата за выполненные работы будет производиться Генподрядчику в соответствии с условиями, предусмотренными Соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1- ДУПТ16.1 от 12.03.2020.

Соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020 было заключено между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1 Корректировка 2» «5 этап литер 16.1», числящегося в реестре долгостроев также с условиями, аналогичными, ранее действующему Соглашению 2017 года.

Так соглашением о взаимном исполнении обязательств № ГП16.1-ДУПТ16.1 от 12.03.2020 ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и ООО «ГИК-Риэлт» определили следующее:

Между ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «РегионПартнерПлюс» (ИНН/КПП 2312248843/231201001) заключен Договор уступки права (цессии) № 1-237 от 26.06.2017


г. по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016, цену которого ООО «ГИК-Риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 142 563 349 (Сто сорок два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи триста сорок девять рублей) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен и Договор уступки права (цессии) № 72-240 от 26.06.2017 по договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016, цену которого ООО «ГИК-Риэлт» обязано оплатить ООО «Кубанькапстрой» в сумме 143 863 025,00 (Сто сорок три миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи двадцать пять) рублей 00 копеек, в том числе НДС не предусмотрен. (п. 2 Соглашения).

По состоянию на 12.03.2020 года задолженность ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по договорам, указанным выше, составляет 176 667 923,98 (Сто семьдесят шесть миллионов шестьсот шестьдесят семь тысяч девятьсот двадцать три) рубля 98 копеек. (п. 2 Соглашения).

Пунктом 3 Соглашения стороны установили, что с учетом взаимных обязательств между ООО «Кубанькапстрой» и ООО «КубаньРесурс», а также ООО «Кубанькапстрой» и ООО «ГИК-Риэлт», Стороны пришли к соглашению о том, что оплата по договору генерального подряда, указанного в п. 1 Соглашения, т.е. по Договору генерального подряда № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, происходит в следующем порядке:

Погашение обязательств ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс», установленных п. 4.1. Договора генерального подряда № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020 г., производится

1) и в виде перечисления денежных средств на расчетный счет Генерального подрядчика,

2) и путем предоставления ООО «Кубанькапстрой» (Заказчиком) справок об отсутствии финансовых претензий в отношении отдельных квартир и помещений на объекте, указанном в п. 2.1 Договора генерального подряда № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020, на основании договоров, указанных в п. 2 настоящего Соглашения, т.е. в том числе на основании договора № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 и договора № МП-16.1.ИП-2 от 28.11.2016.

ООО «Кубанькапстрой» предоставляет ООО «ГИК-Риэлт» справки об отсутствии финансовых претензий по оплате квартир в порядке и сроки, установленные п. 4. настоящего Соглашения. Генеральный подрядчик ООО «Кубаньресурс» совместно с ООО «ГИК-Риэлт» самостоятельно определяют перечень квартир на сумму авансового платежа 30 000 000,00 рублей (Тридцать миллионов рублей 00 коп.), в том числе НДС 20% - 5 000 000,00 рублей (Пять миллионов рублей 00 копеек) (п. 3.1. Соглашения).

Пунктом 5 Соглашения Стороны определили, что исполнение ООО «ГИК-Риэлт» обязательств ООО «Кубанькапстрой» в части оплаты ООО «Кубаньресурс» стоимости выполненных работ и авансового платежа по Договору генерального подряда, указанного в пункте 1 Соглашения, производится ООО «ГИК-Риэлт» в пределах сумм, не превышающих обязательства ООО «ГИК-Риэлт» перед ООО «Кубанькапстрой» по договорам, указанным в п. 2 Соглашения.

При этом задолженность ООО «Кубанькапстрой» перед ООО «Кубаньресурс» по оплате за выполненные ООО «Кубаньресурс» работы погашается

1) путем перечисления денежных средств ООО «Кубаньресурс»

2) и/или путем предоставления справок об отсутствии финансовых претензий

ООО «ГИК-Риэлт».


В тот же период 11.03.2020 между ООО «ГИК-Риэлт» и ООО «Кубанькапстрой» были подписаны дополнительное соглашение № 4 к договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП от 26.09.2016 и дополнительное соглашение № 4 к договору участия в долевом строительстве № МП-16.1 ИП-2 от 28.11.2016, в соответствии с которыми срок оплаты квартир по обоим договорам перенесен до 30.06.2021 г., что соответствуют сроку передачи работ.

Данные соглашения в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Таким образом, первоначальная воля всех трех сторон 12.03.2020 была направлена на продолжение исполнения ранее установленной схемы оплаты работ по договорам подряда, в связи с чем и был перенесен срок оплаты по договору ДДУ.

По договорам генерального подряда № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020 и 01/ГП- 03/2020 от 12.03.2020 ООО «КубаньРесурс» направило в адрес ООО «Кубанькапстрой» следующие акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3):

Литер 16.

- за май 2021 г., подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ на литере 16 на общую сумму 36 508 638,67 рублей: Акт выполненных работ формы КС-2 № 38 на сумму 5 680 398,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 39 на сумму 4 066 668,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 42 на сумму 8 946 465, 14 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 47 на сумму 1 091 363,32 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 48 на сумму 1 832 631,59 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 49 на сумму 1 131 610,68 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 50 на сумму 999 999,60 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 52 на сумму 9 477 378,06 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 53 на сумму 3 282 124,28 руб., Справка о стоимости выполненных работ КС-3 № 15 на сумму 36 508 638,67 руб. (письмо за исх. № 40-21, вход. № 283 от 03.06.2021 г.);

- за июль 2021 г., подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ на литере 16 на общую сумму 69 137 184,35 руб.: Акт выполненных работ формы КС № 51 на сумму 22 375 721,96 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 55 на сумму 4 904 784,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 56 на сумму 4 740 253,20 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 57 на сумму 8 543 478,29 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 58 на сумму 4 152 185,62 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 59 на сумму 3 202 654,80 руб., Акт выполненных работ КС-2 № 60 на сумму 21 218 106,48 руб., Справка о стоимости выполненных работ формы КС-3 № 16 на сумму 69 137 184,35 руб. (письмо за исх. № 71-21, вход. № 71-21 от 14.07.2021 г.);

- за июль-октябрь 2021 г., подтверждающие выполнение работ на литере 16 на общую сумму 104 712 273,41 руб.: Акт выполненных работ формы КС-2 № 54 на сумму 883 013,86 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 61 на сумму 493 495,20 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 62 на сумму 421 441,20 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 63 на сумму 418 416,0 l руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 64 на сумму 16 444 869,60 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 65 на сумму 8 658 093,60 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 66 на сумму 432 250,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 67 на сумму 350 000,29 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 68 на сумму 9 958 720,02 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 69 на сумму 6 906 161,42 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 70 на сумму 4 319 562,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 71 на сумму 6 769 552,80 руб., Акт


выполненных работ формы КС-2 № 72 на сумму 2 669 670,59 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 73 на сумму 7 271 706,04 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 74 на сумму 11719238,09 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 75 на сумму 321 335,28 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 76 на сумму 373 379,23 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 77 на сумму 4 680 012,98 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 78 на сумму 641 254,88 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 79 на сумму 8 202 697,20 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 80 на сумму 10 252 318,80 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 81 на сумму 982 962,55 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 82 на сумму 1542121,76 руб., Справка о стоимости выполненных работ КС-3 № 17 на сумму 104 712 273,41 руб. (письмо за исх. № 93-21, вход. № 606 от 10.11.2021 г.).

Литер 16.1.

- за июнь 2021 г., подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ на Литере 16.1. на общую сумму 23 589 899,47 руб.: Акт выполненных работ формы КС № 47 на сумму 3 822 363,60 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 48 на сумму 2 956 236,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 49 на сумму 8 644 690, 18 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 50 на сумму 500 282,86 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 51 на сумму 1 303 745,69 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 52 на сумму 2 898 008,40 руб., Акт выполненных работ КС-2 № 53 на сумму 1 569 991,20 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 54 на сумму 1 134 165,60 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 55 на сумму 760 415,95 руб., Справка о стоимости выполненных работ формы КС-3 № 12 на сумму 23 589 899,47 руб. (письмо за исх. № 6821, вход. № 372 от 07.07.2021 г.)

- за июль-октябрь 2021 г., подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ на литере 16.1. на общую сумму 13 381 491,40 руб.: Акт выполненных работ формы КС-2 № 56 на сумму 4 259 373,07 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 57 на сумму 120 000,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 58 на сумму 1 104 499,33 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 59 на сумму 313 403,84 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 60 на сумму 122 172,96 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 61 на сумму 150 588,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 62 на сумму 533 235,46 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 63 на сумму 5 960 237,09 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 64 на сумму 300 000,00 руб., Акт выполненных работ формы КС-2 № 65 на сумму 517 981 ,64 руб., Справка о стоимости выполненных работ КС-3 № 13 на сумму 13 381 491,40 руб. (письмо за исх. № б/н от 18.10.2021 г., вход. № 584 от 18.10.2021 г.).

Все вышеуказанные акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) были приняты ООО «Кубанькапстрой».

ООО «Кубанькапстрой» в установленный п.4.3 договора срок указанные документы не подписало, экземпляры генерального подрядчика в адрес ООО «Кубаньресурс» не направило.

В соответствии с п. 4.3. Договоров генерального подряда, в случае, если Заказчик не возвращает Генподрядчику подписанные Заказчиком документы о приемке выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня их получения и не направляет в этот срок мотивированный отказ от их подписания, Акт о приемке выполненных работ и Справка о стоимости выполненных работ и затрат считаются принятыми Заказчиком.


Согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ при отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи-приемки результата работ является документом, подтверждающим факт сдачи работ.

По литеру 16 суду представлена следующая переписка:

29.06.2021 г. ООО «Кубаньресурс» направило в адрес ООО «Кубанькапстрой» письмо с исх. № 65- 21 уведомило о том, что Акты выполненных работ Формы КС-2 №№ 38, 39, 42, 47, 48, 49, 50, 52, 53 по выполненным работам за май 2021 г. на общую сумму 36 508 638,67 рублей, направленные в адрес ООО «Кубанькапстрой» 03.06.2021 г., считаются принятыми Заказчиком.

ООО «Кубанькапстрой» предоставило ответ от 19.07.2021 r. за исх. № 616/1 об отказе в приемке Актов о приемке выполненных работ за июнь 2021 г. (литер 16) формы КС-2 № 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55 на общую сумму 23 589 899,47 руб.

В ответ 26 июля 2021 r. ООО «Кубаньресурс» исх. № 77-21 указало, что действует в рамках договорных отношений, не превышая общую стоимость по договору генерального подряда. Замечания, изложенные ООО «Кубанькапстрой», являются необоснованными и немотивированными, а уклонение Заказчика от подписания актов приемки не свидетельствует о факте непринятия работ и не освобождает Заказчика от обязанности по их оплате. Кроме того, немотивированный отказ направлен Заказчиком с просрочкой, в нарушение п. 4.3. Договора генерального подряда. И ООО «Кубаньресурс» вновь напомнило ООО «Кубанькапстрой» о необходимости своевременного принятия актов формы КС-2 или направления мотивированного отказа в приемке, а также о фактическом принятии работ в случае не направления мотивированного отказа в течение 5-ти рабочих дней со дня их получения. Письмо принято ООО «Кубанькапстрой» 26.07.2021 г. (вход. № 415).

Судом принято во внимание, что претензии указанные ООО «Кубанькапстрой» не касаются всего выполненного объема работ, однако часть работ, по которым замечания отсутствуют застройщиком в установленном порядке не принята, акты не подписаны, работы в установленном Соглашением порядке не оплачены.

Также в адрес ООО «Кубаньресурс» поступило письмо ООО «Кубанькапстрой» от 19.07.2021 г. за исх. № 616/1 об отказе в приемке Заказчиком Актов о приемке выполненных работ формы КС-2 №№ 56, 57, 58, 59, 60 за июль 2021 г. (литер 16) на общую сумму 69 137 184,35 руб. Так как замечания, указанные Заказчиком, не обоснованы, ООО «Кубаньресурс» разъяснило отсутствие оснований для отказа в приемке актов в письме от 26.07.2021 за исх. 77-21 (вход. № 415 от 27.07.2021 г.).

По литеру 16.1 сторонами велась следующая переписка:

28.06.2021 г. ООО «Кубаньресурс» направило в адрес ООО «Кубанькапстрой» письмо с исх. № 68- 21 направило Акты выполненных работ Формы КС-2 №№ 47-55 по выполненным работам за июнь 2021 г. на общую сумму 23 589 899, 47 рублей, направленные в адрес ООО «Кубанькапстрой» 03.06.2021 г., считаются принятыми Заказчиком.

В адрес ООО «Кубаньресурс» поступило письмо ООО «Кубанькапстрой» от 19.07.2021 r. за исх. № 615/1 об отказе в приемке Актов о приемке выполненных работ за июнь 2021 г. (литер 16.1) формы КС-2 № 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55 на общую сумму 23 589 899,47 руб.


В ответ 26 июля 2021 r. ООО «Кубаньресурс» направило письмо с исх. № 78-21, в котором указало, что действует в рамках договорных отношений, не превышая общую стоимость по договору генерального подряда. Замечания, изложенные ООО «Кубанькапстрой», являются необоснованными и немотивированными, а уклонение Заказчика от подписания актов приемки не свидетельствует о факте непринятия работ и не освобождает Заказчика от обязанности по их оплате. Кроме того, немотивированный отказ направлен Заказчиком с просрочкой, в нарушение п. 4.3. Договора генерального подряда. И ООО «Кубаньресурс» вновь напомнило ООО «Кубанькапстрой» о необходимости своевременного принятия актов формы КС-2 или направления мотивированного отказа в приемке, а также о фактическом принятии работ в случае не направления мотивированного отказа в течение 5-ти рабочих дней со дня их получения. Письмо принято ООО «Кубанькапстрой» 26.07.2021 г. (вход. № 414).

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).


Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 23-RU2330600-5832-2022 и № 23- RU2330600-5831-2022 было получено 29 апреля 2022г.,

Ответчиком было оспорено право истца на получения квартир в натуре по тому основанию, что им не была произведена оплата.

В силу статьи 5 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подлежащая согласованию в договоре цена сделки подлежит уплате участником долевого строительства путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Стороны согласовали, что цена договора может меняться в зависимости от стоимости оплаченной площади объекта. Такая стоимость устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из уровня инфляции и изменения цен на энергоносители, строительные материалы, конструкции, услуги, прочие затраты, применяемые в строительстве. Оплаченная участником долевого строительства часть цены договора (площади) перерасчету не подлежит (п.3.3. договора).

Согласно пункту 3.2 договора уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежей денежными средствами в рублях на расчетный счет застройщика либо иным способом не запрещенным законом в срок до 30.08.2017г.

Доказательств того, ответчик реализуя свое право на получения именно денежных средств обращался к истцу с требованием оплатить ответчик не предоставил.

Суждение ответчика об отсутствии оплаты со стороны дольщика за истребуемые в рамках настоящего спора квартиры ошибочно по следующим основаниям

12.03.2020 было заключено между ООО «Кубанькапстрой», ООО «КубаньРесурс» и 000 «ГИК-Риэлт» в целях окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «Многоквартирная жилая застройка в МКР № 4 Почтового жилого района г. Краснодара на земельном участке по пр. им. П. Знаменского, 9 литер 15, 16, 16а и 16.1 Корректировка 2» «4 этап литер 16», Соглашение о взаимном исполнении обязательств № ГШ6-ДУПТ16

Давая оценку вышеназванных договоров, заключенных сторонами, и фактическому их исполнению, суд приходит к следующим выводам: по смыслу статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда исполнение обязательства возложено должником на третье лицо, последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними (абзац первый пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). В частности, такого рода соглашения


могут опосредовать исполнение существующего обязательства третьего лица перед должником посредством платежа третьего лица в пользу кредитора должника. Исполнение за должника третьим лицом в пользу кредитора, перед которым у третьего лица отсутствует обязательство, всегда имеет правовое основание, определяющее каузу исполнения. Кауза возложения исполнения – обязательство третьего лица (инвестор) перед должником (застройщиком).

Соглашениями от 12.03.2020 о взаимном исполнении обязательств стороны договорились о прекращении как обязательств застройщика перед подрядчиком, так и обязательств инвестора перед застройщиком одним юридическим фактом – исполнением. Соглашение опосредует общую волю сторон на прекращение всех обязательств и не требует дополнительной сделки зачета. Требование зачета в такой ситуации способно повлечь дополнительные риски, связанные с необходимостью соблюдения правил законодательного регулирования о зачете.

При толковании условий Соглашения, судом установлено, что стороны не предусматривали подписания каких-либо дополнительных соглашений (например, договоров о переводе долга, о зачете взаимных требований:) после сдачи работ застройщику квартиры считаются оплаченными инвестором, а обязательство застройщика по оплате работ после выдачи справок об отсутствии финансовых претензий исполненной

Модель расчетов между сторонами предполагала фактически передачу квартир застройщиком в счет погашения задолженности по договорам генерального подряда и позволяла исключить необходимость застройщику оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами.

Кроме того, анализируя условия договоров долевого участия от 28.11.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2018 N 3), генерального подряда от 12.03.2020 N 02/ГП-03/2020 и соглашения от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 и приходя к выводу о том, что соглашением от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 определен порядок исполнения обязательств застройщика перед подрядчиком по договору подряда, а срок и порядок внесения платежей инвестором по договору долевого участия от 28.11.2016 остался прежним, суды не соотнесли дату заключения соглашения о взаимном исполнении обязательств - 12.03.2020 со сроком исполнения обязательств инвестора по договору долевого участия от 28.11.2016 - 4 квартал 2019 года.

Из открытых источников следует, что жилой дом, расположенный по адресу: город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, 9, литера 16.1 в период строительства был внесен в реестр проблемных объектов, находящихся на территории Краснодарского края (https://фонд214-кк.рф); разрешение на строительство выдано 26.12.2011 N RU 23306000-2031-р; разрешение неоднократно продлевалось.

Застройщик занимался строительством трех многоквартирных жилых домов в городе Краснодаре (проспект имени Писателя Знаменского, 9, литеры 16 и 16.1; улица Снесарева, 101, литера 16.2).

В июне 2016 года региональный департамент по надзору в строительной сфере выявил нецелевое расходование средств по одному из домов застройщика.


В 2017 году для завершения строительства многоквартирных домов в качестве инвестора привлечено ООО "ГИК - Риэлт", а в качестве подрядчика - ООО "Кубаньресурс".

Заключение соглашения в марте 2020 года происходило после наступления срока уплаты денежных средств инвестором по договору долевого участия.

В ходе рассмотрения дела инвестор и подрядчик утверждали, что целью заключения соглашения от 12.03.2020 N ГП16.1-ДУПТ16.1 являлось завершение строительства проблемного дома с использованием такой модели расчетов, которая позволяла бы инвестору оплачивать подрядчику работы по строительству дома напрямую, поскольку у застройщика имелась проблемная задолженность перед иными лицами.

По утверждению подрядчика и инвестора, такой порядок взаиморасчетов существовал с июня 2017 года, всего с застройщиком заключено четыре договора подряда: от 26.06.2017 N Г/П-Л16/06/2017, от 26.06.2017 N Г/П-Л16.1/06/2017, от 26.06.2017 N Г/П-Л16.2/06/2017, от 12.03.2020 N 01/ГП-03/2020, от 12.03.2020 N 02/ГП- 03/2020.

Сроки завершения строительства жилых домов, согласованные застройщиком и подрядчиком, являлись основанием для заключения дополнительных соглашений к договору долевого участия от 28.11.2016 в части сроков уплаты денежных средств (их синхронизировали).

Денежные средства застройщиком не перечислялись подрядчику с момента привлечения его для завершения строительства проблемных домов.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ООО «Кубаньресурс» направляло генеральному директору ООО «Кубанькапстрой» предложение принять работы, посредством подписания КС-2 и КС-3

Факт получение предложения принять работы по договору генерального подряда № 01/ГП-03/2020 от 12.03.2020г., № 02/ГП-03/2020 от 12.03.2020г. подтверждается сопроводительными письмами с пометкой вх. 283 от 03.06.2021г, вх. 606 от 10.11.2021г., вх. № 700 от 30.12.2021г. вх. № 358 от 30.06.2021г., вх. 372 от 07.07.2021г., вх.584 от 18.10.2021г. вх № 429 от 02.08.2021г., 584 от 10.10.2021г.

Исходя из статьи 720, пунктов 1 и 4 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательством сдачи подрядчиком результатов работы и приемки его заказчиком является акт, удостоверяющий приемку выполненных работ, а заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ обязан немедленно приступить к его приемке.

Из положений пункта 4 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" следует, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача


результата работ заказчику; результат работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами.

Таким образом, статья 753 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку.

При этом бремя доказывания обоснованности мотивов отказа от приемки выполненных работ лежит на заказчике.

В соответствии с пунктом 5 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. По смыслу данной нормы допустимым доказательством при разрешении спора по качеству выполненных работ является заключение эксперта; иные доказательства могут лишь свидетельствовать о наличии между сторонами спора по качеству работ.

Ответчик в судебном заседании указывал на необходимость проверки объема выполненных 3-им лицом объемов работ. Вместе с тем, несмотря на предложения суда выраженного в судебном заседании, правом на заявления ходатайства о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не воспользовался.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По общему правилу тяжущиеся лица должны подтвердить фактические обстоятельства, положенные в основание требований или возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в противном случае они несут негативные последствия в виде возможного разрешения судом спора не в их пользу (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд при исследовании вопроса качества и объема выполненных работ исходил из материалов дела, из которых следует, что многоквартирная жилая застройка была принята по акту приемки законченного строительством объекта № 4 и № 5 от 27 апреля 2022г. в эксплуатацию ответчиком; Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края выдано Заключение № 09-1561 от 15 апреля 2022г. и № 091611 от 18 марта 2022г.; было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Более того, в судебном заседании истец и 3-е лицо пояснили, что дом уже заселен гражданами, и претензий по качеству выполненных работ никем заявлены не были.

Данные пояснений ответчик не опроверг.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также системное толкование условий соглашений, договоров долевого участия и подряда, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца с учетом предоставленных документов,


свидетельствующих о надлежащем выполнении работ генподрядчиком и передачи их застройщику.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В настоящее время дома литер 16, 16.1 введены в эксплуатацию.

Суд принимает во внимание, что согласно ст. 320 ГК РФ если должник по альтернативному обязательству, имеющий право выбора, не сделал выбор в пределах установленного для этого срока, в том числе путем исполнения обязательства, кредитор по своему выбору вправе потребовать от должника совершения соответствующего действия или воздержаться от совершения действия. В связи с чем не обоснованы доводы о ответчика о том, что истец и третье лицо не вправе выбрать способ исполнения обязательства застройщика по договору подряда. Поскольку обязательство по оплате работ просрочено, ответчик не вправе самостоятельно делать выбор способ исполнения своего обязательства и настаивать на возможности оплаты работ только денежными средствами.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд оценивает как недобросовестные действия ответчика по уклонению от принятия результата работ от подрядчика и, как следствие, отказа их оплачивать способом, согласованным сторонами, путем выдачи справок истцу. Поведение ответчика с 2021 года существенно противоречит его предшествующему поведению (принцип процессуального эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что недопустимо. Вместо принятия работ и выдачи справок, что осуществлялось неоднократно на протяжении более 4 лет ответчик фактически приняв результаты работ, сдав дома в эксплуатацию, уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств в соответствии с трехсторонним соглашением, подал иски о расторжении договоров долевого участия в строительстве с целью возврата квартир, права на которые принадлежат истцу по договорам долевого участия в строительстве.


В частности, такого рода соглашения могут опосредовать исполнение существующего обязательства третьего лица перед должником посредством платежа третьего лица в пользу кредитора должника.

Кроме того, согласно пункту 5.2 договора МП-16-ИП от 26 сентября 2016г. и договора МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016г. стороны согласовали, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома при условии 100% выполнения участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в степени готовности определенной в пункте 2.4 настоящего договора.

При этом 5.1 договора МП-16-ИП от 26 сентября 2016г. и договора МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016г. срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – первый квартал 2019г. и четвертый квартал 2017г. (соответственно).

Оценивая условия данных пунктов договоров, суд исходит из их противоречия в вопросе согласования момента возникновения обязанности передать объект долевого строительства: так, согласно пункту 5.1 договоров передача должна быть произведена к конкретной дате, а согласно пункту 5.2 договоров при условии 100% оплаты.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если правила, содержащиеся в абзаце первом статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, то согласно абзацу второму данной статьи должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 43).

В пункте 11 постановления от 14.03.2014 N 16 указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.


При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45).

Поскольку ООО «Кубанькапстрой» является «застройщиком» толкование условия момента возникновения обязанности «застройщика» передать объект долевого строительства должно осуществляться в пользу «участника долевого строительства», то есть по правилам пункта 5.1 договоров.

Более того, если при изначальном волеизъявлении сторон форма оплаты была согласована сторонами как предварительная, то последующая воля сторон, выраженная в дополнительном соглашении № 3 от 11 марта 2020г. к договорам МП-16-ИП от 26 сентября 2016г. и договора МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016г. была изменена: оплата и передача объекта была согласована без условия предварительной оплаты ( 30.06.2021г.) , что также указывает на необходимость толкования сроков передачи объекта долевого строительства в пользу пункта 5.1 договоров МП-16-ИП от 26 сентября 2016г. и договора МП 16.1-ИП-2 от 28 ноября 2016г., то есть без предварительной оплаты.

На основании вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины следует отнести в порядке статьи 110 АПК РФ на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать ООО «Кубанькапстрой» (ИНН <***>) г. Краснодар предать ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>) г. Краснодар квартиры № , № 1, 2, 3, 5, 6, 8, 18, 19, 28, 33, 38, 58, 72, 118, 123, 128, 129, 133, 139, 143, 158, 162, 168, 178, 188, 192, 198, 202, 208, 222, 228, 238 литер 16.1, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9, кор. № 4 и квартиры, № , № 6, 10, 18, 43, 88, 128, 148, 168, 170, 178, 189, 193, 195, 205, 206, 215, 221,228, 279, 285, 286, 288, 298, 308, 309, 318, 325, 335, 345, 348, 355, 362, 366, 375, 377, 383, 395, 396, 405, 415, 416, 102, 131, 290 литер 16, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9, кор. № 2.

Взыскать с ООО «Кубанькапстрой» (ИНН <***>) г. Краснодар в пользу ООО «ГИК-Риэлт» (ИНН <***>) г. Краснодар 12 000 руб. в возмещение затрат оп оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не


превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Миргородская