Решение от 24 июня 2022 г. по делу № А32-9359/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-9359/2022


Резолютивная часть решения объявлена 07.06.2022 года

Полный текст решения изготовлен 24.06.2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Армавир (ИНН <***>,ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Реал Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.04.2009 № 3800005318 за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 206 536,74 руб., пени за период с 16.11.2021 по 01.03.2022 в размере 45 735,33 руб.,

о расторжении договора аренды от 01.04.2009 № 3800005318,


при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 – паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Армавир (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Реал Инвест» (далее – ответчик, общество) с требованиями:

- взыскать задолженности по договору аренды от 01.04.2009 № 3800005318 за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 206 536,74 руб., пени за период с 16.11.2021 по 01.03.2022 в размере 45 735,33 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.04.2009 № 3800005318.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Истец заявил отказ от части требований о взыскании задолженности по договору аренды от 01.04.2009 № 3800005318 за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 206 536,74 руб., пени за период с 16.11.2021 по 01.03.2022 в размере 45 735,33 руб., в связи оплатой задолженности, настаивал на расторжении договора аренды от 01.04.2009 № 3800005318.

Судом отказ от части требований принят, производство по делу в данной части прекращено.

Ответчик возражал против требований.

Представитель ответчика возражал против требований в оставшейся части.

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Между администрацией (арендодатель) и ООО «ИСК Девелопмент Групп» (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2009 № 3800005318 (далее - договор ) о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:38:0512000:2 площадью 53 705 кв.м,, расположенного по адресу: Краснодарский край, Армавирский район, г. Армавир, пойма реки Уруп, для эксплуатации базы отдыха (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды 49 лет (п. 7.2 договора).

Согласно п. 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 26 от 14.10.2019 ООО «ИСК Девелопмент Групп» продало ответчику объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0512000:2.

Согласно п.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 26 от 14.10.2019 все права и обязанности по договору аренды от 01.04.2009 № 3800005318 переходят к ООО «Реал Инвест».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 206 536,74 руб.

Уведомлением о расторжении договора от 17.11.2021 №30-15/7980 ответчик был предупрежден о необходимости соблюдения существенного условия договора аренды земельного участка - своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за участок, а также устранить существенное нарушение условия заключенного договора аренды земельного участка, в связи с чем, ответчику было предложено в течение трех дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате и пене, и предоставить в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по Договору аренды.

Истец в адрес общества направил претензию от 24.01.2022 № 30-15/304 с просьбой ликвидировать образовавшуюся задолженность, а так же с предупреждением, что в случае непредставления в установленный срок доказательств погашения задолженности администрация обратится с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пене и расторжении договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендной платы и неустойки послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании 07.06.2022 судом принят отказ истца от части требований о взыскании основного долга и пени, в связи с погашением ответчиком задолженности, производство по делу в данной части прекращено.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора от 01.04.2009 № 3800005318.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.1.6. договора аренды арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении договора при условии невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий им не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2020 по делу № А32-27536/2019 и постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2022 по делу № А32-2866/2021.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказ истца от требований в части взыскания принять, производство по делу в части прекратить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин