Решение от 31 мая 2017 г. по делу № А65-2274/2017

1639/2017-104930(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-2274/2017

Дата принятия решения – 01 июня 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи

Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем

судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Олимп", г.Казань,

(ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью

"Торговый комплекс", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) при участии

третьих лиц- Публичное акционерное общество "Сбербанк России", ООО «Ригла-Казань»,

ИП ФИО2, ООО «Мастер-Ювилир», ООО «Комус –Приволжье», ИП ФИО6

Н.С., ООО «Евросеть-Ритейл», ПАО «ВымпелКом», ООО СК «Ак Барс-Мед», ООО

«Аваритиа», об обязании вернуть по акту приема-передачи и освободить занимаемое

нежилое помещение, находящееся на первом этаже здания многофункционального торгово-

развлекательного комплекса, общей площадью 2 131,6 кв. м., помещения № 3-6, 13-15, 18-26,

31-37, 41-51, 54-59, 65, 67-72,74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью

110,1 кв. м) расположенного по адресу : РТ, <...>,

с участием:

от истца – представитель по доверенности от 01.02.2017г. ФИО3, от ответчика – представитель по доверенности от 18.02.2017г. ФИО4,

от третьего лица (ПАО "Сбербанк России") – представитель по доверенности12.04.2016

ФИО5,

от третьего лица (ООО «Ригла-Казань») – не явился, извещен от третьего лица (ИП ФИО2) – не явился, извещен от третьего лица (ООО «Мастер-Ювилир») - не явился, извещен

от третьего лица (ООО «Комус–Приволжье») - не явился, извещен

от третьего лица (ИП ФИО6) - не явился, извещен от третьего лица (ООО «Евросеть-Ритейл») - не явился, извещен

от третьего лица (ПАО «ВымпелКом») - не явился, извещен

от третьего лица (ООО СК «Ак Барс-Мед») - представитель по доверенности 11.03.2017

ФИО7

от третьего лица (ООО «Аваритиа») - не явился, извещен

установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Олимп",

г.Казань, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику,

Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс", г. Казань об обязании вернуть по акту приеме- передачи и освободить занимаемое нежилое помещение, находящееся на первом этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, общей площадью 2 131,6 кв. м., помещения № 3-6, 13-15, 18-26, 31-37, 41-51, 5459, 65, 67-72,74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью 110,1 кв. м) расположенного по адресу : РТ, г.Казань, ул. Рихарде Зорге, д. 66.

Определениями Арбитражного суда РТ от 09.02.2017г., 26.04.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора были привлечены ПАО «Сбербанк России», ООО «Ригла-Казань», ИП ФИО8, ООО «Мастер- Ювелир», ООО «Комус –Приволжье», ИП ФИО6, ООО «Евросеть-Ритейл», ПАО «ВымпелКом», ООО СК «Ак Барс-Мед», ООО «Аваритиа».

Третьи лица № 2,3,4,5,6,7,8,10 в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст.ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии представителей третьих лиц.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления правовой позиции по встречному исковому заявлению.

Истец иск поддерживает. Ответчик иск не признает. Третье лицо № 1 поддерживает исковое заявление. Третье лицо № 9 в иске просит отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.05.2014 между истцом (арендодатель) и ООО «Альфа» (арендатор) был заключен договор аренды № 1-О, на основании которого арендодатель обязался предоставить арендатору нежилые помещения общей площадью 2 770,1 кв.м., из которых 2 047,6 кв.м. коммерческая площадь, 756,5 кв.м. – вспомогательная площадь, помещения № 3-6, 13-15, 18-26, 31-37, 41-51, 54-60, 63-72, 74-75, 82-89 расположенные в здании по адресу: <...>.

Срок аренды был установлен п.2.1. договора с 01.05.2014 до 30.04.2019 включительно.

Пунктом 2.2. договора стороны предусмотрели условия продления срока аренды (заключение договора на новый срок), о своем намерении на прекращение или пролонгацию договора арендатор обязался письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 6 месяцев до окончания срока аренды (п.5.1.5. договора).

В пункте 10.3.6 договора стороны согласовали порядок одностороннего расторжения договора арендодателем, в том числе, если в отношении любой из сторон начато судебное производство о признании стороны несостоятельным (банкротом).

Односторонний отказ, предусмотренный в пункте 10.3. договора, производится путем направления уведомления об отказе исполнять договор аренды с указанием причин такого отказа. Договор считается расторгнутым в результате одностороннего отказа от его исполнения через 10 рабочих дней после предоставления такого уведомления арендатору.

01.10.2015 между ООО «Торговый комплекс «ОЛИМП» (арендодатель), ООО «Альфа» (арендатор) и ООО «Торговый комплекс» (новый арендатор) подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.05.2015. Права и обязанности арендатора переходят к новому арендатору с 01.10.2015.

27.04.2015г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору № 1-О от 01.05.2014г., согласно которому стороны к пришли к соглашению об изложении п. 1.1.3. Договора в новой редакции:

«Помещение находится на первом этаже Здания. Общая площадь Помещения составляет 2131,6 (Две тысячи сто тридцать одна целых шесть десятых) квадратных метра, помещения № 3-6, 13-15, 18-26. 31-37, 41-51, 54-59, 65, 67-72, 74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью 110,1 кв.м). Границы сдаваемого в Аренду Помещения выделяются на фрагменте из поэтажного плана Б'П-1 первого этажа Здания, являющегося Приложением № 1 к настоящему Договору».

Стороны к пришли к соглашению об исключении из п. 1.1.3.Договора следующих нежилых

помещений Торгового комплекса с офисными помещениями и двухуровневой автостоянкой, номера на поэтажном плане №№ 60 (площадью 280,0 кв.м.), 63 (площадью: 4,1 кв.м.), 64 (площадью 109,1 кв.м.), 75 (площадью 68,5 кв.м.), 82 (площадью 43,8 кв.м.), 83 (площадью 39,4 кв.м.), 84 (площадью 4,7 кв.м.), 85 (площадью 5,0 кв.м.), 86 (площадью 4,2кв.м.), 87 (площадью 4,7 кв.м.), и часть нежилого помещения № 66 (площадью 75 кв.м.), общей площадью передаваемых в аренду помещений составляет 638,5 кв.м. расположенных на 1 (первом) этаже 3 -х этажного здания, инв. № РТ-401-3-286, кадастровый (или условный) номер 16:50:160301:788, находящегося по адресу: <...>».

Стороны решили изложить п. 1 акта приема-передачи недвижимого имущества в новой редакции: «арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение находящееся по адресу: <...>, на первом этаже. Общая Площадь Помещении составляет 2131,6 (Две тысячи сто тридцать одна целых шесть десятых) квадратных метра, помещения № 3-6, 13-15, 18-26, 31-37, 41-51, 54-59, 65, 67-72, 74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью 110,1 кв.м)., в состоянии соответствующем условиям Основного договора аренды № 1 - О от «01» мая 2014года.

Стороны решили исключить из п. 1 акта приема-передачи недвижимого и следующие нежилые помещения, «нежилые помещения Торгового комплекса с офисными помещениями и двухуровневой автостоянкой, номера на поэтажном плане №№ 60 (площадью 280,0 кв.м.), 63 (площадью 4,1 кв.м.), 64 (площадью 109,1 кв.м.), 75 (площадью 68,5 кв.м.), 82 (площадью 43,8 кв.м.), 83 (площадью 39,4 кв.м.), 84 (площадью 4,7 кв.м.), 85 (площадью 5,0 кв.м.), 86 (площадью 4,2кв.м.), 87 (площадью 4,7 кв.м.), и часть нежилого помещения № 66 (площадью'75 кв.м.), общей площадью передаваемых в аренду помещений составляет 638,5 кв.м. расположенных на 1 (первом) этаже 3 -х этажного здания, инв. № РТ-401-3-286, кадастровый (или условный) номер 16:50:160301:788, находящегося но адресу: <...>».

Решением Арбитражного суда РТ от 12.09.2016 по делу № А65-28451/2015 ООО «ТК «Олимп»» было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 05.12.2016 года конкурсным управляющим был утвержден ФИО9

Уведомлением исх. № 17 от 23.12.2016 истец в соответствии с п.10.3.6 договора заявил о своем отказе от дальнейшего исполнения договора и о прекращении его действия с 18.01.2017. В силу этого, в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ, просил ответчика возвратить помещения по акту приема-передачи.

В ответе на указанное уведомление ответчик письмом исх. № 16 от 16.01.2017 сообщил истцу о том, что отказ от исполнения может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами вообще либо оставшихся неисполненными в части, указал на целесообразность оставить договор аренды в силе.

Полагая договор расторгнутым с 18.01.2017 письмом исх. № 17 от 23.12.2016, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 452, 453, 612, 619, 622 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор № 1-О от 01.05.2014 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст.ст. 307, 309 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ). Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и

одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что договор является действующим, суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно п. 10.3.6. договора аренды нежилого помещения № 1-О от 01.05.2014 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, если в отношении любой из сторон начато судебное производство о признании стороны несостоятельной (банкротом).

Согласно п.10.4. и 10.6. договора аренды нежилого помещения № 1-О от 01.05.2014 односторонний отказ, предусмотренный в пункте 10.3. настоящего договора, производится посредством предоставления арендатору письменного уведомления об отказе исполнять договор аренды с указанием причин такого отказа. Договор считается расторгнутым в результате одностороннего отказа от его исполнения через 10 рабочих дней после предоставления такого уведомления арендатору.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ указанных пунктов договора с учетом требований ст. 431 ГК РФ показывает, что сам факт начала в отношении любой из сторон судебного производства о признании стороны несостоятельной (банкротом) может явиться основанием для досрочного расторжения договора. Положения п.10.3.6. договора связывают это исключительно с волеизъявлением арендодателя.

В тоже время, если арендодатель и проявит такое намерение о досрочном расторжении договора, то в силу требований п.10.6. договора он должен письменно уведомить арендатора о таком отказе с указанием причины такого отказа, т.е. прямо указав на положения п.10.3.6. договора, а именно на факт начала в отношении любой из сторон судебного производства о признании стороны несостоятельной (банкротом).

Вместе с тем, анализ уведомления исх. № 17 от 23.12.2016 о прекращении действия договора нежилого помещения показывает, что указанное уведомление содержит ссылку на положения п.10.3.6., 10.6. договора аренды, дающего истцу право отказаться от исполнения договора в связи с введением в отношении него процедуры банкротства.

Таким образом, ООО «ТК «Олимп» воспользовалось своим правом на отказ от продления договора, предупредив об этом арендатора.

Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно указания об этом в соглашении сторон.

Данный правовой подход соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 16.02.2010 № 13057/09 и от 09.09.2008 № 5782/08.

Ответчик с иском не согласен, указал, что у него имеется переплата по договору аренды, полагает, что конкурсный управляющий истца не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных ст.102 Закона о банкротстве, пропустил трехмесячный срок, установленный ст.102 Закона о банкротстве.

Ответчик указал, что отсутствует совокупность условий, являющихся основанием для направления управляющим такого заявления.

Поскольку отказ истца от договора основан на п.10.3.6 договора аренды, судом доводы ответчика отклонены.

Уведомление о расторжении договора Обществом в адрес ООО «Торговый комплекс» направлено 23.12.2016.

Учитывая, предоставленное истцу договором право на направление уведомления об отказе от договора, направление такого уведомления 23.12.2016 и получение его ответчиком 27.12.2016, суд считает договор № 1-О от 01.05.2014 расторгнутым по истечении 10 рабочих дней, то есть 17.01.2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что в ходе судебного процесса из поведения ответчика не следовала воля, направленная на добровольный возврат спорных нежилых помещений, расположенных в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе, расположенного по адресу: РТ, <...>, общей площадью 2 131,6 кв. м., помещения № 3-6, 13-15, 18-26, 3137, 41-51, 54-59, 65, 67-72,74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью 110,1 кв. м), отсутствия доказательств, подтверждающих надлежащий возврат арендуемых помещений суд считает необходимым иск удовлетворить.

Довод ответчика о том, что им своевременно вносятся арендные платежи в связи с чем основания для одностороннего расторжения договора у истца отсутствуют, более того нарушают условия договора, суд считает несостоятельным ввиду вышеизложенного, кроме того, основанием для прекращения договора не явилось несвоевременное внесение арендных платежей, а необходимость включения имущества в конкурсную массу в связи с признанием истца несостоятельным (банкротом) и тем самым погашения требований кредиторов.

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить и вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Олимп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи нежилые помещения, находящееся на первом этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, общей площадью 2 131,6 кв. м., помещения № 3-6, 13-15, 18-26, 31-37, 41-51, 54-59, 65, 67-72,74, 88, 89, а также часть нежилого помещения № 66 (площадью 110,1 кв. м), расположенного по адресу : РТ, <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Олимп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев