Решение от 8 ноября 2024 г. по делу № А51-15623/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15623/2024
г. Владивосток
08 ноября 2024 года
Резолютивная часть определения объявлена 29 октября 2024 года.

В полном объеме определение изготовлено 08 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковым А.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пегас» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ива» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, понуждении вернуть переданный земельный участок,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Трива» (ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Хуа Юй» (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 04.09.2024;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пегас» обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ива» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, понуждении вернуть переданный земельный участок.

Определением суда от 17.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморского краю.

Определением суда от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Трива», общество с ограниченной ответственностью «Хуа Юй».

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствии представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи от 27.04.2017, в нарушение условий которого ответчик не исполнил свои обязательства в части оплаты приобретенного товара, при этом переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик заявленные требования оспорил, представил письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что по условиям договора ООО «Ива» обязано было оплатить стоимость земельного участка в размере 1 100 000 руб. в день подписания договора, однако данные обязательства не были исполнены ответчиком в виду тяжелого материального положения.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что между ООО «Пегас» (Продавец) и ООО «Ива» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2017, согласно условиям которого, продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 5200000 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3650 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, с кадастровым №25:11:020501:203.

В силу п.3 стороны договорились о том, что продажная стоимость отчуждаемого земельного участка составляет 1 100 000 руб.

Согласно п.4 до момента подписания договора Продавец получил от Покупателя деньги в сумме 1 100 000 руб. за земельный участок.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован за ООО «Ива» в установленном законом порядке 23.05.2017 (рег.№25:11:020501:203-25/005/2017-2).

Из представленного в материалы дела Акта сверки взаимных расчетов за январь 2024 года по июль 2024 года по состоянию на 23.07.2024 задолженность в пользу ООО «Пегас» составляет 1 100 000 руб.

Претензией от 28.06.2024 истец уведомил ответчика о том, что в виду существенного нарушение обязательств по Договору купли-продажи земельного участка от 27.04.2017 в части оплаты, расторгает указанный договор.

Истец, сославшись на отсутствие доказательств оплаты по спорному договору, обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Судом установлено, что между ООО «Пегас» (Продавец) и ООО «Ива» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2017.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По своей правовой природе отношения купли-продажи выражаются в том, что продавец обязан передать обусловленный договором товар и принять причитающуюся за него оплату, а на покупателя возлагается обязанность по приемке товара и своевременной передаче цены товара. Следовательно, экономическим существом данного правоотношение является осуществление встречных эквивалентных представлений, в обеспечивающих изменение имущественной сферы обеих сторон договора в равном стоимостном выражении.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

То есть основания для одностороннего отказа от договора могут быть установлены законом либо условиями договора.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 22) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, законодателем в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по оплате предусмотрено право продавца на расторжение договора и предъявление требований о возврате всего полученного по договору.

В силу п.3 стороны договорились о том, что продажная стоимость отчуждаемого земельного участка составляет 1 100 000 руб.

Согласно п.4 договора до момента подписания договора Продавец получил от Покупателя деньги в сумме 1 100 000 руб. за земельный участок.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован за ООО «Ива» в установленном законом порядке 23.05.2017 (рег.№25:11:020501:203-25/005/2017-2).

Из представленного в материалы дела Акта сверки взаимных расчетов за январь 2024 года по июль 2024 года по состоянию на 23.07.2024 задолженность в пользу ООО «Пегас» составляет 1 100 000 руб.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчиком допущены существенные нарушения условий Договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2017, выразившиеся в неисполнении обязательства по оплате недвижимого имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" также указано, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора. Таким образом, исполнение покупателем обязательства по оплате является существенным обстоятельством в рамках настоящего дела.

Из пунктов 2 и 4 статьи 453 ГК РФ, пунктов 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление №35) следует, что после расторжения договора обязательства сторон договора переходят в ликвидационную стадию, в рамках которой происходит справедливое определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. При этом такие обратные (реверсивные) обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 № 309-ЭС20-9064).

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (пункт 7 Постановления № 35). Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абзац первый пункта 2 статьи 218, пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

При рассмотрении таких споров Верховный Суд Российской Федерации в определении от 22.07.2021 № 307-ЭС21-5824 указывает на необходимость соблюдения баланса интересов участников спора.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании общество с ограниченной ответственностью «Ива» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пегас» земельный участок площадью 5 200 000 кв.м с кадастровым номером 25:11:020501:203, категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3650 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 27.04.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Пегас» и обществом с ограниченной ответственностью «Ива».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ива» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пегас» земельный участок площадью 5 200 000 кв.м с кадастровым номером 25:11:020501:203, категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3650 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ива» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пегас» 12 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.