Решение от 25 сентября 2019 г. по делу № А46-15492/2019

27/2019-121107(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 25 сентября 2019 года А46-15492/2019 Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст определения изготовлен 25 сентября 2019 года. Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению заместителя прокурора Омской области в интересах Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области к Администрации Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными подпунктов договора аренды,

при участии в заседании суда: от истца – ФИО2, служебное удостоверение, от ответчиков – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Омской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области с исковым заявлением к Администрации Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (далее – Администрация, ответчик), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик) о признании недействительными подпункта 14 пункта 3.2, пункта 3.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 договора № АЗ-07- 01/2019 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного 01.04.2019 между Администрацией Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ ФИО1; признании недействительным подпункта 3 пункта 4.1 договора № АЗ-07-01/2019 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного 01.04.2019 между Администрацией Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ ФИО1 в части возможности расторжения договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при несущественных нарушениях условий договора.

Прокурор в судебном заседании требование поддержал.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В материалы дела от Администрации поступило заявление о признании заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между администрацией Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (далее -Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Кукушкиным Е.Г. (далее - Арендатор) 01.04.2019 заключен договор аренды № АЗ-07-01/2019 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:07:010703:692 (далее - договор).

В соответствии с указанным договором Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:07:010703:692 площадью 937 086 кв. м с местоположением: Омская область, Калачинский район, Воскресенское сельское поселение, для растениеводства.

Согласно информации управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Калачинского муниципального района земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям.

Договор заключен сроком на 10 лет и прошел 03.04.2019 государственную регистрацию.

Пунктом 3.1 договора установлено, что Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в субаренду.

Подпунктом 3 п. 4.1 договора предусмотрено право Арендодателя на расторжение договора в случае однократного нарушения Арендатором условий договора.

Пунктами 6.3, 6.4, 6.5 договора предусмотрено прекращение договора аренды досрочно, в одностороннем порядке, по инициативе арендодателя путем направления уведомления Арендатору по основаниям, предусмотренным подпунктами 1-7 п. 6.3 договора.

При отказе Арендодателя от исполнения договора аренды по одному из оснований, указанных в пункте 6.3 договора, договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Уведомления, указанные в пунктах 6.3, 6.4 договора аренды, направляются Арендатору не менее, чем за 30 дней календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора. В случае направления уведомления по почте заказным письмом датой вручения этого уведомления считается пятый календарный день, начиная с даты отправки заказного письма.

В подпункте 3 п. 4.1, пунктах 6.3, 6.4, 6.5 оспариваемого договора аренды земельного участка стороны предусмотрели возможность прекращения договора по инициативе Арендодателя не только при существенном нарушении договора аренды и во внесудебном порядке.

Подпунктами 14, 15 п. 3.2 договора установлено право Арендатора на разработку и согласование в установленном порядке проекта объекта.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершённых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия

субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Омской области Прокурор указал на недействительность подпункта 14 пункта 3.2, пункта 3.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 договора № АЗ-07- 01/2019, подпункта 3 пункта 4.1 договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в субаренду.

Указанное положение договора не соответствует требованиям действующего законодательства по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным совершение сделок с земельными участками, в том числе сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков, регулируется положениями п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иныхслучаях (при

применении пунктов 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, пункт 3.1 договора № АЗ-07-01/2019 аренды земельного участка от 01.04.2019 противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права Арендатора на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона, а также нарушает права неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности, потенциальных субарендаторов и иных лиц.

Подпунктом 3 п. 4.1 договора предусмотрено право Арендодателя на расторжение договора в случае однократного нарушения Арендатором условий договора.

Пунктами 6.3, 6.4, 6.5 договора предусмотрено прекращение договора аренды досрочно, в одностороннем порядке, по инициативе арендодателя путем направления уведомления Арендатору по основаниям, предусмотренным подпунктами 1-7 п. 6.3 договора.

При отказе Арендодателя от исполнения договора аренды по одному из оснований, указанных в пункте 6.3 договора, договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Уведомления, указанные в пунктах 6.3, 6.4 договора аренды, направляются Арендатору не менее, чем за 30 дней календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора. В случае направления уведомления по почте заказным письмом датой вручения этого уведомления считается пятый календарный день, начиная с даты отправки заказного письма.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, в подпункте 3 п. 4.1, пунктах 6.3, 6.4, 6.5 оспариваемого договора аренды земельного участка стороны предусмотрели возможность прекращения договора по инициативе Арендодателя не только при существенном нарушении договора аренды и во внесудебном порядке.

Подпунктами 14, 15 п. 3.2 договора установлено право Арендатора на разработку и согласование в установленном порядке проекта объекта.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что Арендатор, подтвердивший наличие объекта незавершенного строительства на участке (свидетельство о праве собственности на объект строительства) имеет право заключить договор аренды на новый срок, без проведения предварительной процедуры, при условии предоставления подтверждения в течение срока действия договора.

Данные условия договора предполагаю возможность осуществления Арендатором строительство объектов капительного строительства на участке и не соответствуют требованиям законодательства в силу следующего.

Согласно информации управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Калачинского муниципального района земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения предусматривает приоритет в целевом использовании, их особую охрану, которая, в частности, выражается в недопущении выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 79 ЗК РФ, части 1, 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Из содержания ст. 180 ГК РФ следует, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из содержания ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск - Воскресенское сельское поселение Калачинского муниципального района Омской области в лице Совета Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской

Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

При таких обстоятельствах исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

Судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (пункт 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины; так, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, - 6 000 руб.

Согласно статье 333.37 прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; а также органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

На основании изложенного, с ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования заместителя Прокурора Омской области удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 14 пункта 3.2, пункты 3.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 договора № АЗ-07-01/2019 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного 01.04.2019 между Администрацией Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ ФИО1.

Признать недействительным подпункт 3 пункта 4.1 договора № АЗ-07-01/2019 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного

01.04.2019 между Администрацией Воскресенского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Кукушкиным Евгением Геннадьевичем в части возможности расторжения договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при несущественных нарушениях условий договора.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу: 646930, <...>; зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя 18.04.2011 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Омской области) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 31.05.2019 8:39:44Кому выдана Пермяков Владимир Владимирович