Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А27-29262/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-29262/2018
город Кемерово
21 марта 2019 года.
Резолютивная часть решения оглашена 19 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто», г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов

при участии: от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 18.01.2019 № 1/189, удостоверение), от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 23.01.2019, паспорт),

у с т а н о в и л:

Администрация города Новокузнецка, г. Новокузнецк, Кемеровская область (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто», г. Новокузнецк, Кемеровская область (далее – ООО «Антарес Авто», общество) об изъятии у общества незавершенного строительством объекта (здания сервисного центра автотехники), кадастровый номер объекта 42:30:0210002:294, площадь застройки 1 410 кв.м, степень готовности – 6%, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ш. Кондомское, 16А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В обоснование иска Администрация ссылается на наличие предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изъятия спорного объекта, принадлежащего на праве собственности истцу, путем продажи с публичных торгов.

Ответчик иск не признал, мотивируя тем, что нарушение срока строительства объекта связано с изменением Распоряжением администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766 территориальной зоны земельного участка с П-3 (производственных предприятий IV-V класса опасности) на ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети), в которой в связи с существующими градостроительными ограничениями не допустимо размещение объектов производственного назначения. Также сослался на то, что, не смотря на заключение договора аренды от 24.10.2015 № 638-02, фактически правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139 длятся с 2012 года, т.е. с момента, когда данный участок первоначально был предоставлен в аренду под проектирование и строительство объекта производственного назначения по договору аренды от 06.02.2012 № 268-02, и данный участок из владения и пользования общества фактически не выбывал (подробнее доводы изложены в отзыве и дополнениях к отзыву).

Как следует из материалов дела, 06.02.2012 на основании протокола аукциона № 3354 от 24.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Комитетом (арендодатель) и физическим лицом (арендатор) был заключен договор № 268-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139, площадью 3 544 кв.м под проектирование и строительство объекта производственного назначения по адресу: <...> (западнее жилого дома № 6) в Куйбышевском районе, сроком до 23.01.2015.

25.09.2013 арендатору выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания сервисного центра автомототехники, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, западнее жилого дома № 6 про ул. Полесская. Срок действия разрешения - до 25.09.2014.

26.08.2014 действие разрешения на строительство продлено до 26.08.2015.

В период действия договора аренды земельного участка арендатором зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (здание сервисного центра автотехники), кадастровый номер объекта 42:30:0210002:294, площадь застройки 1 410 кв.м, степень готовности – 6%, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ш. Кондомское, 16А (свидетельство о государственной регистрации права 42 АЕ 003430 от 07.08.2015).

24.10.2015 на основании статьи 22, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации между Комитетом и тем же арендатором был заключен договор № 638-02 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139, площадью 3 544 кв.м для завершения строительства незавершенного строительством объекта по шоссе Кондомское, 16А в Куйбышевском районе города Новокузнецка.

02.11.2017 между Комитетом и ООО «Антарес Авто» заключено соглашение № 1/1062 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 24.10.2015 № 638-02, согласно которому ООО «Антарес Авто» как новый собственник находящегося на данном земельном участке незавершенного строительством объекта стало стороной указанного договора (арендатором).

Пунктом 2.1 договора № 638-02 согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.10.2018.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды от 01.04.2015 № 551-03 право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство объекта, расположенного на ранее арендуемом земельном участке, ответчиком получено не было, объект строительством не завершен, истец как орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и на котором расположен данный объект, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Указанная статья, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При этом, в пункте 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:021002:139 возникли по договору от 24.10.2015 № 638-02, стороной по которому ООО «Антарес Авто» стало на основании соглашения № 1/1062, заключенного с Комитетом 02.11.2017.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что фактически из владения и пользования общества спорный земельный участок не выбывал с 06.02.2012, судом не принимаются как несостоятельные и противоречащие имеющимся в деле доказательствам.

Предоставление названного земельного участка ранее по договору аренды от 06.02.2012 № 268-02 иному (физическому) лицу в рассматриваемом случае правового значения не имеет.

Как следует из представленных в суд документов в их совокупности и взаимосвязи, арендные правоотношения по поводу спорного земельного участка между Комитетом и ООО «Антарес Авто» возникли в 2017 году, т.е. с момента приобретения обществом находящегося на данном участке незавершенного строительством объекта в собственность (19.09.2017).

Доказательства, свидетельствующие об обратном, в представленных в суд материалах отсутствуют.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что на спорные правоотношения действие статьи 239.1 ГК РФ распространяется.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска в связи со следующим.

На основании пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Как следует из представленных в суд материалов кадастровых дел объектов недвижимости, иных имеющихся в деле доказательств, и не опровергается представителями участвующих в деле лиц, на момент формирования спорного земельного участка, проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, получения градостроительного плана, разработки проектной документации, выдачи первоначальному арендатору разрешения на строительство, возведения объекта незавершенного строительства и регистрации на него права собственности земельный участок с кадастровым номером 42:30:0210002:139 имел территориальную зону П-3 (производственных предприятий IV-V класса опасности), что соответствовало условиям аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и позволяло в соответствии с действующим законодательством осуществлять возведение и эксплуатацию на данном участке объекта капитального строительства.

Согласно генеральному плану земельного участка от RU42310000-10027, утвержденному 26.07.2012, рассматриваемый участок расположен в Куйбышевском районе города, где Генеральным планом данная территория отнесена к зоне зеленых насаждений санитарно-защитного назначения. С северной стороны участок ограничен красной линией улично-дорожной сети шоссе Кондомское, с учетом проектного решения расширения полотна магистральной автодороги регулируемого движения общегородского значения. С южной стороны участок граничит с полосой отвода железнодорожного направления Юрга-Таштагол. Виды разрешенного использования земельного участка: зеленые насаждения; условно-разрешенные виды использования земельного участка: объекты транспортной и инженерной инфраструктуры

Однако распоряжением администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766 территориальная зона земельного участка была изменена на зону ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети).

10.04.2018 Комитетом выдан новый градостроительный план земельного участка RU42310000-13054, согласно которому основными видами разрешенного использования земельного участка являются коммунальное обслуживание, объекты придорожного сервиса, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования; условно-разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта; вспомогательные виды использования: коммунальное обслуживание, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно статье 58 Правил землепользования и застройки города Новокузнецка, утвержденных решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 № 1/6, зона ИТ-1 выделена для размещения объектов улично-дорожной сети, размещение объектов производственного назначения в зоне ИТ-1 недопустимо.

Максимальный процент застройки в границах земельного участка для территориальной зоны ИТ-1 – 0%, т.е. строительство в указанной зоне запрещено, за исключением объектов коммунального обслуживания – 100% (размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций), водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических или юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг), к которым спорный объект незавершенного строительства (здание сервисного центра автомототехники) не относится.

Таким образом, с учетом изменения территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139 обществом не могло быть получено разрешение на строительство здания сервисного центра автомототехники на данном участке, необходимое для завершения строительства, что подтверждается отказом в выдаче разрешения на строительство от 20.04.2018 № 4057-17.

При этом суд также учитывает, что изменение территориальной зоны спорного земельного участка произошло в 2016 году (распоряжение администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766), т.е. на дату регистрации обществом права собственности на незавершенный строительством объект (19.09.2017), а также на дату заключения с Комитетом соглашения № 1/1062 (02.11.2017) у ООО «Антарес Авто» в силу действующего законодательства, в принципе, отсутствовала возможность завершения строительства спорного объекта (доказательства, свидетельствующие об обратном, суду не представлены), что, по мнению суда, свидетельствует о нецелесообразности заключения названного соглашения № 1/1062.

Между тем, как установлено судом, ответчиком, в свою очередь, принимались меры к исполнению обязательств по договору № 638-02 в установленные сроки. В частности, ООО «Антарес Авто» неоднократно обращалось в уполномоченный орган с заявлениями о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Новокузнецка (заявления от 14.05.2018, от 30.10.2018, от 10.12.2018), однако данные предложения общества были отклонены решениями Главы города Новокузнецка от 06.11.2018 № 1642, от 15.01.2019 № 31.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ указанные выше обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к выводу о невозможности завершения обществом строительства спорного объекта в предусмотренные договором № 638-02 сроки в связи с принятием уполномоченным органом власти распоряжения от 19.10.2016 № 1766, добросовестности ответчика, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине, а, следовательно, о наличии правовых оснований в силу статьи 10 ГК РФ для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и их оценке применительно к предмету спора, иные доводы представителей сторон не имеют правового значения и не влияют на установленные обстоятельства и сделанные судом по результатам их оценки выводы

Иск удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении между сторонами судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего спора и заявления о принятии обеспечительных мер судом не рассматривался, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 33.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.12.2018, с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня его принятия. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Мишина И.В.