Решение от 27 января 2020 г. по делу № А75-19654/2019

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19654/2019
27 января 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 20января 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола помощником судьи Поминовой О.К., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 07.07.19997, место нахождения: 628402, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер шина» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 05.08.2015, место нахождения: 625031, <...>) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей сторон,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер шина» (далее – ответчик, ООО «Лидер шина») об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, степень готовности – 23%, кадастровый номер: 86:10:0101001:371, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра,

<...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об

утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования нормативно обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 23.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты- Мансийскому автономному округу – Югре (л.д. 3-6).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении иска просит отказать. Полагает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на правоотношения сторон в виду того, что несмотря на заключение сторонами договора в 2016 году, фактически арендные правоотношения в целях строительства спорного объекта возникли как минимум в 2007 году, что следует из выданного ответчику разрешения на строительство. Указывает, что земельный участок из владения ответчика не выбывал. Считает, что изъятие объекта путем продажи его с публичных торгов не приведет к более быстрому окончанию строительства объекта, и не будет способствовать достижению цели эффективного использования земель населенного пункта. Указывает, что ответчик располагает достаточными ресурсами для завершения строительства, оформляет проектную документацию для строительства объекта. Доказательств направления отзыва в адреса лиц, участвующих в деле не представил (л.д.66- 67).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представило отзыв на иск, решение просит оставить на усмотрение арбитражного суда (л.д.58-59).

Истцом представлены дополнительные письменные пояснения (л.д. 76-78).

Определением от 25.11.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 14.01.2020 в 14 час. 00мин.

Протокольным определением от 14.01.2020 в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 час. 00 мин. 17.01.2020 , протокольным определением от 17.01.2020 объявлялся перерыв до 09 час. 00 мин. 20.01.2020.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда.

Стороны явку представителей в судебное заседание после объявленного судом перерыва не обеспечили.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом

Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Судебное заседание проводится в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Между администрацией города Сургута (арендодатель) и обществом

с ограниченной ответственностью «Гамма-Инвест» (покупатель) заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2016 № 294 (л.д.13-18), по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ИТ.1, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> для окончания строительства автосалона PAG, сроком с 13.06.2016 по 12.06.2019.

Администрацией города Сургута обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-Инвест» взамен ранее выданных разрешений выдано разрешение от 30.12.2013 № ru86310000-241 на строительство объекта «Комплекс автосалонов по ул. Аэрофлотская в г. Сургуте Автомобильный салон «PAG» (л.д. 34-35).

Дополнительным соглашением от 22.02.2018 стороны пришли к соглашению внести в договор аренды земельного участка от 11.08.2016 № 294 изменения с 27.12.2017 следующего содержания: в преамбуле договора слова «Общество с ограниченной ответственностью «Гамма-Инвест» заменить словами «Общество с ограниченной ответственностью «Лидер шина».

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 02.08.2019, ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности - 23%, кадастровый номер: 86:10:0101001:371, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> д. 23, строение3 (л.д. 21-33).

Объект расположен на земельном участке по адресу: Россия, Тюменская область,

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, земли населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101236:26, предоставленном администрацией города Сургута ответчику по договору аренды от 11.08.2016 № 294 с учетом дополнительного соглашения сроком с 13.06.2016 по 12.06.2019 для окончания строительства автосалона PAG.

Как указано ранее администрацией обществу с ограниченной ответственностью «Гамма-Инвест» взамен ранее выданных разрешений от 17.08.2007, 03.10.2007, 14.12.2007 выдано разрешение от 30.12.2013 № ru86310000-241 на строительство объекта «Комплекс автосалонов по ул. Аэрофлотская в г. Сургуте Автомобильный салон «PAG».

Ответчику разрешений на строительство указанного объекта не выдавалось, доказательств, подтверждающих принятие мер по внесению изменений в разрешение, выданное ООО «Гамма-Инвест» ответчик не представил.

Из представленного истцом в материалы дела акта осмотра от 16.08.2019 № 33-К/19 с приложенным к нему фотоматериалом следует, что строительные работы на объекте не ведутся, при визуальном осмотре ориентировочный процент готовности составляет 35% (л.д. 36-39).

Поскольку, срок действия договора аренды земельного участка истек, объект для строительства которого он предоставлялся не возведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (л.д. 9-12)..

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков

и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные

на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Кодекса требование о продаже объекта незавершенного

строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 (Постановление № 1299).

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты

у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Земельный участок для строительства спорного объекта предоставлялся

застройщику на протяжении как минимум 6 лет (по договору аренды земельного участка от 06.08.2013 № 579 с ООО «Гамма-Инвест», далее по договору от 11.08.2016 № 294 (права и обязанности арендатора по нему перешли к ответчику на основании дополнительного соглашения)), при этом разрешение на строительство спорного объекта выдавалось (продлялось) неоднократно (с 2007года).

К моменту рассмотрения дела срок действия разрешения на строительство объекта, выданный ООО «Гамма-Инвест» истек (30.05.2016), срок договора аренды земельного участка на котором расположен незавершенный строительством объект с низким процентом готовности так же истек (12.06.2019).

Доказательств того, что ответчиком было получено разрешение на строительство спорного объекта, либо внесены изменения в разрешение, выданное ООО «Гамма-Инвест» не представлено.

Объект, для строительства которого предоставлялся спорный земельный участок так и не возведен.

Ответчик в нарушение статей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставил допустимых и достоверных доказательств того, что

нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Наличие финансовых затруднений у застройщика не относит к числу оснований исключающих неблагоприятные последствия в виде изъятия объекта путем продажи его

с публичных торгов.

Ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность на свой страх и риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) должен был оценивать

и предвидеть неблагоприятные последствия того, что строительство объекта им не велось длительный срок, вплоть до истечения срока аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о правомерности требований об изъятии объекта.

В силу пунктов 9 и 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК Российской Федерации) без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного

в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, предоставление в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственникам указанных объектов прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительство уже было реализовано ответчиком при заключении договора аренды земельного участка от 11.08.2016 № 294 с учетом дополнительного

соглашения от 22.02.2018.

Само по себе наличие у ответчика желания завершить строительство объекта не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В извещении о проведении аукциона указывается, в том числе начальная цена предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. 3 пункта 7 Правил № 1299).

Следовательно, начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления

на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей, в том числе за подачу искового заявления в размере 6 000 рублей, а также за подачу заявления о принятии обеспечительных мер в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

При вынесении резолютивной части решения допущена арифметическая ошибка (опечатка) в сумме расходов, подлежащих отнесению с ответчика. Данная опечатка подлежит исправлению, так как не затрагивает и не исправляет сути принятого решения.

В соответствии со статьёй 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные технические ошибки, опечатки подлежат устранению при изготовлении решения в полном объеме.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Сургута удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Лидер шина» объект незавершенного строительства, степень готовности – 23%, кадастровый номер:

86:10:0101001:371, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, д. 23, строение 3, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер шина» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 01.08.2019 5:36:06

Кому выдана Яшукова Наталья Юрьевна