Решение от 15 февраля 2017 г. по делу № А73-16167/2016

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16167/2016
г. Хабаровск
15 февраля 2017 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 08.02.2017.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ООО «Дальснаб»

о признании одностороннего отказа от договора аренды земельного участка недействительным

при участии:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность №4/534 от 23.11.2016; П.В. Телешун, представитель, доверенность №4/575 от15.12.2016;

от ответчика – ФИО3, представитель, доверенность № 02-12/3 от 09.01.2017;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства» (далее – ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1379.

Исковые требования обоснованы отсутствием правовых оснований для одностороннего прекращения арендных отношений между сторонами по инициативе арендодателя, мотивированы положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 23.11.2016 иск Предприятия принят к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Дальснаб».

Определением суда от 28.11.2016 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры: Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска запрещено распоряжаться земельным участком (кадастровый номер 27:23:030118:0109, общей площадью 6240,15 кв.м., расположенный по адресу примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира <...>) путем совершения сделок, связанных с его передачей в пользование третьим лицам, изымать из владения Федерального государственного унитарного предприятия «Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства».

В отзыве на иск Департамент исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения. В обоснование своей правовой позиции ответчиком указано на то, что действия по одностороннему отказу от договора аренды № 1379 предприняты в рамках предписаний статей 610, 621 ГК РФ, с соблюдением установленного законом порядка прекращения договорных отношений.

Третьи лица отзывы на иск не представили.


В судебном заседании арбитражного суда представители сторон поддержали правовые позиции по спору, отраженные в иске и отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

29.06.2007 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» (арендатор) в порядке реализации Постановления Мэра города Хабаровска от 04.06.2007 № 804 заключен договор аренды № 1379, по условиям которого во временное владение арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030118:0109, общей площадью 6240,15 кв.м., расположенный по адресу примерно в 10 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание (расположено за пределами участка, адрес ориентира <...>), для использования под строительство зданий делового назначения.

Срок действия договора установлен с 29.06.2007 по 03.06.2010 (пункт 1.2 договора).

В порядке выполнения требования о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор № 1379 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО 21.11.2007.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора на момент его заключения суммарный годовой размер арендной платы составлял 486 045 руб. 28 коп. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.


Разделом 3 договора к обязанностям арендатора, наряду с своевременным внесением арендных платежей отнесены использование объекта в соответствии с его целевым назначением, поддержание в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение беспрепятственного доступа на объект арендодателя, соблюдение требований градостроительных регламентов, экологических, противопожарных правил.

Дополнительно сторонами регламентировано, что передача объекта на каком-либо правовом титуле вещного или обязательственного характера допускается исключительно с письменного согласия Департамента (пункт 3.2.7 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что по истечении срока его действия, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.


Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора по основанию пункта 5.2 договора, если арендатор письменно не уведомляет Департамент о заключении договора за 30 календарных дней до истечения срока действия соглашения.


Согласно пункту 5.4 договора если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (3 года).

В силу пункта 6.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством, а также в иных случаях несоблюдения установленных условий, перечень которых приведен в пунктах 6.2.1 – 6.3.3

Впоследствии соглашением № 10740 от 08.09.2010 пункт 1.1 договора аренды № 1379 дополнен указанием о предоставлении земельного участка для возведения объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным регламентом для территориальной зоны Ц-1ОИ Правил землепользования и застройки г. Хабаровска (за исключением жилищного строительства). Соглашением № 10740 от 08.09.2010 срок аренды установлен по 07.07.2013.

Пунктом 2.2 договора № 1379 в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае ели арендатор продолжает пользоваться участком после истечения вновь установленного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Соглашением от № 10740 26.08.2013 срок действия договора продлен до 07.07.2016. Характеристики объекта арендных отношений дополнены указанием на возведение здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦО-В (зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих по действие ограничений). При этом в пункте 2.2 договора № 1379 в редакции соглашения от 26.08.2013 отражено право любой из сторон в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Соглашением от 28.11.2013 в соглашение № 10740 от 26.08.2013 внесены изменения, согласно которым содержащиеся в нем слова «для строительства здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦО-В» заменены на слова «для строительства здания смешанного использования в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны Ц-10И». Иные условия, отраженные в заключенных ранее соглашениях, сохранены без изменений.

Письмом Департамента от 22.07.2016 № 17-06/7460 ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» поставлено в известность о продлении действия договора аренды № 1379 на неопределенный срок.

Претензией от 05.08.2016 № 17-06/8052, исполненной Департаментом, Предприятию сообщено об установленных фактах нецелевого использования арендованного истцом земельного участка, ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» предложено в 10-дневный срок устранить выявленные нарушения, разъяснены правовые последствия несовершения испрашиваемых действий.

Уведомлением от 30.09.2016 № 17-06/10333 Департамент сообщил ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» о реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и отказе от договора аренды № 1379, прекращении его действия с 05.11.2016.

Письмом от 20.10.2016 № 11/290-1 ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» сообщило Департаменту о принятых мерах по устранению фактов нецелевого использования арендованного земельного участка, представило подтверждения обращения в правоохранительные органы, указало на разработку проекта строительства, положительное заключение экспертизы и осуществление работ по оформлению разрешения на строительство. В связи с этим Предприятием Департаменту предложено отозвать Уведомление от 30.09.2016 № 17-06/10333.

Письмом от 09.11.2016 № 17-06/11956 Департамент отказал ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» в отзыве уведомления о расторжении договора аренды, подтвердил прекращение арендных правоотношений с указанной в уведомлении даты – 05.11.2016. Предприятию предложено освободить земельный участок и возвратить его в установленном порядке.


Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено, что прредоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из представленных материалов усматривается, что срок действия договора аренды земельного участка № 1379, с учетом заключенного сторонами соглашения № 10740 от 26.08.2013, был установлен до 07.07.2016. При этом пунктом 2.2 договора № 1379 в редакции соглашения от 26.08.2013 отражено право любой из сторон в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

По истечении установленного соглашением от 26.08.2013 срока арендатор продолжил использовать спорный земельный участок. При этом в период, предшествовавший направлению уведомления от 22.07.2016 о продлении договора аренды на неопределенный срок, использование земельного участка осуществлялось при отсутствии возражений со стороны Департамента.


Направив в адрес ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» письмо от 22.07.2016 № 17-06/7460, Департамент подтвердил намерение сохранить арендные правоотношения на неопределенный срок, а арендатор не выразил отказа в использовании объекта в таком порядке. При этом, как установлено в ходе рассмотрения спора, действий по установлению конкретной продолжительности дальнейшего использования объекта аренды, то есть каких-либо мер по заключению договора аренды в отношении спорного земельного участка на определенный срок (в том числе с соблюдением установленной земельным законодательством процедуры) истцом не предпринималось, что указывает на принятие им совокупности рисков подобной формы временного использования имущества.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что после истечения срока аренды, установленного дополнительным соглашением от 26.08.2013, договор аренды № 1379 возобновил свое действие на неопределенный срок, в связи с чем объем прав и обязанностей сторон определяется совокупностью нормативных предписаний ГК РФ, в том числе приведенных в пункте 2 статьи 610 ГК РФ.

Однако впоследствии Департамент реализовал предоставленное ему право на отказ от договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направив ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» уведомление от 30.09.2016 № 17-06/10333.

В ходе рассмотрения дела установлено, что уведомление от 30.09.2016 № 17-06/10333 получено ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» 05.11.2016.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора (в том числе в части срока уведомления, регламентированного пунктом 2.2 договора), выполнении арендодателем установленного статьями 450.1, 610 ГК РФ механизма прекращения договорных отношений и отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным.

Доводы истца о необходимости учета цели предоставления участка и объема понесенных им затрат, связанных с освоением предоставленного в аренду объекта, не могут быть приняты судом.

Пунктом 2 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.


Статьей 42 ЗК РФ к обязанностям лиц, не являющихся собственниками земельных участков, отнесено в частности своевременное начало и последующее осуществление использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды № 1379, а также заключенных впоследствии дополнительных соглашений, является строительство объекта – здания смешанного использования.

Однако материалы дела не содержат доказательств, позволяющих констатировать принятие истцом реальных мер по достижению согласованной договором аренды цели.

Напротив, из представленных документальных данных усматривается, что, несмотря на длительность нахождения земельного участка во владении и пользовании Предприятия (с 2007 года), фактические меры по освоению земельного участка согласно цели его предоставления были предприняты истцом лишь после продления первоначально установленного срока действия договора аренды № 1379, а значительная их часть осуществлена незадолго до отказа Департамента от договора.

Как следует из писем Администрации г. Хабаровска от 29.05.2012, 29.06.2012, 24.10.2012, 06.12.2012, 17.01.2014, уведомлений Управления государственной охраны объектов культурного наследия от 09.09.2016, 13.12.2016, ответа Прокуратуры Хабаровского края от 05.08.2016, границы зоны охраны объектов культурного наследия, относящихся к спорному участку, не согласованы, срок действия ранее выданного разрешения на строительство от 07.10.2008 № RU 27301000-104/08 истек, новое разрешение не получено (срок действия прежнего разрешения не скорректирован), строительные работы по возведению объекта фактически не начаты.

При таких обстоятельствах законных оснований для констатации недобросовестности действий Департамента при реализации права на отказ от договора (исполнения договора) не имеется.

Довод о значительных затратах, понесенных ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» в связи с освоением предоставленного в аренду земельного участка также подлежит отклонению, поскольку само по себе наличие такого рода затрат, с учетом иных установленных судом обстоятельств использования истцом объекта аренды, не может рассматриваться как достаточное основание для вывода о незаконности отказа от договора и дальнейшего сохранения арендных правоотношений на неопределенный срок. Объективные препятствия в освоении земельного участка, в случае их существенности или неустранимости, позволяли Предприятию при проявлении им должной степени разумности и осмотрительности инициировать вопрос о внесении изменений в заключенный договор аренды, прекращении договорных отношений, не исключали реализацию иных предусмотренных законом способов оптимизации финансового бремени. Однако таких мер истцом вплоть до обращения с настоящим иском не предпринималось.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения.

В соответствии с частью 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Действующее арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает перечень оснований, по которым суд может отменить обеспечение иска. Данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

По смыслу предписаний главы 8 АПК РФ отмена обеспечения может быть вызвана, в частности устранением оснований, в связи с которыми были приняты обеспечительные меры.

Принимая во внимание, что обеспечительные меры, принятые судом определением от 28.11.2016, были введены в рамках сохранения баланса интересов сторон до рассмотрения настоящего спора по существу, учитывая отказ в удовлетворении иска, арбитражный суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, послужившие основанием для наложения указанных обеспечительных мер, отпали, дальнейшего сохранения принятых обеспечительных мер не требуется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2016, по вступлению судебного акта в законную силу отменить.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук