Решение от 16 июня 2021 г. по делу № А05-4006/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4006/2021
г. Архангельск
16 июня 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163069, г.Архангельск, площадь. Им. В.И. Ленина, дом 5)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317784700210089; ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Общества с ограниченной ответственностью «Старт-Архангельск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес; 163051, <...>)

2) Общества с ограниченной ответственностью «Элит» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

3) индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 304352521100085)

об изъятии земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО4 (по доверенности от 24.11.2020)

ответчика ФИО5 (по доверенности от 27.04.2021)

установил:

Администрация муниципального образования «Город Архангельск» обратилась в Ломоносовский районный суд города Архангельска к ФИО2 с требованием об изъятии земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 площадью 14302 кв.м., находящегося примерно в 21 м относительно ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...> путем продажи с публичных торгов.

Определением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 09.03.2021 по делу № 2-755/2021 дело передано по подведомственности в Арбитражный суд Архангельской области.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен, ссылается на то, что земельный участок находится в собственности ответчика менее трех лет, истцом не представлено доказательств проведения органами государственного земельного надзора проверок надлежащего использования ответчиком земельного участка.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в отзывах считают заявленные требования необоснованными.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

На основании договора аренды от 03.09.2008 №1345-4/09 (мг) ЗАО «Старт» (арендатор по договору) был предоставлен земельный участок площадью 34 846 кв.м. с кадастровым номером 29:22:060412:104, категория земель: земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира здание, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: <...>. Разрешенное использование земельного участка: строительство здания торгово-развлекательного комплекса.

Договор заключен на срок до 13.07.2011 и зарегистрирован в установленном порядке 28.11.2008. Соглашениями о внесении изменений срок действия договора неоднократно продлевался.

В связи с реорганизацией ЗАО «Старт» с 25.05.2010 правопреемником по договору аренды являлось ЗАО «Старт-Архангельск», в последующем в результате повторной реорганизации правопреемником ЗАО «Старт-Архангельск» стало ООО «Старт-Архангельск».

02.08.2016 за ООО «Старт-Архангельск» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:104.

23.08.2016 между министерством имущественных отношений Архангельской области (арендодатель) и ООО «Старт-Архангельск» (арендатор) был заключен договор № 4/134мг аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104 площадью 34 846 кв.м.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства здания торгово-развлекательного комплекса.

Срок действия договора № 4/134 мг установлен на 3 года с даты его подписания (раздел 2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.09.2016.

Соглашением от 21.11.2017 к договору № 4/134 мг все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104 с 02.08.2017 перешли к индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 на основании разрешения на строительство № RU 29-301000-344-2018 от 26.06.2018 возвел на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:104 объект капитального строительства (торговый центр «Макси»).

26.11.2018 администрацией муниципального образования «Город Архангельск» Роздухову М.Е. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29-301000-344-2018-64 построенного гипермаркета в г. Архангельске по Московскому проспекту I, II этап строительства, расположенного по адресу: г. Архангельск, проспект Московский, дом 46 на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:104.

По договору купли-продажи от 05.03.2019 предприниматель ФИО3 передал в собственность ООО «Старт-Архангельск» нежилые помещения общей площадью 2 343, 9 кв.м., расположенные в здании построенного гипермаркета в г. Архангельске по Московскому проспекту I, II этап строительства по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:104.

В соответствии с областным законом от 26.10.2018 №19-2-ОЗ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов» с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Архангельск», осуществляет Администрация.

13.08.2019 Администрацией принято распоряжение №2745р «О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО3, ООО «Старт-Архангельск»», на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:104 площадью 34 846 кв.м. предоставлен в общую долевую собственность индивидуальному предпринимателю ФИО3 (72/100 доли) и ООО «Старт-Архангельск» (28/100 доли) для размещения объекта торговли.

15.08.2019 заключен договор купли-продажи № 34 земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104, в соответствии с которым ИП ФИО3 приобрел долю в размере 72/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, а ООО «Старт-Архангельск» - 28/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок. Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.10.2019.

Согласно пункту 1.3. договора купли-продажи от 15.08.2019 № 34 на земельном участке находится здание торгового комплекса общей площадью 8504 кв.м., которое принадлежит покупателям на праве общедолевой собственности, о чём в ЕГРН сделаны записи регистрации №29:22:060412:6771-29/188/2019-5 от 25.03.2019 и №29:22:060412:6770-29/188/2019-8 от 06.05.2019.

По соглашению от 05.12.2019 между ООО «Старт-Архангельск» и ИП Роздуховым М.Е. произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104 на два земельных участка в соответствии со схемой раздела, подготовленной ООО «Архземпроект».

12.03.2020 в ЕГРН внесены сведения о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104 и об образованных из него двух земельных участках:

1) площадью 14 302 кв.м. с разрешенным использованием; объекты торговли (торговые центры), торгово-развлекательные центры (комплексы), для размещения объектов торговли, земельному участку присвоен кадастровый номер 29:22:060412:6874 и

2) площадью 20 553 кв.м. с разрешенным использованием: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), земельному участку присвоен кадастровый номер 29:22:060412:6875.

Построенный гипермаркет «Макси» располагается только в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6875.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 01.09.2020 собственниками земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 являлись ООО «Старт-Архангельск» (с 12.03.2020) и ООО «Элит» (с 12.08.2020).

21.09.2020 года между ООО «Старт-Архангельск» (продавец 1), ООО «Элит» (продавец 2) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность покупателя передается: 28/100 и 72/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:6874 общей площадью 14 302 кв.м., расположенный по адресу <...>.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.10.2020.

Ссылаясь на то, что начиная с 2008 года земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:6874 не используется по назначению, объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют, Администрация обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований Администрация сослалась на статьи 284, 285 ГК РФ.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 21.10.2020 и выписке из ЕГРН от 25.05.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 находятся объекты с кадастровыми номерами 29:22:060412:6767 (наружные сети хозяйственно-бытовой канализации) и 29:22:060412:6768 (наружные сети водопровода)

Согласно статье 284 Гражданского кодекса земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 285 ГК РФ предусмотрено, что земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

Как установлено судом, требования истца сводятся к изъятию у общества земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 путем продажи с торгов ввиду использования участка не по целевому назначению (статья 285 ГК РФ), а именно земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения объектов торговли, однако такие объекты на нем не располагаются.

Согласно акту обследования от 16.10.2020 (том 1 л.д. 39-40) с северной и западной стороны земельного участка установлен забор из профлиста, с южной стороны вход на земельный участок перекрыт забором из профлиста, на территории земельного участка расположены бетонные плиты, территория участка закустарена, деятельность по строительству не ведется.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:104 площадью 34 846 кв.м. был предоставлен для строительства здания торгово-развлекательного комплекса.

Согласно разрешению на строительство от 26.06.2018 на указанном земельном участке в соответствии с проектной документацией предусматривалось строительство здания общей площадью 8 569,3 кв.м. площадью застройки 8 805, 25 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.018 на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:104 разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта общей площадью 8 569, 3 кв.м.

Таким образом, как следует из разрешительных документов и пояснений 3-го лица ФИО6 строительство велось в соответствии с разработанной изначально проектной документацией, изменения в проектную документацию не вносились.

То, что построенный объект размещен не на всей площади земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:104, не свидетельствует об использовании данного земельного участка не в соответствии с целевым назначением.

Раздел земельного участка на два участка был произведен в марте 2020 года, поэтому срок для определения факта, имеет ли место использование земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 не по целевому назначению или нет, подлежит исчислению с такого момента, но не ранее.

Кроме того как установлено судом, став собственником земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874 с 05.10.2020, ответчик обратился с Администрацию с заявлением от 05.11.2020 с заявлением (том 2 л.д. 18-20) о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Письмом от 24.11.2020 департамент градостроительства Админстрации отказал в выдаче разрешения, указав, что согласно проекту планировки района «Майская горка» земельный участок находится в зоне общественной застройки, жилая застройка конкретно на земельном участке не предусмотрена 29:22:060412:6874.

17.12.2020 ответчик вновь обратился в департамент градостроительства Администрации с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территорий с целью размещения многоэтажного многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:6874 .

Письмом от 12.01.2021 департамент градостроительства отказал в подготовке документации по планировке территории.

08.04.2021 ответчик вновь обратился в департамент градостроительства Администрации с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территорий с целью размещения многоэтажного многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:6874.

Распоряжением главы городского округа «Город Архангельск» от 12.05.2021 №1724р утверждено задание на подготовку проекта планировки территории. Согласно пункту 7 задания техническому заказчику (ответчику) следует предусмотреть проектными решениями размещение многоэтажного многоквартирного дома в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874, а также предусмотреть благоустройство жилого квартала, площадок, малых архитектурных форм, ширину внутриквартальных проездов в жилой зоне в соответствии действующими нормативными актами.

Таким образом, предъявление в настоящем иске требования об изъятии земельного участка в связи с использованием его не по назначению противоречит вышеуказанным действиям истца, что свидетельствует об отсутствии нарушения предполагаемого к защите права и является основанием для отказа в иске.

Кроме того суд находит обоснованными доводы ответчика и 3-х лиц о том, что в силу статьи 286 ГК РФ изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, является исключительной мерой, поэтому в целях изъятия земельного участка необходимо соблюдение установленной нормативными актами процедуры, в ходе которой устанавливаются основания для изъятия, служащие основанием для принятия решения об изъятии.

Согласно пункту 1 статьи 286 ГК РФ орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Факты соблюдения/ несоблюдения требований земельного законодательства выявляются в ходе государственного земельного надзора, осуществление которого относится к полномочиям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов.

В соответствии с Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 02.01.2015 №1, органы Росреестра осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением требований законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Согласно пункту 7 статьи 71 ЗК РФ по результатам проверок должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, составляются акты проверки. В случае выявления в ходе проведения проверок нарушений требований законодательства Российской Федерации к актам проверки прилагаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения, а лица, совершившие выявленные нарушения, привлекаются к ответственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 71 ЗК РФ в случае неустранения в установленный срок правообладателем земельного участка нарушений, указанных в предписании, предусмотренном пунктом 7 указанной статьи, орган государственного земельного надзора, выдавший такое предписание, в срок не позднее, чем тридцать дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания информирует о его неисполнении с приложением соответствующих документов орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые в соответствии с законодательством вправе обратиться в суд с требованием об изъятии находящихся в частной собственности земельных участков в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации и об их продаже с публичных торгов, в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Таким образом, мероприятия, осуществляемые в рамках государственного земельного надзора, служат началом процедуры изъятия находящихся в частной собственности земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием.

Документы, подтверждающие вынесение в адрес ответчика обязательных к исполнению предписаний в рамках государственного земельного надзора, в материалы дела не представлены. Копия письма Администрации, в котором истец требует предпринять меры, направленные на целевое использование земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:6874, в противном случае администрация обратится в суд с требованием о продаже такого земельного участка с публичных торгов, таким документов не является, равно как и не является решением об изъятии, необходимость которого предусмотрена статьей 286 ГК РФ .

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в иске судебные расходы относятся на истца, однако истец освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому она взыскиванию с истца не подлежит.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран