Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А60-49627/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-49627/2017
23 ноября 2017 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.М. Сидорской при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Гонгало рассмотрел в судебном заседании дело

по иску ООО "РАМСТРОЙ" (ИНН 5040073597, ОГРН 1065040041109) к ООО "РОСОЦЕНКА" (ИНН 6670253431, ОГРН 1096670012152) о признании оценки рыночной стоимости объектов недвижимости недействительной

третье лицо старший судебный пристав Раменского РОСП УФССП России по Московской области ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен.

От третьего лица: не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "РАМСТРОЙ" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "РОСОЦЕНКА" (ответчик) о признании недействительной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (11 квартир), расположенных по адресу: <...>, установленной отчетом ООО "Росоценка" от 16.01.2017 №125/25.

Определением Арбитражного суда Москвы от 01.06.2017 дело № А40-63719/17-150-540 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 26.09.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное.

В предварительном судебном заседании стороны явку не обеспечили.

Определением от 27.10.2017 суд назначил дело к судебному разбирательству.

В настоящем судебном заседании стороны явку не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

В ходе исполнительного производства ot 18.04.2016 № 288991/16/50034-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа – постановления № 1173 от 01.04.2016, принятого Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 1 по Московской области по делу № 734399 о взыскании налогов, сборов, пеней, штрафов, процентов за счет имущества должника ООО «РамСтрой», судебным приставом Раменского РОСП УФССП России по Московской области был наложен арест недвижимое имущество (квартиры), принадлежащие на праве собственности ООО «РамСтрой», находящиеся по адресу: <...> (квартиры 242, 236, 320, 266, 176, 302, 146, 272, 375, 350, 358) в целях реализации в случае неисполнения должником своих обязательств по исполнительному производству.

Для участия в исполнительном производстве (а именно для оценки арестованного имущества) постановлением от 23.08.2016 привлечен специалист ООО "Росоценка".

Согласно отчету об оценке от 16.01.2017 № 125/25, подготовленному ООО «РОСОЦЕНКА», стоимость арестованного имущества составила:

квартира общей площадью 97,3 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1 040 532,80 руб.;

квартира общей площадью 96,8 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1035 185,76 руб.;

квартира общей площадью 97,1 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1 038 393,98 руб.;

квартира общей площадью 97 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1 037 324,58 руб.;

квартира общей площадью 94,9 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1 014 867,03 руб.;

квартира общей площадью 97,3 кв.м., расположенная по адресу: <...> -1 040 532,80 руб.;

квартира общей площадью 93,6 кв.м., расположенная по адресу: <...> - 1 000 964,75 руб.;

квартира общей площадью 97,6 кв. м., расположенная по адресу: <...> - 1 043 741,02 руб.;

квартира общей площадью 86 kb.m., расположенная по адресу: <...> - 919 689,83 руб.;

квартира общей площадью 114,5 кв.м., расположенная по адресу: <...> 224 470,76 руб.;

квартира общей площадью 114,10, расположенная по адресу: <...> - 1 220 193,14 руб.

Как указывает истец, судебный пристав-исполнитель принял результат оценки имущества и вынес соответствующее постановление от 01.02.2017, в котором указал, что сомнений в достоверности определения рыночной стоимости имущества у него не имеется. Текст постановления от 01.02.2017 в материалы дела не представлен, между тем данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Должник, не согласившись с величиной оценки рыночной стоимости арестованного имущества, определенной в отчете ООО "Росоценка" от 16.01.2017 № 125/25, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Должник полагает, что определенная оценщиком рыночная стоимость арестованных квартир недостоверна, существенно занижена в силу следующих обстоятельств.

В рассматриваемом случае в акте о наложении ареста (описи имущества) от 29.07.2016 судебный пристав-исполнитель определил примерную стоимость объекта оценки 4 000 000 руб. за каждую из квартир. Данная величина почти в 4 раза превышает стоимость, определенную оценщиком.

В обоснование иска обществом "Рамстрой" указано, что в отчете об оценке использован сравнительный подход, однако объекты, взятые за аналоги, не имеют ничего общего с объектом оценки. Оцениваемые квартиры, принадлежащие на праве собственности ООО «РамСтрой», находятся в новом жилом многоэтажном доме 2011 года постройки, с современным инженерным оборудованием и конструктивными элементами. Дом расположен в черте города, в 45 км от г. Москвы. Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Квартиры - аналоги расположены за пределами г. Раменское, дома имеют принципиально иные характеристики. В подтверждение рыночной стоимости квартир истцом представлены договоры купли-продажи и договоры долевого участия в отношении квартир в соседнем доме, строительство которого также осуществлялось истцом (ул. Десантная, 1), а также сведения о кадастровой стоимости арестованных квартир.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд исходит из следующего.

Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В целях реализации функций по принудительному исполнению требований исполнительного документа судебному приставу-исполнителю предоставлен широкий круг полномочий, закрепленных в ч. 2 ст. 12 ФЗ "О судебных приставов", ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, включающих в себя, в том числе право: арестовывать, изымать, передавать на хранение и реализовывать арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота в соответствии с законом; налагать арест на денежные средства и иные ценности должника, находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, в размере, указанном в исполнительном документе; совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, в том числе, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом, ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

1) недвижимого имущества;

2) ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;

5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения (ч. 6 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

При наличии установленной законом обязанности по привлечению оценщика для оценки имущества или имущественного права, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, а стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон об оценочной деятельности).

Положениями ст. 11 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчете должны быть указаны, в том числе, дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении спора суд разъяснял сторонам право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, однако такое ходатайство сторонами заявлено не было, в связи с чем суд рассматривает спор по имеющимся в деле доказательствам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспариваемый истцом отчет содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества, выполнен с нарушением федеральных стандартов оценки, противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

В соответствии с абз. 2 ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценщиком при составлении отчета об оценке установлена рыночная цена трехкомнатных квартир, расположенных в г. Раменское, на ул. Десантной, д. 17, от 1 000 964,75 руб. до 1 224 470,76 руб. (в зависимости от площади квартиры).

В соответствии с п. 6, 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В силу п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Пунктом 11 ФСО № 7 определена последовательность анализ рынка недвижимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения (п. 22 ФСО № 7):

сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Подробно исследовав содержание оспариваемого отчета, суд приходит к выводу о том, что экспертом были использованы ненадлежащие объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.

В частности, в качестве объектов-аналогов были использованы квартиры, расположенные не в г. Раменское, а в иных населенных пунктах, более удаленных от г. Москвы. Объектами-аналогами избраны квартиры, расположенные в деревне Захарово, в деревне Кузнецово, селе Речицы. Как указывает истец и не оспаривает по существу ответчик, от деревни Захарово до г. Раменское - 76 км., до Москвы - 121 км. От деревни Кузнецово до г.Раменское - 18 км., до Москвы - 64 км. От деревни Речицы до г. Раменское - 20 км., до Москвы - 65 км. Квартиры расположены на первом этаже двухэтажного дома, одна квартира расположена на втором этаже двухэтажного дома. Дома, в которых расположены объекты-аналоги, построены в 60-х годах.

Между тем, оцениваемые квартиры находятся в новом жилом многоэтажном доме 2011 года постройки, с современным инженерным оборудованием и конструктивными элементами. Как указывает истец и по существу не оспаривает ответчик, дом расположен в районе с развитой инфраструктурой, на первом этаже дома находится сетевой продуктовый магазин, аптека, кафе, точки по оказанию услуг бытового характера. Дом расположен в черте города в 45 км. от Москвы и 2 км. до железнодорожной станции «Фабричная».

Таким образом, оцениваемые объекты и объекты-аналоги не сопоставимы по ценообразующим факторам.

Истцом представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о рыночной стоимости квартир в соседнем доме (ул. Десантная,1), которые продаются в разы дороже стоимости, установленной оценщиком, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела договоры купли-продажи и договоры участия в долевом строительстве.

Согласно представленным в материалам справкам о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость оцениваемых квартир варьируется от 4 636 088 руб. 86 коп. до 6 172 467 руб. (в зависимости от площади квартир).

Приняв во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, величина оценки рыночной стоимости арестованного имущества, установленная отчетом " 125/25 от 16.01.2017 подлежит признанию недостоверной.

Вместе с тем, принимая во внимание, что сторонами не заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для оценки стоимости спорных квартир, у суда отсутствует возможность в рамках настоящего дела определить надлежащую оценку имущества, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве и указать ее в резолютивной части судебного акта.

Судебные расходы распределены по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать недействительной оценку рыночной стоимости объектов недвижимости (11 квартир), расположенных по адресу: <...>, изложенную в отчете об оценке от 16.01.2017 № 125/25.

3. В порядке распределения судебных расходов взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РОСОЦЕНКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РАМСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяЮ.М. Сидорская