Решение от 25 января 2022 г. по делу № А45-23904/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23904/2021
г. Новосибирск
25 января 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 18 января 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 25 января 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью строительной компании «Селар» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании 2854306 рублей 33 копеек,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом

ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 17.09.2021 , паспорт, диплом № 47653 от 30.06.2005

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительной компании «Селар» (далее - ответчик, общество) о взыскании 2854306 рублей 33 копеек, составляющих долг и пени по договору аренды земельного участка № 130639р от 02.04.2018.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды земельного участка № 130639р от 02.04.2018.

Ответчик в отзыве исковые требования не признал, указал на то, что его обязанность по внесению арендных платежей возникла с момента заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды – с 26.09.2018, им было совершено три платежа: 22.01.2019, 04.06.2019, 14.01.2020 в общей сумме 2362052 рубля 10 копеек, указанная сумма необоснованно засчитана мэрий в погашение долга предыдущего арендатора.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала возражения против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

02.04.2018 между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Альфакомплектация» заключен договор аренды земельного участка № 130639р (далее - договор), согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:111105:19, площадью 13765 кв. м, для строительства цеха по производству строительных материалов по ул. Магистральной, сроком действия по 01.04.2021.

26.09.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Альфакомплектация» и обществом заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - соглашение от 26.09.2018), в соответствии с которым арендатором по договору стало общество.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность за период с октября 2019 года по апрель 2021 года в размере 2517356 рублей 25 копеек.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании пункта 2.3.3 договору начисляется неустойка за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности. В связи с наличием долга, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.11.2019 по 07.05.2021 в сумме 336950 рублей 08 копеек.

27.11.2021 ответчику направлено уведомление № 31/20-7035 с требованием оплатить задолженность. Задолженность ответчиком не оплачена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства и доводы, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» следует, что, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Судом установлено, что ответчик вступил в договор аренды земельного участка в связи с заключением 26.09.2018 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Судом установлено, что в пункте 1 соглашения от 26.09.2018 указано на передачу всех прав и обязанностей по договору.

Суд отклоняет довод ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска со ссылкой на абзац 4 пункта 3 соглашения от 26.09.2018.

Согласно абзацу 4 пункта 3 соглашения от 26.09.2018 все права и обязанности по договору исполнялись арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения договора или изменения целевого использования земельного участка отсутствуют.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств реализации новым либо прежним арендатором мер к установлению имеющейся задолженности по договору. В этой связи суд лишен возможности установить добросовестность ответчика, его осмотрительность при заключении соглашения от 26.09.2018.

Довод ответчика о неправомерном зачислении мэрией произведенных им платежей в счет погашения долга предыдущего арендатора судом не принимается.

Как указывалось выше, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное (абзаце 2 пункта 29 Постановления № 54).

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно пункту 1 соглашения от 26.09.2018 все права и обязанности по договору передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.

Поскольку целью соглашения являлась передача ответчику всех прав и обязанностей первоначального арендатора, что предполагало полную его замену, то ссылку на переход только их части нельзя признать обоснованной и соответствующей природе такого обязательства, по общему правилу предусматривающего полную передачу всех прав и обязанностей, поскольку иное прямо не указано в соответствующем соглашении (пункт 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2020).

Таким образом, поскольку соглашение от 26.09.2018 предусматривает передачу договора аренды новому арендатору в полном объеме, без исключения каких-либо прав и обязанностей, у суда при толковании данного соглашения не имелось оснований для выводов о передаче ответчику только определенных обязанностей, в том числе о выплате арендной платы с момента заключения соответствующего соглашения.

Тот факт, что на момент заключения соглашения новый арендатор не был уведомлен предыдущим арендатором о наличии просроченной задолженности по арендной плате, не изменяет смысл договора в целом, направленный на замену его стороны, и не ограничивает передаваемые права и обязанности каким-либо периодом либо суммой. При этом суд обращает внимание на то, что из условий соглашения от 26.09.2018 не усматривается обязанность нового арендатора по оплате полученного права аренды, вследствие чего ответчиком не доказано, что взыскание с него задолженности по арендной плате за период до его вступления в договор нарушает баланс взаимных прав и интересов участников спорных правоотношений.

Кроме того, как установлено судом решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2020 по делу № А45-42991/2019 с общества взыскана задолженность по договору за период с апреля 2019 года по сентябрь 2019 года в сумме 735593 рубля 88 копеек, неустойка за период с 02.06.2018 по 18.10.2019 в сумме 118655 рублей 19 копеек.

Как следует из представленных доказательств и пояснений представителя мэрии, оплаты, произведенные ответчиком, были зачтены в оплату задолженности, взысканной решением по делу № А45-42991/2019, при этом, как пояснил представитель мэрии, к взысканию, как в деле № А45-42991/2019, так и в рассматриваемом деле предъявлена задолженность, возникшая после заключения соглашения от 26.09.2018.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку к новому арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы за все периоды пользования имуществом, в том числе за периоды до его вступления в договор аренды, учитывая, что условия соглашения от 26.09.2018 не может быть истолковано как исключающее обязанность нового арендатора по внесению арендной платы за предшествующие вступлению его в договор аренды периоды, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательства реализации новым арендатором необходимых и достаточных мер к выяснению обстоятельств наличия долга, суд пришел к выводу о том, что требования истца к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в являются правомерными.

Расчет основного долга произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды, проверен судом и обоснованно признан правильным.

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку за период с 02.11.2019 по 07.05.2021 в размере 336950 рублей 08 копеек.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Расчет истца судом проверен и признан правильным.

Поскольку факт наличия задолженности ответчика перед истцом и ненадлежащее исполнение обязательств по оплате подтверждены материалами дела и не опровергнуты ответчиком, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью строительной компании «Селар» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) долг по арендной плате в сумме 2517356 рублей 25 копеек, пени в сумме 336950 рублей 08 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью строительной компании «Селар» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 37272 рубля.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.С. Галкина