Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А20-3804/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3804/2018
г. Нальчик
16 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Ю. Маировой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Б. Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Агрофирмы «Роксана» Общество с ограниченной ответственностью, с.Прималкинское (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г.Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании действий незаконными и расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 - по доверенности от 24.04.2018,

от ответчика: ФИО2 - по доверенности от 13.07.2018 №52-1.1.20/3080,

У С Т А Н О В И Л:

Агрофирма «Роксана» Общество с ограниченной ответственностью обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в котором просит:

1) признать действие Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР, выразившееся в отказе расторгнуть договор и принять отказ от договора, изложенный в письме от 06.07.2018 №52-1.1.13/2952, незаконным;

2) обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района КБР расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6300000:4183 от 15.05.2018 №77. Подписать соглашение о расторжении договора аренды от 06.06.2018 и акт возврата земельного участка от 06.06.2018 №1.

Определением суда от 25.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Представитель истца в судебном заседании поддержал ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать договор аренды №77 от 15.05.2018 недействительным.

Ответчик возражает против уточнения требований.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Из анализа понятий предмета и основания иска следует, что если требование о расторжении договора заменяется требованием о признании сделки недействительной и приводятся новые основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и основания иска. Согласно Арбитражному процессуальному кодексу РФ одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

В связи с изложенным, суд отказывает в принятии уточненных требований истца в части признания недействительным договора аренды от 15.05.2018 №77.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола за № 17 от 26.04.2018 конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений и проведению торгов, конкурсов, аукционов, между администрацией сельского поселения Прималкинское Прохладненского муниципального района (арендодатель) и Агрофирмой «Роксана» ООО (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 77 от 15.05.2018, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Прималкинское Прохладненского муниципального района, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства сельскохозяйственные угодья-пашня; кадастровым номером 07:04:6300000:4183, площадью 2 ,8519 га.

Срок аренды установлен на 7 лет с 15.05.2018 по 14.05.2025 (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 4.1.2 договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда:

- арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка;

- предоставленный земельный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

- земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Земельный участок передан агрофирме 15.05.2018 по акту приема-передачи.

В связи с тем, что у истца сложилась сложное финансовое положение, он письмом от 06.06.2018 № 116 обратился в местную администрацию Прохладненского муниципального района с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка № 77 от 15.05.2018, приложив соглашение о расторжении договора аренды от 06.06.2018. Этим же письмом заявлен отказ от договора в связи с тем, что настоящий земельный участок невозможно использовать по предусмотренному виду разрешенного использования. Ответчику направлен

акт возврата земельного участка от 06.06.2018 №1.

Местная администрация Прохладненского муниципального района письмом от 06.07.2018 отказала в расторжении договора, а также не приняла отказ от договора, сославшись на то, что договор аренды земельного участка № 77 от 15.05.2018 не предусматривает одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора.

Полагая действия ответчика незаконными и нарушающими его права и законные интересы, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и специальными нормами, содержащимися в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606 - 625), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из толкования приведенных норм права следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, договор носит взаимный характер, в связи с чем, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 нашел отражение следующий правовой подход. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель при невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирован следующий правовой подход. Норма, допускающая использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Арендатор получает право использования земельного участка только по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной.

Определением суда от 11.03.2019 по ходатайству представителя ответчика судебное заседание было отложено для назначения судебной экспертизы по делу для определения границ земельного участка. Ответчик впоследствии заявил отказ от проведения экспертизы. Определением от 25.03.2019 суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по делу. Однако, стороны отказались от ее проведения.

Судом установлено, что согласно аукционной документации земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4183, площадью 28519 га., имеет вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с договором от 15.05.2018 №77 земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4183, площадью 28519 га., имеет вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства сельскохозяйственные угодья - пашня.

Как следует из материалов дела, в соответствии с записями из Единого государственного реестра недвижимости, граница спорного земельного участка пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 07:04:2600001:19; в пределах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 07:00:0000000:63.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного Кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вместе с тем, пунктом 2.3 договора на земельном участке запрещается возводить капитальные строения и сооружения.

Согласно классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Вместе с тем, в пункте 1.3. установлен вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства сельскохозяйственные угодья - пашня. Извещение о проведение аукциона, такого вида разрешенного использования не определяло. Также и классификатор утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", вид разрешенного использования указанный в п. 1.3. договора аренды, не содержит.

Следовательно, арендодатель предоставил земельный участок для целей не соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.

В пункте 5.1.6 установлено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае возведения строений и сооружений.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В связи с указанными обстоятельствами истец считает, что фактическое состояние участка не соответствует условиям договора, целевому назначению участка и характеристикам, указанным в пункте 5.2.1 договора (земельный участок свободен от прав третьих лиц).

Давая оценку указанным доводам, с учетом пояснений истца и представленным доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ суд полагает доводы ответчика не обоснованными, поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, акт приема-передачи подписывался непосредственно в помещении ответчика, стороны совместно участок при подписании акта не осматривали, что не оспаривается.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Отказать в принятии уточненных требований в части признания недействительным договора аренды от 15.05.2018 №77.

2. Требования Агрофирмы «Роксана» Общество с ограниченной ответственностью, с.Прималкинское (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

3. Признать незаконным действие Местной администрации Прохладненского муниципального района КБР, выразившееся в отказе расторгнуть договор и принять отказ от договора изложенные в письме от 06.07.2018 №52-1.1.13/2952.

4. Обязать местную администрацию Прохладненского муниципального района КБР расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:6300000:4183 №77 от 15.05.2018. Подписать соглашение о расторжении договора аренды от 06.06.2018 и акт возврата земельного участка от 06.06.2018 №1.

5. Взыскать с Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г.Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Агрофирмы «Роксана» Общество с ограниченной ответственностью, с.Прималкинское (ОГРН <***>, ИНН <***>) 12 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

6. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья А.Ю. Маирова