Решение от 23 декабря 2025 г. АС Архангельской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11743/2025
г. Архангельск
24 декабря 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Северодвинского муниципального предприятия «Комбинат школьного питания» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, проезд Заозерный, дом 6)

к обществу с ограниченной ответственностью «Диета» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164520, г. Северодвинск, Архангельская область, проспект Беломорский, дом 3, корпус 3)

о взыскании 1 107 718 руб. 36 коп.

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО1 (по доверенности от 11.08.2025)

ответчика ФИО2 (по доверенности от 22.12.2025), ФИО3 (директор)

установил:

Северодвинское муниципальное предприятие «Комбинат школьного питания» (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Диета» (далее- ответчик, Общество) о взыскании 1 107 718 руб. 36 коп. доначисленной за период с 17.05.2023 по 15.08.2025 арендной платы по договору аренды № 2/05-18 от 11.05.2018.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства.

Определением от 12.11.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца иск поддерживает.

Представители ответчика с иском не согласны, поддерживают доводы отзыва.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

11 мая 2018 между Предприятием и Обществом заключен договор аренды №2/05-18, по условиям которого Предприятие (арендодатель по договору) передает Обществу (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение кадастровый номер 29:28:112207:2074 общей площадью 695,2 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.1. договора нежилое помещение предназначено для оказания услуг общественного питания, обеспечено подсобными и административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема и хранения товара. Помещение закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения.

Предприятием 10.05.2018 получено разрешение администрации Северодвинска на передачу имущества в аренду Обществу (том 1 л.д. 18), в котором согласована передача помещения в аренду без проведения аукциона с соблюдением следующих условий: помещение передается в аренду Обществу, срок аренды 10 лет с даты заключения договора, вид разрешенного использования – общественное питание, размер арендной платы в течение срока действия договора не может быть ниже размера арендной платы, установленного органами местного самоуправления и размера рыночной стоимости арендной ставки по результатам оценки.

Договор аренды заключен на срок с 14.05.2018 по 13.05.2028 и зарегистрирован в установленном порядке.

По акту приема-передачи от 14.05.2018 помещение передано в аренду ответчику.

Пунктом 2.2.1 договор предусмотрено, что арендатор обязан использовать арендуемое помещение исключительно по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. договора.

В пункте 2.2.12 договора закреплено, что арендатор обязан согласовывать с арендодателем и собственником вопросы по изменению профиля использования помещения, указанного в пункте 1.1. договора.

Согласно пункту 2.2.4 арендатор обязан носить плату за пользование помещением в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за пользованием помещением составляет 2 761 000 руб., в том числе НДС, без учета эксплуатационных и административных расходов. Размер арендной платы определен независимым оценщиком, отчет об оценке от 27.04.2018 №18-0064.

Согласно пунктам 3.2. и 3.3. договора арендная плата за пользование в месяц составляет 230 084 руб. 34 коп. и уплачивается ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

В пункте 3.6. договора согласовано, что увеличение размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора за 1 месяц в случае, если установленный в пункте 3.2. договора размер арендной платы ниже размера арендной платы, рассчитанной с учетом Положения о расчете платы за пользованием муниципальным имуществом и базовой ставки арендной платы, утвержденных органом местного самоуправления.

Как установлено судом, решением Совета депутатов Северодвинска от 30.11.2006 №140 утверждено Положение о расчете платы за пользование муниципальным имуществом" (далее - Положение №140), согласно пункту 2.1. которого размер арендной платы, взимаемой с арендаторов муниципального имущества, определяется исходя из размера базовой ставки арендной платы с учетом вида деятельности арендатора, благоустройства объекта аренды, его местонахождения, площади переданного в аренду имущества или восстановительной стоимости объекта аренды.

В пункте 2.2. Положения №140 установлено, что размер платы за аренду нежилых помещений и нежилых зданий определяется по формуле путем перемножения базовой величины ставки арендной платы на коэффициенты (Апi = Апбi x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x П), где, в частности, Апбi - базовая величина ставки арендной платы, утверждаемая Администрацией Северодвинска на расчетный год за 1 квадратный метр в месяц, а коэффициент К2 учитывает вид деятельности арендатора, фактически осуществляемый или планируемый к осуществлению на объекте аренды, входящий в перечень видов деятельности, установленных Приложением № 2, соответствующих кодам видов экономической деятельности Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК-029-2014 (КДЕС РЕД. 2).

В пункте 8 Приложения №2 к Положению №140 коэффициент К2 для помещений, в которых оказываются услуги общественного питания без реализации алкогольной и спиртосодержащей продукции, установлен в размере 0,8 (понижающий коэффициент), а в пункте 9 данного приложения коэффициент К2 для помещений, в которых оказываются услуги общественного питания с реализацией алкогольной и спиртосодержащей продукции, установлен в размере 1.

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды в мае 2018 года стороны исходили из того, что в передаваемых в аренду помещениях Общество будет осуществлять деятельность по оказанию услуг общественного питания без реализации алкогольной и спиртосодержащей продукции, поскольку для реализации на объекте общественного питания алкогольной продукции необходимо получение лицензии с указанием места реализации. Такая лицензия у Общества на май 2018 года с указанием места реализации (адреса арендованного помещения) отсутствовала при том, что договор аренды от 14.05.2018 №2/05-18 был заключен по истечении срока действия предыдущего договора аренды, заключенного между сторонами и действовавшего в период с 14.05.2013 по 13.08.2018.

Размер ежемесячной арендной платы, установленный в пункте 3.2 договора на момент его заключения (230 084 руб. 34 коп.) на основании отчета об оценке, превышал размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равного 0,8.

Из материалов дела следует, что 01.01.2022 между сторонами было подписано дополнительное соглашение, которым размер арендной платы установлен равным 241 846 руб. 18 коп. в месяц, при этом указанный размер превышал размер арендной платы рассчитанный в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равного 0,8 (207 020 руб. 33 коп.).

В связи с внесением изменений в технический план помещения, связанных с увеличением площади помещения до 697, 10 кв.м., 27.06.2025 сторонами заключено дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы до 242 030 руб. 18 коп., при этом указанный размер также превысил размер арендной платы рассчитанный в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равного 0,8 (242 028 руб. 66 коп.).

При заключении вышеуказанных соглашений отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы не составлялись.

Как указывает истец, в июле 2025 года истцу стало известно, что в переданном в аренду помещении Общество осуществляет реализацию алкогольной продукции.

На запрос истца от 12.08.2025 в министерство агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области получен ответ, что Обществу выдана лицензия на розничную продажу алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания сроком действия с 23.07.2019 по 22.07.2026. Сведения о месте реализации алкогольной продукции в кафе по адресу ул. Мира, д. 9 в г. Северодвинске внесены в лицензию 28.02.2023. Первый раз факт реализации алкогольной продукции имел место 17.05.2023 (по данным информационной системы Федеральной службы по контролю за алкогольным и табачным рынками).

По расчету истца размер арендной платы, определяемый в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равного 1, составит 302 535 руб. 82 коп.

В связи с установлением данного обстоятельства истец инициировал заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы до 302 536 руб. в месяц.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 16.07.2025, по условиям которого размер ежемесячной арендной платы установлен равным 302 536 руб., а также внесены изменения в пункт 1.1. договора, который дополнен словами о том, что передаваемое в аренду помещение предназначено для оказания услуг общественного питания с реализацией алкогольной и спиртосодержащей продукции (включая пиво) с режимом работы до 23 часов.

В последнем абзаце дополнительного соглашения от 16.07.2025 указано, что оно распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 16.08.2025.

Истец направил ответчику претензию 29.08.2025, в которой ссылаясь на то, что с момента начала реализации Обществом алкогольной продукции (17.05.2023), о чем Общество не уведомило Предприятие, размер арендной платы по договору стал меньше, чем размер, который рассчитывается в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равным 1, что привело к недополучению арендной платы.

Так, согласно расчету истца, размер арендной платы, рассчитываемый в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равным 1, с 17.05.2023 составляет 269 219 руб. 26 коп, с 01.01.2024 – 279 663 руб. 11 коп., с 01.01.2025 – 301 711 руб. 24 коп., тогда как в соответствии с дополнительным соглашением от 01.01.2022 размер арендной платы был установлен и уплачивался ответчиком в размере 241 846 руб. 18 коп.

Ссылаясь на то, что требования претензии о внесении недополученной арендной платы оставлены ответчиком без удовлетворения, во внесудебном порядке урегулировать спор не удалось, истец обратился в суд с требованием о взыскании доначисленной в соответствии с Положением №140 арендной платы за период с 17.05.2023 по 15.08.2023 в сумме 1 107 718 руб. 36 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Из условий договора аренды, заключенного сторонами, следует, что размер арендной платы определяется на основании рыночной оценки, при этом он не должен быть ниже размера арендной платы, рассчитываемого в соответствии с правилами, принятыми органом местного самоуправления.

Соответствующее условие для заключения договора аренды было указано также в разрешении собственника имущества.

В пункте 3.6. договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае, если такой размер станет ниже размера арендной платы, рассчитываемого в соответствии с правилами, принятыми органом местного самоуправления.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на то, что по условиям договора об изменении размера арендной платы он должен быть уведомлен за 1 месяц, поэтому изменение не может носить ретроспективный характер.

Суд данный довод отклоняет, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Изменение обстоятельств деятельности ответчика, способных повлиять и влияющих на определение размера арендной платы по договору, находится в зоне ответственности ответчика.

Ответчик не уведомил истца об изменении таких обстоятельств ни в момент их изменения, ни впоследствии.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), так и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В сложившейся ситуации ответчик вносил арендную плату в спорный период в меньшем размере, чем она должна была быть определена по договору, а истец не получил доходы, на получение которых был вправе претендовать в связи с изменением обстоятельств деятельности ответчика в арендуемом помещении.

Довод ответчика о том, что реализация алкогольной продукции осуществляется не на всей площади помещения, переданного в аренду, а только в помещении площадью 96 кв.м., судом отклоняется.

Положение №140 не предусматривает возможность применения нескольких коэффициентов, учитывающих деятельность арендатора муниципального имущества, в зависимости от того, на какой площади осуществляется та или иная деятельность.

Кроме того данная позиция ответчика является непоследовательной, поскольку противоречит условиям дополнительного соглашения от 16.07.2025, из которого следует, что установленный в нем размер арендной платы сопоставим и незначительно превышает размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с Положением №140 с применением коэффициента К2 равного 1 применительно ко всей площади помещений, переданных в аренду Обществу.

На основании изложенного суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диета" (ИНН <***>) в пользу Северодвинского муниципального предприятия "Комбинат Школьного Питания" (ИНН <***>) 1 107 718 руб. 36 коп. доначисленной арендной платы, а также 58 232 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


Е.Б. Шапран