Решение от 5 мая 2022 г. по делу № А27-4968/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-4968/2022
город Кемерово
5 мая 2022 года
Резолютивная часть оглашена 27 апреля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 5 мая 2022 года


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи (до перерыва) секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании иск индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новокузнецк (ОГРНИП 322420500001990, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора аренды земельного участка с кадастровым №42:30:0410070:1304

третье лицо: комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

от истца (до перерыва): ФИО2 – представитель, доверенность от 18.02.2022, диплом, паспорт;

от ответчика (онлайн-подключение до перерыва): ФИО3 – представитель, доверенность от 01.06.2021 № 2444/5, диплом, паспорт;

от третьего лица: без явки,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее – ответчик, КУМИ) с иском об урегулировании преддоговорного спора в части выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0410070:1304 площадью 30 508 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Еланьская, д. 10А (далее – земельный участок).

Требования мотивированы тем, что истец относится к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон №137-ФЗ»), соответственно, выкупная стоимость данного земельного участка для предпринимателя должна составлять 2,5% от его кадастровой стоимости. Факт образования спорного участка из земель, предоставленных по государственному акту, подтверждается заключением кадастрового инженера от 21.12.2021. Тот факт, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком было переоформлено на право аренды до 30.10.2001 не имеет значения, поскольку в законе соответствующее ограничение не предусмотрено.

Кроме того заключенный в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования договор аренды от 17.05.1995 ничтожен, т.к. зарегистрирован Управлением по земельным ресурсам и землеустройству в г.Новокузнецке – органом, не имевшим на то полномочий. По состоянию на 17.05.1995 полномочиями по регистрации документов о правах на земельные участки указом Президента РФ от 11.12.1993 №2130 был наделен исключительно Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы. Управление по земельным ресурсам и землеустройству в г.Новокузнецке являлось органом местной администрации. Переподчинение и изменение функций государственных органов незаконно.

КУМИ требования не признал, представил отзыв. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка не может определяться по льготной цене 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку данная льгота распространяется только на земельные участки, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона №137-ФЗ (30.10.2001) до 1.07.2012, или образованные из них земельные участки. Земельный участок, из которого образован спорный, был переоформлен ранее. Из ответа Комитета градостроительства и земельных ресурсов города Новокузнецка от 28.01.2022 следует, что в его архиве отсутствует государственный акт на право пользования землей А-I №240935 от 9.02.1984, выданный Исполнительным комитетом Новокузнецкого районного (городского) Совета народных депутатов Западно-Сибирскому металлургическому комбинату на 5 515,8 га земли, в связи с чем не представляется возможным подтвердить или опровергнуть достоверность государственного акта, а также образование спорного земельного участка из соответствующих земель.

Третье лицо – Комитет градостроительства и земельных ресурсов города Новокузнецка отзыв не представил, возражений против перехода из предварительного заседания в судебное и рассмотрения спора по существу не заявил.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного земельного участка между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды №854-04 от 1.01.2021. На земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества.

Территория земельного участка с кадастровым номером 42:30:0410070:1304, адрес: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, шос. Северное, 7 входила в состав территории площадью 5 515,8 га, предоставленной Западно-Сибирского металлургическому комбинату по Государственному акту на право пользования землей A-I № 240935 от 09.02.1984. Данный вывод содержится в заключении кадастрового инженера от 21.12.2021, подготовленном по заказу истца, и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Поскольку КУМИ занял позицию о неготовности подтвердить или опровергнуть сведения об образовании земельного участка, судом на обсуждение вынесен вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы. Представитель ответчика пояснила, что такое ходатайство заявлять не будет.

Из 5 515,8 га, предоставленных по Государственному акту на право пользования землей A-I № 240935 от 09.02.1984, на 3,8793 га впоследствии был заключен договор аренды земельного участка от 17.05.1995 №305 между Администрацией г. Новокузнецка (Управление по земельным ресурсам и землеустройству) и Акционерным обществом «Завод железобетонных конструкций №4». Данный договор зарегистрирован Управлением по земельным ресурсам и землеустройству в г. Новокузнецке.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 385 000 руб.

18.01.2022 истец обратился в КУМИ с заявлением о выкупе земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости, приложив необходимые документы.

14.02.2022 истец получил проект договора купли-продажи земельного участка и письмо №501/7 от 14.02.2022 с обоснованием невозможности выкупа участка по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости и предложением выкупить участок за 60% от его кадастровой стоимости.

18.02.2022 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором отклонил редакцию пункта 2.1 договора и предложил собственную редакцию, определив цену земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Письмом от 11.03.2022 ответчик отклонил протокол разногласий, предложенный истцом, направил протокол согласования разногласий, настаивая на первоначальной редакции пункт 2.1 договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 1 Федерального закона №137-ФЗ Земельный кодекс РФ введен в действие со дня официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства РФ" - 29.10.2001, в "Российской газете" - 30.10.2001).

В соответствии с пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона №137-ФЗ, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (29.10.2001) до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

В соответствии с указанным пунктом статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При этом согласно абзацам 3-5 указанного пункта в случае приобретения вышеуказанными лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ, при этом выкупная цена испрашиваемого предпринимателем земельного участка, должна составлять 2,5% его кадастровой стоимости.

Не установлено ограничений на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в отношении истца, который не переоформлял право постоянного (бессрочного) пользования на аренду спорного земельного участка, а приобрел право аренды в связи с приобретением объектов недвижимости, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено в установленном порядке на право аренды до 01 июля 2012 года, что соответствует положению названной нормы права.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2015 № 301-КГ15-2955 по делу № А43-6860/2014.

Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположено он расположен, по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ, достаточно установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Факт образования спорного земельного участка из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также факт последующего переоформления данного права на право аренды подтверждается материалами дела.

Дата переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды для определения выкупной цены земельного участка правового значения не имеет, в связи с чем доводы сторон относительно ничтожности договора аренды от 17.05.1995 №305, заключенного между Администрацией г. Новокузнецка (Управление по земельным ресурсам и землеустройству) и Акционерным обществом «Завод железобетонных конструкций №4», не влияют на вывод суда о праве истца на применение льготной выкупной цены земельного участка.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Новокузнецк (ОГРНИП 322420500001990, ИНН <***>) и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым 42:30:0410070:1304, площадью 30 508 кв.м., установить пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена участка по настоящем договору определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» с учетом пункта 2.2 статьи 3 данного Закона, выписки из государственного реестра недвижимости от 18.01.202 №КУВИ-001/2022-5804969 и составляет 7 385 000 рублей 00 копеек x 2,5% = 184 625 рублей 00 копеек».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новокузнецк (ОГРНИП 322420500001990, ИНН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Исаенко