Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А04-3089/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-3089/2020
г. Благовещенск
17 ноября 2020 года
10 ноября 2020 года

Дата оглашения резолютивной части решения

17 ноября 2020 года

Дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд в составе судьи: Котляревского Владислава Игоревича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Олёкминский рудник» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изменении размера арендной платы

в судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 01.09.2020, паспорт.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.09.2019, паспорт.

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Олёкминский рудник» (далее – истец, общество) с исковым заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Амурской области (далее – ответчик, управление) об изменении с 01.01.2020 размера арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 № 297 на 2 110 000 руб. в год, в том числе в месяц 175 833 руб.

Заявление мотивировано тем, что договор аренды предусматривает возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в 5 лет при изменении рыночной ставки арендной платы. Требования общества об изменении арендной платы были удовлетворены судом в 2015 году. Учитывая, что прошло 5 лет с момента изменения договора с целью уточнения данных о рыночной ставке арендной платы общество инициировало проведение независимой оценки. В дальнейшем после проведения оценки общество обратилось к ответчику с предложением об изменении размера арендной платы, ответчик на предложение не ответил.

Ответчик возражал против заявленных требований, указал, что отсутствуют основания применения для расчета арендной платы отчета истца № 912-19 от 24.12.2019, так как действующим законодательством Российской Федерации, а также Договором предусмотрено условие о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и наличие у ответчика права воспользоваться данным условием.

Также ответчик указал, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 № 297 является изменением договора.

Однако, согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь, доказательств существенного нарушения спорного договора, повлекшего для ООО «Олёкминский рудник» значительный ущерб, допущенных ТУ Росимущества в Амурской области, истцом в материалы дела не представлено.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

01.06.2009 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области и ООО «Олёкминский рудник» заключен договор аренды № 297 земельного участка с кадастровым номером 28:26:010000:36, площадью 422 га., расположенного в районе пос. Олёкма, Тындинского района, Амурской области. Разрешенное использование земельного участка: для проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации горно-обогатительного комбината, со сроком аренды с 01 апреля 2009 года по 31 марта 2026 года.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 10 296 800 руб. (десять миллионов двести девяносто шесть тысяч восемьсот руб., 00 коп.) в год, в том числе в месяц 858 066,67 руб.

Размер арендной платы определен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.08.1998 №135-Ф3 (Отчет № 122/08-2/47 от 01.04.2009 «Об определении рыночной ставки годовой арендной платы за земельный участок 28:26:010000:0036») (п. 3.3.).

В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка на основании судебных актов по гражданскому делу № А04-4092/2014, с 01.01.2015 размер арендной платы по Договору составляет 5 443 800 руб. в год, в том числе в месяц - 453 650 руб.

В соответствии с п. 3.4. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 5 лет при изменении рыночной ставки арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об изменении размера арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 3.5).

Согласно п. 4.2.4. арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В соответствии с Отчетом об оценке арендной платы от 24.12.2019 г. № 912-19, выполненным ООО «Лидер Инвест», рыночная стоимость годовой арендной платы за арендуемый земельный участок по состоянию на 24.12.2019 г. составляет 2 110 000 руб., 175 833 руб. в месяц (2 110 000 руб. / 12 месяцев), рыночная стоимость 1 кв. м. оценена в 0,5 руб.

Так как размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора аренды, по состоянию на 24.12.2019 г. превышал показатель рыночной ставки годовой арендной платы, Общество письмом от 26.12.2019 г. исх. № 4340-2860 обратилось к ответчику с предложением об изменении размера арендной платы. Указанное письмо получено ответчиком 26.12.2019 г., однако ответчик не принял мер по изменению арендной платы, на предложение истца об изменении арендной платы не ответил.

Оценив изложенные обстоятельства суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Одним из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, также утвержденных названным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 10 указанных Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В данном случае договор аренды от 01.06.2009 N 297 заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства (статьи 65 Земельного кодекса РФ), предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящийся в федеральной собственности, к числу которых относится арендуемый обществом участок с кадастровым номером 28:26:010000:36.

При определении размера арендной платы на стадии заключения данной сделки, стороны руководствовались рыночной стоимостью земельного участка, что прямо следует из содержания пункта 3.3 договора.

Следовательно, при изменении рыночной стоимости арендуемого участка также подлежит пересмотру и размер арендной платы за этот участок, что прямо предусмотрено сторонами в пункте 3.4 договора аренды от 01.06.2009 N 297. При этом условия данного пункта, по сути, предусматривают согласованную сторонами методику изменения арендной платы, не устанавливают необходимости заключения сторонами отдельного соглашения по данному вопросу, поэтому такое изменение не требует корректировки самого договора, в том числе в порядке норм статей 450, 451 ГК РФ.

Поскольку договором аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы при изменении рыночной ставки, для выяснения этого вопроса определением от 22.09.2020 судом назначена оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АмурОценка» ФИО4 от 23.10.2020 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость права аренды земельного участка, указанного в договоре аренды от 01.06.2009 № 297, земельного участка с кадастровым номером 28:26:010000:36, находящимся в собственности Российской Федерации, площадью 422 га., расположенным в районе пос. Олекма Тындинского района Амурской области изменилась. Причинами изменения рыночной стоимости права аренды послужили различные даты оценки, на которые производился расчет, так же эксперту не известно, каким образом была определена годовая арендная плата в договоре аренды от 01.06.2009 года №297.

Также в экспертизе указано, что рыночная стоимость права аренды в год за земельный участок с кадастровым номером 28:26:010000:36, находящегося в собственности Российской Федерации, площадью 422 га., расположенного в районе пос. Олекма Тындинского района Амурской области, по состоянию на 01.01.2020 г., рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила: 2 334 504 руб.

В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка на основании судебных актов по гражданскому делу № А04-4092/2014, с 01.01.2015 размер арендной платы по Договору составлял 5 443 800 руб. в год, в том числе в месяц - 453 650 руб.

Доказательств того, что представленное экспертом заключение является недостоверным, необоснованным либо несоответствующим положениям пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, Управление Росимущества вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в ходе рассмотрения спора в суде не представило.

Кроме того, ответчик не заявлял о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертиз в порядке статьи 87 АПК РФ.

На основании изложенного, оценив заключение эксперта в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд признает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.

На основании изложенного, с учетом того, что прошло 5 лет с момента изменения договора судом, суд считает обоснованным требование заявителя об изменении арендной платы по договору аренды от 01.06.2009 года № 297.

Доводы ответчика о том, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора, повлекшего для истца значительный ущерб судом отклоняются, так как изменение арендной платы в данном случае не является изменением договора, а является исполнением условия договора согласованного между сторонами в связи с чем установление существенного нарушения договора в рассматриваемом случае не требуется.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из оценки приведенных доказательств, поскольку установлено, что рыночная ставка арендной платы за земельный участок изменилась, суд в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 01.06.2009 № 297 приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Согласно определению от 22.09.2020 по делу № А04-3089/2020 была назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «АмурОценка». Эксперту определено вознаграждение в размере 35 000 рублей.

27.10.2020 от ООО «АмурОценка» поступило заключение эксперта по настоящему делу.

Таким образом, экспертным учреждением, порученная ему обязанность по проведению экспертизы, выполнена.

В связи с изложенным, на основании статьи 109 АПК РФ внесенные на депозитный счет суда денежные средства в сумме 35 000 руб. подлежат выплате ООО «АмурОценка» (675000 <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Излишне внесенные на депозитный счет суда денежные средства в сумме 5 000 руб. для проведения экспертизы по платежному поручению от 08.09.2020 № 692 подлежат возврату ООО «Олёкминский рудник».

В связи с удовлетворением требований заявителя в полном объеме расходы, понесенные заявителем за проведение судебной экспертизы, отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Государственная пошлина по делу на основании статьи 333.21 Налогового кодекса РФ составляет 6 000 рублей.

Истцу при обращении в суд предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку заявление вынесено в пользу общества, а управление от уплаты государственной пошлины освобождено, постольку государственная пошлина в доход федерального бюджета с ответчика взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Изменить с 01.01.2020г. размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2009г. № 297, заключенному между ООО «Олёкминский рудник» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом на 2 334 504 рубля в год, в том числе в месяц 194 542 рубля.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Олёкминский рудник» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы 35 000 рублей.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области обществу с ограниченной ответственностью «АмурОценка» оплату за проведенную экспертизу 35 000 рублей.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области обществу с ограниченной ответственностью «Олёкминский рудник» не использованные на оплату экспертизы 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский