Решение от 16 октября 2019 г. по делу № А41-47260/2019

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47260/19
17 октября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Щелково Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений МО

о признании незаконными действий по отказу в расторжении договора аренды от 18.08.2015 № 16-1480/15, обязании расторгнуть договора аренды от 18.08.2015 № 16-1480/15,

при участии сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК» обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Щелково Московской области с требованиями:

- Признать незаконным действия Администрации Щелковского муниципального района Московской области, выразившиеся в отказе расторгнуть Договор аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15, заключенный между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК», предметом которого является аренда земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2344 (Две тысячи триста сорок четыре) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:14:0050423:276, вид разрешенного использования -многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, с учетом ограничений в пользовании. Местоположение земельного участка: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Первомайская, ФИО2 и ручьем Поныри в микрорайоне № 14 (позиция № 11 по ГП).

-  Обязать Администрацию Щелковского муниципального района Московской области расторгнуть Договор аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15, заключенный между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК», предметом которого является аренда земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2344 (Две тысячи триста сорок четыре) кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:14:0050423:276, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, с учетом ограничений в пользовании. Местоположение земельного участка: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Первомайская, ФИО2 и ручьем Поныри в микрорайоне № 14 (позиция № 11 по ГП).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании ООО «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК» поддержало заявленные требования. Администрация городского округа Щелково Московской области против удовлетворения исковых требований возражала. Третье лицо явку представителя не обеспечило, письменную позицию по делу не представило.

Рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «Специализированный застройщик «Инвест Проект МСК» и Администрацией городского округа Щелково Московской области заключен договор аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15, предметом которого является аренда земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2344 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:14:0050423:276, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.6, местоположение земельного участка: Московская область, г. Щёлково, между ул. Центральная, Первомайская, ФИО2 и ручьем Поныри в микрорайоне № 14 (№ 11 по ГП). Срок аренды, согласно п. 2.1. Договора составляет 5 (пять) лет с 06.08.2015 по 06.08.2020.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15 заключен в целях строительства арендатором на данном земельном участке многоквартирного жилого дома № 11 (позиция по Генплану) в рамках реализации Инвестиционного контракта на выполнение программы Переселения граждан из ветхого жилищного фонда в благоустроенные квартиры и строительства многоэтажных жилых домов в городе Щёлково Московской области от 10.12.2004 г. (зарегистрирован в Минмособлстрое 10.12.2004 г. за № 223/14-04).

Согласно п. 2.1., Инвестконтракта от 10.12.2004, Администрация и заявитель приняли на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта комплексной застройки части микрорайона №14 (от улицы ФИО2 до ручья Поныри) Центрального жилого района и улицы Центральная (от улицы Зубеева до 2-го Центрального проезда) города Щёлково Московской области с полной социальной, инженерной, транспортной инфраструктурами и благоустройством.

06 ноября 2018 года заявителем, Администрацией и Министерством строительного комплекса Московской области было заключено Дополнительное соглашение № 7 к Инвестиционному контракту от 10.12.2004, согласно которому строительство многоквартирного жилого дома № 11 (поз. по ГП) на спорном земельном участке было перенесено на 7 (семь) лет и установлено в период с 2021 по 2024 годы (пункт 2.2.4 Инвестиционного контракта в редакции Дополнительного соглашения № 7).

Как указывает заявитель, поскольку возможность использовать земельный участок по договору аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15 была отложена на длительный срок, при этом, необходимость оплачивать арендные платежи сохранилась в неизменном виде, заявитель 17.04.2019 года обратился к Администрации Щелковского муниципального района Московской области с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15 на основании ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

06 мая 2019 года заявителю направлен отказ Администрации 172-01Исх-5965Н добровольно расторгнуть спорный договор по предложенным основаниям.

Заявитель считает, что данный отказ Администрации не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем он обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из договора аренды от 18.08.2015, дополнительных оснований для расторжения договора по инициативе арендатора договор не содержит, в связи с чем расторжение договора осуществляется по основаниям, предусмотренным в законе.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора. Изменение данных факторов в период действия договора не связывается с действием непреодолимой силы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка от 18.08.2015г. № 16-1480/15 заключен в целях строительства арендатором на данном земельном участке многоквартирного жилого дома № 11 (позиция по Генплану) в рамках реализации Инвестиционного контракта на выполнение программы Переселения граждан из ветхого жилищного фонда в благоустроенные квартиры и строительства многоэтажных жилых домов в городе Щёлково Московской области от 10.12.2004 г. (зарегистрирован в Минмособлстрое 10.12.2004 г. за № 223/14-04).

Согласно п. 2.1., Инвестконтракта от 10.12.2004, Администрация и Заявитель приняли на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта комплексной застройки части микрорайона №14 (от улицы ФИО2 до ручья Поныри) Центрального жилого района и улицы Центральная (от улицы Зубеева до 2-го Центрального проезда) города Щёлково Московской области с полной социальной, инженерной, транспортной инфраструктурами и благоустройством.

В соответствии с п. 2.1. Инвестиционного контракта предметом контракта является застройка микрорайона № 14 на двух земельных участках площадью 9,6 га и 3,9 га соответственно. Права на земельный участок № 1 и Земельный участок № 2 подлежат оформлению Инвестором на период проектирования и строительства в порядке установленном действующим законодательством РФ.

Права аренды на земельный участок оформляются на период проектирования и строительства в краткосрочную аренду в границах, утвержденных проектом, по каждому объекту в составе Инвестиционного объекта.

Проект застройки квартала в микрорайоне № 14 в г. Щелково утвержден постановлением Главы Щелковского района от 29.12.2005 №4361.

            Решениями Арбитражного суда Московской области от 12.11.2014 по делу № А41-42341/14 и от 25.03.2013 по делу № А41-979/13 Администрация Щелковского муниципального района обязана предоставить испрашиваемые ООО «Инвест Проект МСК» земельные участки под строительство многоэтажных жилых домов на основании заключенного инвестиционного контракта.

18.08.2015 между Администрацией и ООО «Инвест Проект МСК» заключен Договор аренды № 16-1480/2015 земельного участка общей площадью 2344 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0050423:276 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -многоэтажная жилая застройка (высотная застройка 2.6), местоположение: Московская область, г. Щелково, между улицами Центральная, ФИО2, Первомайская и ручьем Поныри в микрорайоне № 14 для строительства многоэтажного жилого дома (позиция № 11 по Генплану).

Таким образом, Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050423:276 от 18.08.2015г. № 16-1480/15 был заключен на основании судебных решений и в целях строительства жилого многоквартирного дома № 11 (позиция по Генплану).

Как следует из материалов дела, в отношении спорного земельного участка градостроительный план отсутствует, разрешение на строительство не выдано, строительство не ведется. Вместе с тем, исходя из содержания Инвестиционного контракта от 10.12.2004, договора аренды от 18.08.2015, иных представленных в дело документов и пояснений самого заявителя следует, что заявитель имеет намерение продолжать деятельность по окончанию строительства, в том числе на спорном земельном участке. Заявителем не доказаны наличие юридических или фактических препятствий в освоении спорного земельного участка до начала непосредственно строительных работ, получения соответствующих разрешительных документов, заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и иных договоров.

Кроме того, суд учитывает, что договор аренды заключен во исполнение Инвестиционного контракта, предусматривающего строительство совокупности зданий жилого, общественного и смешанного назначения и связанных с ними инженерных сетей и сооружений (п. 1.2, 2.1 Инвестиционного договора), на предоставленных в этих целях земельных участках.

Таким образом, раздел земельных участков, а также наличие этапов строительства с различными сроками сдачи объектов в эксплуатацию, продление срока строительства по одному из этапов согласно заключенному самим же арендатором дополнительному соглашению, сами по себе не являются основанием для признания обстоятельств существенно изменившимися.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в сложившихся правовых отношениях между сторонами, оснований для расторжения договора аренды не имеется, кроме того, расторжение договора нарушит баланс частных и публичных интересов при реализации Инвестиционного контракта от 10.12.2004, предоставив с учетом наличия обязательств и намерения исполнить Инвестиционный контракт, необоснованную экономическую выгоду лицу, выразившему волеизъявление на освоение территории для застройки, в связи с чем отказ Администрации в расторжении договора является правомерным, оснований  для удовлетворения требований не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья                                                                                              Богатина Ю.Г.