Решение от 27 марта 2017 г. по делу № А40-227470/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

Дело № А40-227470/16-1-1719
г. Москва
27 марта 2017 г.
резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2017 года полный текст решения изготовлен 27 марта 2017 года Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В. при ведении протокола секретарем Корякиным С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заявления VOLANDIA RESERVE LIMITED (ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД) к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН <***>, 115191, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15) о признании незаконным оформленного письмом от 30.09.2016 № 77/011/003/2016-2828 решения об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке требования третьи лица: ЗАО “Бест Дженерал Рул”, АО банк Снорас

при участии представителей: от заявителя и АО банк Снорас – ФИО1 по дов. от 01.11.2016, от Управления Росреестра – ФИО2 по дов. от 29.12.2016, от треть- его лица ЗАО “Бест Дженерал Рул”– ФИО3 по дов. от 02.02.2017,

УСТАНОВИЛ:

Требования заявлены о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве № 77/011/003/2016-2828 от 30.09.2016 об отказе в государственной регистрации перехода прав залогодержателя на основании соглашения об уступке права требования по договору займа, обеспеченному ипотекой, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <...>, 3, <...>. Требования основаны на том, что отказ незаконен и нарушает права заявителя, предоставленные законом залогодержателю.

В судебном заседании представители заявителя и третьих лиц (первоначаль- ного кредитора АО Банк Снорас и залогодателя ЗАО “Бест Дженерал Рул”) поддержали доводы заявления.

Представитель Управления возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве, указывая, в частности, на следующее: управление не совершало незаконных действий, договор уступки совершен по литовскому законодательству, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что сделка влечет те же по- следствия, что по российскому праву; представлен перевод, в котором нотариусом за- свидетельствована только подпись переводчика, следовательно, представленный на регистрацию договор не соответствует российскому праву; представленная на государ- ственную регистрацию доверенность не удостоверена надлежащим образом; не представлены документы, подтверждающие полномочия управляющего конкурсной массой продавца; не представлена надлежащим образом заверенная копия устава заявителя.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Как следует из материалов дела, 15.10.2007 г. между АО банк СНОРАС и ЗАО «БЕСТ ДЖЕНЕРАЛ РУЛ» (заемщик) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки), согласно которому в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика перед АО банк СНОРАС по Договору займа № 031-02937 от 12.10.2007 заемщик передал АО банк СНОРАС в ипотеку следующее недвижимое имущество:

нежилое здание площадью 382,1 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1031, расположено по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 1606,7 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1030, расположено по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 1890,8 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1027, расположено по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 488,8 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1029, расположено по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 382,1 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1028, расположено по адресу: <...>;

право аренды земельного участка кадастровый номер 770103026045 площадью 5 158 кв. м., назначение земельного участка – для эксплуатации зданий под производ- ственные цели и благоустройство территории, имеющего адресные ориентиры: <...>, 3, вл. 60, вл. 62;

Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 31.01.2008 г., о чем в ЕГРП была сделана регистрационная запись № 77-77-12/025/2007154.

АО банк СНОРАС на основании Договора уступки права требования от 18 мая 2016 года уступил Компании ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД (заявителю) в полном объеме права (требования) к заемщику по кредитному договору, а также по всем дого- ворам, заключенным в целях обеспечения исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору, в том числе по Договору ипотеки.

Исполнение договора уступки подтверждается Актом передачи уступаемых прав от 26.05.2016 г.

Заявитель и АО банк СНОРАС 10.08.2016 г. обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права залогодержателя по договору ипотеки.

В регистрации было отказано 30.09.2016 на основании абз. 2 и 10 п.1 ст. 20 Фе- дерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно нормам, на которые сослалось Управление, в государственной регистрации может быть отказано, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которо- го просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Феде- ральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из текста оспариваемого отказа, причинами его выдачи послужило следующее.

Заявителю рекомендовано подать заявление об изменении наименования залогодержателя.

Регистратор также указал, что сделка совершена по литовскому законодательству, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что она влечет для заключивших сделку лиц правовые последствия, аналогичные предусмотренным российским правом.

На регистрацию представлен перевод на русский язык, в то время как нотариус удостоверяет только подпись на документе, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе (ст. 80 Основ законодательства о нотариате), что не позволяет однозначно установить, что сторонами согласованы все существенные условия сделки, предусмот- ренные российским законодательством.

Регистратором также было указано, что: не представлена надлежаще заверенная копия устава Компании ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД, не представлены докумен-

ты, подтверждающие, что АО Банк СНОРАС является действующим лицом, не представлены документы, подтверждающие отсутствие нарушений прав кредиторов и за- конность совершения сделки, представлены заявления о возражении о переходе прав залогодержателя, - о чем указывалось регистратором при приостановлении государственной регистрации, однако документы не были представлены.

Довод Управления Росреестра по Москве о необходимости подачи заявления о внесении изменения в запись ЕГРП об ипотеке в части изменения наименования залогодержателя противоречит законодательству.

На государственную регистрацию был представлен договор цессии. В соответствии с указанным договорам все права (требования) к ЗАО «БЕСТ ДЖЕНЕРАЛ РУЛ» из кредитного договора и договора ипотеки перешли от АО Банк «СНОРАС» к заявителю, т.е. произошла смена залогодержателя, при которой права правопредшественника (АО Банк «СНОРАС») прекращаются, а у правопреемника (Компания ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД) соответственно возникают.

Доводы регистратора о том, что сделка не могла быть заключена по литовскому законодательству, неправомерны, поскольку уступка состоялась по кредитному обяза- тельству, обеспеченному ипотекой.

Регистратором не указаны конкретные условия сделки, которые противоречат нормам российского законодательства.

Ссылка регистратора на ст. 1205 ГК РФ неправомерна, поскольку указанной нор- мой установлено, что право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.

В данном случае заявитель не обращался за регистрацией права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст. 1216 ГК Р право, подлежащее применению к соглашению между первоначальным и новым кредиторами об уступке требования, определяется в соответствии с правилами настоящего Кодекса о праве, подлежащем применению к договору.

Согласно ст. 1211 ГК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет ис- полнение, имеющее решающее значение для содержания договора.

Таким образом, правомерен довод заявителя о том, что стороны в порядке ст. 1206 ГК РФ имели право определить применимое право по условиям договора.

В свою очередь, согласно разъяснениям, данным в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, тре- бующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, уста- новленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обя- зательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходи- ма только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежаще- го государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ).

Довод Управления Росреестра по Москве о несоблюдении требований к форме заключенной сделки по причине составления договора цессии на английском и литов- ском языках и отсутствия надлежащего перевода, необоснован.

Под письменной формой сделки (ст. 160 ГК РФ) понимается составление доку- мента, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающи- ми сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Требование к языку не относится к требованиям письменной формы.

Кроме того, согласно статье 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответству- ющими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи ко- торого свидетельствует нотариус. Таким образом, свидетельствование нотариусом под- линности подписи переводчика допускается как способ свидетельствования нотариусом верности перевода.

Необоснован довод Управления об отсутствии в Росреестре надлежащим образом оформленных документов заявителя (устава, документов, подтверждающих право- способность) и документов, подтверждающих полномочия ЗАО «Валнетас» как управляющего конкурсной массой продавца, совершить вышеуказанную сделку от имени АО Банк «СНОРАС».

В материалы регистрационного дела № 77/007/007/2016-727 были предоставлены (в деле 77/022/001/2016-2828 имеется соответствующая ссылка):

- Нотариально удостоверенная копия Свидетельства о регистрации компании «Воландиа Резерв Лимитед» в качестве компании с ограниченной ответственностью, выданно- го регистратором Республики Кипр;

-Нотариально удостоверенная копия Учредительного договора и Устава компании «Воландиа Резерв Лимитед»;

- Нотариально удостоверенная копия Определения Вильнюсского окружного суда от 28.10.2014г. о назначении ЗАО «Валнетас» банкротным администратором АО Банк «СНОРАС».

Довод регистратора о том, что залогодержатель – АО банк СНОРАС ликвидирован документально не подтвержден.

Суд принимает во внимание, что на основании данного договора уступки от 18.05.16 определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.10.2016 произведена про- цессуальная замена кредитора АО Банк СНОРАС по делу А40-21294/12-44-60Б на пра- вопреемника Компанию ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД.

В Определении Вильнюсского окружного суда от 22.04.2012г. содержится ука- зание, что АО Банк «СНОРАС» признан банкротом. Однако, признание АО банк СНОРАС банкротом не означает, что с момента вступления указанного Определения в силу АО Банк «СНОРАС» был ликвидирован.

В целях подтверждения того факта, что АО Банк СНОРАС не ликвидирован, в материалы регистрационного дела № 77/007/007/2016 была предоставлен нотариально удостоверенный перевод ответа - информации ГП "Центр регистров" от 12.09.2016, из которого следует, что Банк не ликвидирован и не снят с учета в Регистре юридических лиц, а от имени Банка действует администратор банкротства ЗАО "Валнетас", код юри- дического лица 135778275. Документ представлен в Управление Росреестра до выдачи оспариваемого отказа.

Довод Управления о том, что в Управление Росреестра по Москве не были представлены документы, подтверждающие соблюдение законного порядка заключе- ния сделки и свидетельствующие об отсутствии нарушений прав кредиторов, не осно- ван на законодательстве. Представление данных документов на регистрацию законом не предусмотрено.

Кроме того, в материалы регистрационного дела № 77/007/007/2016-727 была предоставлена нотариально удостоверенная копия выписки из Протокола заседания комитета кредиторов № 86 (заседание от 19.04.2016г.), подтверждающая надлежащее одобрение комитетом кредиторов АО Банк «СНОРАС» порядка и условий продажи прав требования к должникам АО Банк «СНОРАС» согласно прилагаемому перечню, а

также Приказа конкурсного управляющего по банкротству АО Банк «СНОРАС» от 29.04.2016г. № 5-16 о признании Компании «Воландиа Резерв Лимитед» победителем торгов, предложившим наивысшую цену за соответствующие права требования.

Ссылка Управления Росреестра по Москве на наличие заявления о возражении о переходе прав залогодержателя как на основание отказа в государственной регистрации смены залогодержателя не соответствует законодательству.

Согласно ст. 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действо- вавшей на момент выдачи оспариваемого отказа, запись в Едином государственном ре- естре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении.

Кроме того, обстоятельства внесения такой записи и факт ее наличия в ходе су- дебного разбирательства Управлением не названы и не доказаны.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства Управлением Росреестра по Москве в порядке ч.5 ст. 200 АПК РФ не представлены доказательства соответствия оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого отказа.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в государственной регистрации перехода к заявителю прав залогодержателя отказано неправомерно. Дан- ный отказ Управления Росреестра по Москве нарушает законные права заявителя, в частности, право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества (предмета залога).

Судом установлено, что в резолютивной части решения, объявленной в порядке ст. 176 АПК РФ 06.03.17, допущены опечатки, которые носят технический характер и подлежат исправлению при изготовлении решения в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 198-201 АПК РФ,

РЕШИЛ

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве № 77/011/003/2016-2828 от 30.09.2016 г. об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке права требования на объекты недвижимого имущества, располо- женные по адресу: <...>, 3, <...>.

2. Обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать (внести в ЕГРП запись о государственной регистрации) переход прав залогодержателя по Договору о залоге недвижимости (ипотеки) от 15.10.2007 г., зарегистрированному в ЕГРП 31.01.2008 г. за № 77-77-12/025/2007-154, от АО банк СНОРАС к Компании ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД на основании Договора уступки права требования от 18.05.2016 г. в отношении следующего недвижимого имущества:

нежилое здание площадью 382,1 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1031, по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 1606,7 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1030, по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 1890,8 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1027, по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 488,8 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1029, по адресу: <...>;

нежилое здание площадью 382,1 кв. м., кадастровый номер 77:01:0003026:1028, по адресу: <...>;

и права аренды по договору от 31.08.2004 № М-01-027273 земельного участка с кадастровым номером 77:010302:6045 площадью 5158 кв. м., имеющего адресные ори- ентиры: <...>, 3, вл. 60, вл. 62

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу VOLANDIA RESERVE LIMITED (ВОЛАНДИА РЕЗЕРВ ЛИМИТЕД) 3000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова