Решение от 21 января 2020 г. по делу № А51-14480/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14480/2019
г. Владивосток
21 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Администрации Ханкайского муниципального района Приморского края (ИНН <***> , ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3, доверенность от 21.03.2019, паспорт, диплом № Р 91598;

от ответчика – представитель ФИО4, доверенность от 12.11.2019, паспорт, диплом № ДВС 0351944,

установил:

истец - администрация Ханкайского муниципального района Приморского края (далее – администрация) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды от 05.05.2017 № 22 земельного участка, площадью 872782 кв. м., кадастровый номер: 25:19:030601:383, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка ориентира часть жилого дома, участок находится примерно в 6921 от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, <...>. кв. 2, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, переданный по соглашению о передаче прав и обязанностей ИП ФИО2

Ответчик требования иска оспорил, представил в материалы дела письменный отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для расторжения договора, считает себя добросовестным землепользователем и плательщиком арендной платы. Факт неиспользования земельного участка не отрицает, вместе с тем приводит объективные причины невозможности полноценного освоения и использования спорных земель, а именно: передачу участка ответчику в зимний период, заводнение земельного участка, ограничение доступа к участку со стороны землепользователей соседних участков. Указывает на наличие плана по рекультивации спорного земельного участка.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 05.05.2017 администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (арендатор) заключили договор № 22 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», с кадастровым номером 25:19:030601:383 общей площадью - 872782 кв. м., участок находится примерно в 6921 м по направлению на юго-восток от ориентира - часть жилого дома, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Приморский край, р-н Ханкайский, с Владимиро-Петровка, ул. Гагарина, д. 13, кв.2 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.5 договора земельный участок предоставлен на 49 лет с 05.05.2017 по 05.05.2066.

08.11.2018 соглашением права и обязанности арендатора по договору 05.05.2017 № 22 перешли к ИП ФИО2 (далее – соглашение).

18.02.2019 в целях проверки надлежащего исполнения договора истец направил ответчику уведомление об осмотре земельного участка на предмет его целевого использования.

25.02.2019 истцом без участия ответчика проведен осмотр земельного участка, в результате чего было установлено, по результатам проведенного осмотра составлен акт осмотра от 25.02.2019 № 5 (далее – акт № 5), направлен арендатору.

25.02.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости устранения выявленных нарушений, в том числе в части проведения мероприятий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, а так же предложено расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку нарушения арендатором не устранены, за добровольным расторжением договора последний в администрацию не обратился, администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства по правилам главы 7 АПК РФ суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец обратился с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, сроком на 49 лет.

Отношения сторон по спорному договору аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», нормами земельного законодательства, общими положениями об обязательствах, условиями заключенного сторонами договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) регламентировано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с условиями спорного договора в аренду предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «сельскохозяйственное производство».

Согласно п. 1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка, может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В качестве основания для расторжения договора истцом указано на нарушение условий договора в части неиспользования земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязан в том числе: использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления определенными договором, а так же видом разрешенного использования, принадлежностью к категории земель; оплачивать в размере и в сроки, установленные договором арендную плату; осуществлять производство сельскохозяйственной способами обеспечивающими воспроизводство плодородия земель и др.

Согласно пункту 5.4.1 договор может быть расторгнут если арендатор не использует участок (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст.45 ЗК РФ.

Таким образом, в силу п. 2 статьи 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗУ РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно если:

- участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного, в том числе, для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Истцом в материалы дела в качестве подтверждения своих доводов о неиспользовании земельного участка арендатором в нарушение условий договора, норм гражданского и земельного законодательства представлены акты осмотра ЗУ.

25.02.2019 истцом без участия ответчика проведен осмотр земельного участка, составлен акт № 5, который направлен ответчику.

В акте № 5 зафиксировано, что спорном земельном участке работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы не проводятся, что является признаками неиспользования земельного участка при ведении сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Подъездные пути к земельному участку заросли травой и древесно-кустарниковой растительностью. Земельный участок полностью зарос сорной растительностью. Следы проведения агротехнических мероприятий отсутствуют. Следы выпаса скота отсутствуют. Земельный участок по всей площади сильно задернован.

В рамках рассмотрения судом настоящего дела администрацией 15.08.2019 проведен повторный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра от 15.08.2019 № 2, зафиксированы нарушения аналогичные ранее установленным в акте №5.

В свою очередь истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств того, что ответчик не использует ЗУ по зависящим от него причинам в течении срока, установленного в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗУ РФ.

Из материалов дела следует, что спорный договор заключен 05.05.2017.

21.06.2017 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости № 25:19:030601:383-25/004/2017-1.

08.11.2018 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору.

23.11.2018 соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости № 25:19:030601:383-25/004/2018-3.

Таким образом, спорный земельный участок передан ответчику в период окончания сельскохозяйственного сезона.

24.10.2019 в рамках рассмотрения настоящего дела, истцом проведен осмотр спорного земельного участка, составлен акт №59, зафиксировано неиспользование земельного участка по назначению, с указанием на подтопление, переувлажнение участка.

Указанные обстоятельства затруднили сельскохозяйственную деятельность на территории земельного участка в период действия договора.

Как установлено судом и не оспаривается истцом, задолженности по арендной плате у ответчика не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствия задолженности по арендным платежам, передачу спорного участка по соглашению в зимний период, подтопление земельного участка, суд приходит к выводу, что существенных нарушений условий договора не имеется.

Таким образом, учитывая дату заключения договора, основания для расторжения договора в силу п. 2 статьи 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ в связи неиспользованием земельного участка, предназначенного, в том числе, для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, отсутствуют, поскольку установленный данными нормами права трех летний срок не истек.

Учитывая совокупность имеющихся в деле доказательств, суд не усматривает достаточных оснований для расторжения договора.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.