Постановление от 14 апреля 2025 г. по делу № А51-15158/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-456/2025
15 апреля 2025 года
г. Хабаровск



Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2025 года


Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности                           от 21.02.2025;

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО4, представитель по доверенности от 13.12.2024,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 16.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024

по делу №  А51-15158/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                           (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

третьи лица: инспекция регионального строительного надзора и контроля               в области долевого строительства Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>), министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>)

о признании права собственности на объект капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) о признании права собственности на объект капитального строительства – нежилое здание общей площадью 715,2 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050005:3313(далее - земельный участок 25:28:050005:3313), по адресу: <...>, образованный в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050005:437 (далее – спорный объект).

В порядке статьи 51 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – Инспекция), Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2024 иск удовлетворен.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, принятие с нарушением норм материального и процессуального права, управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которых просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что  договор № 28-Ю-21400 аренды земельного участка от 18.11.2015 прекратил свое действие в связи с окончанием срока 17.11.2018, и с указанной даты у ИП ФИО2 отсутствовали правовые основания для использования земельного участка 25:28:050005:3313, и  для осуществления в его границах строительства и реконструкции каких-либо объектов капитального строительства. Управление обращает внимание суда на то, что действия, направленные на получение разрешения на строительство спорного объекта, были предприняты  ИП ФИО2 спустя 4 года после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 18.11.2015 № 28-Ю-21400, а также после принятия к производству Арбитражного суда Приморского края искового заявления УМС г. Владивостока об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:050005:437 путем его продажи с публичных торгов и о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050005:3313 (дело №А51-3212/2022), производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу. Кассатор полагает, что такое поведение ИП ФИО2 не может быть расценено как добросовестное осуществление гражданских прав, а также как принятие предпринимателем своевременных, надлежащих мер для легализации самовольной постройки.

Определением от 13.02.2025 кассационная жалоба управления муниципальной собственности г. Владивостока принята к производству Арбитражного суда Дальневосточного округа и назначена к рассмотрению              в судебном заседании на 11.03.2025.

От ИП ФИО2 поступил отзыв на кассационную жалобу, в которой она возражает против доводов ответчика в полном объеме, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Определением суда от 11.03.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 08.04.2025.

Определением от 17.03.2025 удовлетворено ходатайство управления муниципальной собственности г. Владивостока об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края.

Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.04.2025 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда. Для рассмотрения кассационной жалобы сформирован следующий состав суда: Г.Х. Пономарева, С.И. Гребенщиков, В.А. Гребенщикова. Рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационных жалоб и возражений на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу, что решение от 16.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024  подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из материалов дела судами установлено, что 18.11.2015 между ООО «Интегра» (арендатор) и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) заключен договор №28-Ю-21400 о передаче в аренду земельного участка 25:28:050005:3313 площадью 1 339 кв.м, вид разрешенного использования: административные объекты, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства степенью готовностью 32%, сроком на 3 года с момента (даты) подписания договора.

19.04.2017 между ООО «Интегра» (арендатор) и ИП ФИО2 (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 18.11.2015, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2017 внесена регистрационная запись №25:28:050005:3313-25/001/2017-1.

19.04.2017 ООО «Интегра» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключили также договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 410,6 кв.м, степенью готовности 32%, инв. № 05:401:002:000326310, лит. А, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова (пос. Трудовое), д.73а, расположенного на земельном участке 25:28:050005:3313 площадью 1 339 кв.м.

02.05.2017 в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись №25:28:050005:437-25/001/2017-1 о праве собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства.

13.04.2018 ИП ФИО2 получила новую редакцию градостроительного плана земельного участка 25:28:050005:3313 №RU25304000-1508201700000776, утвержденную распоряжением Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока от 13.04.2018 №478.

Согласно пункту 2.2 новой редакции градостроительного плана условно разрешенным видом использования земельного участка является деловое управление, включающее в себя размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг.

17.10.2018 предприниматель получила технический паспорт, выполненный Филиалом ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» ДальНИИС на объект капитального строительства с кадастровым номером 25:28:050005:437 - здание административное, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, <...>, общеполезной площадью 674,4 кв.м.


18.11.2018 получен технический план здания с кадастровым номером исходного объекта недвижимости: 25:28:050005:437 в пределах земельного участка 25:28:050005:3313, местоположение: Российская Федерация, Приморский край, г. Владивосток, <...>, назначение: нежилое, наименование: административное, площадь: 715,2 кв.м.

19.10.2018 постановлением главы города Владивостока №2823 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка 25:28:050005:3313 - «деловое управление».

26.05.2022  истцом получен градостроительный план земельного участка 25:28:050005:3313 №РФ-25-2-04-0-00-2022-0597, согласно пункту 2.2 которого условно разрешенным видом использования земельного участка является деловое управление (размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)).

ИП ФИО2 обращалась в Управление градостроительства администрации г. Владивостока за выдачей разрешения на строительство, однако письмами от 18.05.2022 № 10665/1у/30 и от 03.06.2022 № 12255/1у/30 в выдаче разрешения ей было отказано.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ИП ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, нормативно обоснованным положениями статьи 222 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно утвержденному 19.03.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (раздел «Вопросы применения материального права»), одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Кроме того, основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку является наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки устанавливается судами на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2023 по делу была назначена судебная комплексная строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы, проведение которых поручено в части строительно-технической экспертизы ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз», в части пожарно-технической экспертизы – ООО «Фонд пожарной безопасности».

Во исполнение указанного определения арбитражного суда ООО «Фонд пожарной безопасности» представлено заключение от 11.10.2023, в котором эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект соответствует пожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» представило заключение, в котором эксперт сделал вывод о том, что спорный объект соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, санитарно-гигиеническим, пожарным и иным нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Степень готовности объекта нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050005:3313, находящемся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, д.73 «А» составляет 100%, все конструкции, инженерные сети объекта находятся в проектном положении, объект готов к эксплуатации согласно функциональному назначению. Количество этажей объекта исследования составляет два этажа, общая площадь двухэтажного здания составляет – 715,2 кв.м, общая площадь застройки объекта – 461,0 кв.м.

Исследовав представленные  в материалы дела акт приема-передачи (выполненных работ) №8116 от 26.06.2018, приемо-сдаточный акт №35/18 от 11.07.2018, протокол №89/18 от 25.07.2018,  акт о приемке выполненных работ №1 от 29.08.2018 по форме КС-2, справку о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 29.08.2018 по форме КС-2, технический паспорт от 17.10.2018, суды пришли к выводу, что строительство спорного объекта было завершено в период срока действия договора аренды.

Судами отклонен довод ответчика о том, что проектная документация спорного объекта и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, а также что в отношении спорного объекта должен осуществляться региональный государственный строительный надзор при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства.

Суды приняли во внимание что истец, предпринимал меры по легализации спорного имущества, и  обращения истца в период с 2019 по 2022 годы в администрацию города Владивостока о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050005:3313 в аренду, а также  уведомление администрации г. Владивостока о завершении строительства спорного объекта.

Признавая исковые требования обоснованными, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом  выводов экспертов, исходили из того, что самовольная постройка является объектом недвижимости, находящемся на принадлежащем истцу на момент окончания строительства на праве аренды земельном участке, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Вместе с тем, суды не приняли во внимание следующее.

Согласно Градостроительному плану земельного участка 25:28:050005:3313 №РФ-25-2-04-0-00-2022-0597 (далее по тексту – ГПЗУ) на земельном участке 25:28:050005:3313, площадью 1339 кв.м., на котором находится спорная самовольная постройка, кроме данного объекта находятся иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам: сооружения коммунального хозяйства, трассы центрального отопления; сооружение электроэнергетики, кабельные линии.

В разделе 5 ГПЗУ размещение  объектов капитального строительства на земельном участке следует производить с учетом расположения в границах участка линии связи.

Кроме того, согласно топографическому плану №22928спб-д и ГПЗУ  в непосредственной близости от спорного объекта, вдоль границы земельного участка (поворотные точки  4, 5)  находятся сети водопровода и  сети теплотрассы.

Вместе с тем, лица,  обладающие правами на объекты коммунального хозяйства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050005:3313, к участию в деле не привлекались.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что спорный объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц, является преждевременным, поскольку  указанный вопрос не может быть решен без привлечения собственников инженерных коммуникаций, эксплуатирующих организаций, так как непосредственно затрагивает их права и законные интересы.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть указания суда кассационной инстанции, привлечь к участию в деле  лиц, чьи права и может затрагивать судебный акт, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А51-15158/2022 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение          в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                           Г.Х. Пономарева


Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова