Решение от 7 марта 2024 г. по делу № А57-8107/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-8107/2023
07 марта 2024 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 21 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 марта 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Администрации Озинского муниципального района Саратовской области, ИНН <***>,

ФИО2, ИНН <***>,

третьи лица:

Филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области ИНН <***>,

индивидуальный предприниматель глава Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, ИНН <***>,

о досрочном расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного №256 от 01.11.2009,


при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО4, по доверенности от 30.01.2023,

от ИП ГКФХ ФИО3: представитель ФИО5, по доверенности от 28.04.2023,

от ФИО2: представитель ФИО6, по доверенности от 30.11.2023



У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Озинского муниципального района Саратовской области, ИНН <***> к ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:23:100503:3, находящийся по адресу: Саратовская область, Озинский район, 14 км северо-западнее с .ФИО7 от 01 ноября 2009 года № 256.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в судебных заседаниях и отзывах.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 АПК РФ по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, 01.11.2009 между администрацией Озинского муниципального района Саратовской области и ФИО3 (далее Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № 256.

Согласно п.1.1. Арендатору предоставлен в аренду земельный участок из фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Пигаревского муниципального образования, общей площадью 600 га, с кадастровым номером 64:23:100503:3, находящийся по адресу: Саратовская область, Озинский район, 14 км северо-западнее с. ФИО7, предназначенный для сельскохозяйственного производства. Категория земель — земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного пользования - для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п.4.2.2. Договора участок считается переданным с момента подписания Договора. Акт приёма-передачи не составлялся.

Договор аренды заключен сроком на 25 (двадцать пять) лет с 01.11.2009 по 31.10.2034 (п.2.1. договора). В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. В соответствии с договором (п. 5.2.5.) Арендатор обязан после подписания Договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию. Однако Арендатором договор аренды зарегистрирован 28.10.2021, запись о государственной регистрации № 64:23:100503:3- 64/137/2021-2.

Согласно пункту 3.1. указанного Договора размер арендной платы составляет 5 880 (пять тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 60 копеек в год. В соответствии с п.3.2. договора арендная плата вносится Арендатором поквартально, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, равными долями, путём безналичного перечисления денежных средств на счет «Арендодателя». Арендная плата исчисляется с момента, установленного п.2.2. Договора, то есть с 01 ноября 2009 года. В соответствии с п.5.2.3. Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

Администрацией Озинского муниципального района направлены в адрес Арендатора требования о погашении задолженности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № 256 от 01.11.2009, предложение расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (исход. № 3885 от 02.09.2022, № 404 от 31.01.2023 года). Платежным поручением № 83 от 14.09.2022 задолженность за период с 01.11.2009 года по 26.08.2022 ответчиком была погашена, требование о расторжении договора аренды оставлено без ответа. Платежным поручением № 11 от 22.02.2023 задолженность за период с 27.08.2022 по 31.12.2022 ответчиком погашена только после направления претензии, по истечении установленного договором срока оплаты, требование о расторжении договора аренды оставлено без ответа.

Администрация Озинского муниципального района была лишена права востребовать арендную плату с ответчика, в том числе в судебном порядке, так как о существовании договора аренды № 256 от 01.11.2009 на земельный участок с кадастровым номером 64:23:100503:3, находящийся по адресу: Саратовская область, Озинский район, 14 км северо-западнее с.ФИО7, истец узнал только в начале 2022 года, после того, как зарегистрированный экземпляр договора аренды был предоставлен ответчиком.

Истец указывает, что ФИО3 в течение длительного времени, а именно в период с 01.11.2009 по 31.12.2022, по истечении установленных договором сроков уклонялся от внесения ежеквартальных арендных платежей и существенно нарушал условия договора.

На основании изложенного, учитывая, что арендатор не расторг договор в добровольном порядке, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Взаимоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Таким образом, представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 Кодекса.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что Администрацией Озинского муниципального района направлены в адрес Арендатора требования о погашении задолженности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № 256 от 01.11.2009, предложение расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (исход. № 3885 от 02.09.2022, № 404 от 31.01.2023).

Платежным поручением № 83 от 14.09.2022 задолженность за период с 01.11.2009 года по 26.08.2022 была погашена, требование о расторжении договора аренды оставлено без ответа.

Платежным поручением № 11 от 22.02.2023 задолженность за период с 27.08.2022 по 31.12.2022 погашена после направления претензии, требование о расторжении договора аренды оставлено без ответа.

Таким образом, при наличии требований, надлежащих доказательств их отправки в адрес ответчика(т. 1, л.д. 19, 21), суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылается на нормы пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает на существенные, по его мнению, нарушения условий договора аренды, допущенные ответчиком, которые выражаются в неисполнении обязанности по внесению арендных платежей в установленные договором сроки более двух раз подряд.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Истец указывает, что был лишен права востребовать арендную плату с ответчика, в том числе в судебном порядке, так как о существовании договора аренды № 256 от 01.11.2009 на земельный участок с кадастровым номером 64:23:100503:3, находящийся по адресу: Саратовская область, Озинский район, 14 км северо-западнее с. ФИО7, истец узнал только в начале 2022 года, после того, как зарегистрированный экземпляр договора аренды был предоставлен ответчиком.

Вместе с тем, к указанному доводу суд относится критически, поскольку Администрация Озинского муниципального района непосредственно выступает в качестве стороны сделки, договор от имени арендодателя подписан главой администрации, скреплен печатью.

Установлено, что задолженность по договору аренды № 256 от 01.11.2009 на земельный участок с кадастровым номером 64:23:100503:3 оплачена в разумный срок до момента обращения истца в арбитражный суд, на момент рассмотрения дела задолженность отсутствует, что не оспаривается сторонами.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 был представлен договор уступки права аренды земельного участка из земель с/х назначения от 28.06.2023, согласно которому право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:23:100503:3 передано ФИО8

Определением от 19.09.2023 ненадлежащий ответчик ФИО3 заменен на надлежащего ответчика ФИО8

По договору уступки права аренды земельного участка из земель с/х назначения от 26.09.2023 право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:23:100503:3 передано ФИО2 (номер государственной регистрации:64:23:100503:3-64/087/2023-8 от 28.09.2023).

Определением от 16.10.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2

Как следует из определения суда от 18.12.2023 ФИО8 по ходатайству истца исключен из числа ответчиков.

Истец в представленных письменных пояснениях ссылается на мнимость сделки по уступке права аренды, полагает, что последняя была призвана создать видимость принадлежности имущества другому лицу и тем самым исключить удовлетворение иска, что с очевидностью свидетельствует о злоупотреблении правом.

В подтверждение изложенному истец указывает:

- заключение договора уступки является экономически нецелесообразной сделкой (цена передаваемого права аренды земельного участка, общая площадь которого 600 га, составила лишь 50 000 (пятьдесят) тысяч рублей);

- в соответствии с представленным рапортом - характеристикой (имеется в материалах дела) гр. ФИО8 не зарегистрирован и не проживает на территории Пигаревского муниципального образования Озинского муниципального района;

- копией платежного поручения за 2 квартал 2023 года (имеется в материалах дела), в соответствии с которым ФИО3 произвел оплату полностью за весь период, хотя с 28.06.2023 арендатором по договору являлся уже гр. ФИО8;

- заключением по результатам проведения выездного обследования от 11.08.2023 № 6 (имеется в материалах дела), в соответствии с которым было выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:23:100503:3, находящийся по адресу: Саратовская область, Озинский район, 14 км северо-западнее с.ФИО7 гр.ФИО8 не используется, то есть фактическая передача земельного участка не произошла;

- все справки о наличии поголовья скота и выписки из похозяйственных книг, представленные гр. ФИО3 и гр. ФИО8 заверены подписью главы Пигаревского муниципального образования ФИО9, являющейся супругой гр. ФИО3, или главным специалистом администрации Пигаревского муниципального образования, находящимся в непосредственном подчинении у ФИО10, что в ходе судебного разбирательства было подтверждено представителем гр. ФИО3;

- передача гр. ФИО8 26.09.2023 права аренды земельного участка гр. ФИО2 свидетельствует о том, что намерения использовать земельный участок у него не возникало.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 постановления N 25, мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ)

Вместе с тем, ссылаясь на изложенные обстоятельства истец не представил относимых, допустимых, достаточных доказательств наличия при совершении сделки по уступке признаков, в силу которых она может быть признана мнимой.

Суд пришел к выводу, что в настоящем случае расторжение договора по заявленному истцом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, вследстви чего в удовлетворении требования о расторжении договора следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации Озинского муниципального района Саратовской области, ИНН <***> - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова