Решение от 26 июля 2018 г. по делу № А33-6076/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


26 июля 2018 года


Дело № А33-6076/2018

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 июля 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 26 июля 2018 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании основного долга, пени,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр»;

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды недействительным,

в присутствии:

от истца: ФИО2 - представителя по доверенности от 14.03.2018;

от ответчика: Агабекяна А.М. - представителя по доверенности от 05.04.2018; ФИО3, представителя по доверенности от 05.04.2018;

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО4,



установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к ФИО1 о взыскании основного долга в размере 764297 рублей 41 копеек, пени в размере 1065216 рублей 44 копеек.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.03.2018 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 19.04.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 22.05.2018, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр».

Определением от 07.05.2018 произведена замена судьи Полищук Е.В. на судью Куликову Д.С.

Определением от 22.05.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 20.06.2018.

18.06.2018 от ответчика поступило встречное исковое заявление, в котором просит признать договор аренды земельного участка № ГУК-СВ-17/61 от 30.08.2017 недействительным на основании ч. 1 статьи 168 ГК РФ.

Определением от 20.06.2018, в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения совместно с первоначальным иском. Судебное разбирательство по делу отложено на 19.07.2018.

Представители третьих лиц в судебное заседание 19.07.2018 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддержал доводы, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление, в котором указал, что заключенный между ООО ГУК «Жилфонд» (ООО УК «ЖСК») и ИП ФИО1 договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, соответствует требованиям закона, оснований считать сделку ничтожной в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ не имеется. Истец по встречному иску также не представил доказательств нарушения требований закона или иного правового акта при заключении договора аренды.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска») (управляющая компания) и собственники помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, подписали договор управления многоквартирным домом от 30.06.2016 № 1-Ж.

Согласно пункту 3.3.2. договора управления многоквартирным домом от 30.06.2016 № 1-Ж, управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством.

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом: стоимость арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. –100 руб. Управляющей компании поручено заключать договоры о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьим лицам на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений (пункт 9).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр» (управляющая компания) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ, согласно пункту 2.1. которого управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 114,46 кв. м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона по реализации пищевых продуктов «Алекс». Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2. договора) (многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>. Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв.м. с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, д. 14 (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв.м., в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение № 1) (пункт 1.3. договора)).

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 1 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ дополнен пунктом 3.2. следующего содержания: «3.2. настоящий договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении».

Согласно справке от 29.02.2016 № б/н, выданной обществом с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска», по состоянию на 26.02.2016 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ действует и пролонгирован до 26.01.2017.

Согласно пункту 4.1. договора, размер арендной платы составляет 1 870 руб. 46 коп. в месяц с учетом НДС (18%). Не позднее двух рабочих дней с момента подписания договора арендатор оплачивает управляющей компании, двойную - месячную арендную плату: арендная плата за первый месяц действия договора и задаток в счет обеспечения исполнения обязательств по договору в размере месячной арендной платы. В дальнейшем оплата по договору производится арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу управляющей компаний (пункт 4.2. договора).

Дополнительным соглашением от 23.05.2013 № 2 пункт 4.1. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ изложен в новой редакции «Размер арендной платы составляет 5 500 руб. в месяц с учетом НДС (18%). Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.06.2013.

Пунктом 4.7. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ установлено, что размер арендной платы может быть изменен управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатор письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется. При несогласии Арендатора с измененным размером арендной платы договор считается расторгнутым с момента получения управляющей компанией письменного отказа, арендатора от исполнения настоящего договора. При этом управляющая компания вправе предъявить арендатору неустойку в размере 1 % в день от месячной суммы арендной платы, установленной договором, исчисляемой с даты изменения размера арендной платы, указанной в уведомлении, до даты фактического освобождения арендатором земельного участка.

Пунктом 6.2. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2., 4.3. договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, согласно пункту 1.1. которого, многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>. Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв.м. с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, д. 14 "Г" (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв.м (площадь павильона = 45,61 кв. м + санитарная зона = 68,85 кв.м), в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение № 1) (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка по адресу: <...> общей площадью 114,46 кв.м. для размещения временного сооружения - павильона. Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2. договора).

Пунктом 3.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 21.10.2016 и действует по 20.09.2017. Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, размер арендной платы составляет 57 230 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС (18 %). (Приложение №2 к договору). Оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу (пункт 4.2. договора). Оплату арендной платы арендатор производит до даты фактического возврата части земельного участка независимо от оснований прекращения договорных отношений (пункт 4.3. договора). Моментом оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет (в кассу) управляющей компании (пункт 4.4. договора). Размер арендной платы может быть изменен управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Измененный размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к настоящему договору в данном случае не требуется. При несогласии Арендатора с измененным размером арендной платы настоящий договор считается расторгнутым с момента получения Управляющей компанией письменного отказа Арендатора от исполнения настоящего договора. При этом Управляющая компания вправе предъявить Арендатору неустойку в размере 1 % в день от месячной суммы прежней арендной платы, установленной договором, исчисляемой с даты отказа Арендатора от договора, до даты фактического освобождения арендатором земельного участка (пункт 4.6. договора). Оплата по договору производится арендатором независимо от фактического пользования им земельным участком (пункт 4.7. договора).

Пунктом 6.2. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2., 4.3. договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно протоколу общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» от 28.11.2017; уставу общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска"; выписки из Единого государственного реестра юридических ли от 05.12.2017, общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН <***>) переименовано в общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска".

Согласно представленного истцом расчета, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 21.10.2016 года по 30.11.2017 года на сумму 764 297 руб. 41 коп.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 1 065 216 руб. 44 коп. пени по состоянию за период с 11.09.2017 по 10.02.2018.

Истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 07.02.2018 № б/н (направлена ответчику 07.02.2018) с просьбой оплатить задолженность за период с 30.08.2017 по 07.02.2018.

Ссылаясь на то, что задолженность по арендной плате ответчиком не оплачена, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика 764 297 руб. 41 коп. долга, 1 065 216 руб. 44 коп. пени.


Ссылаясь, на то, что договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ является действующим, собственники многоквартирного дома по адресу: <...>, при посредничестве старой управляющей компании - ООО «Жилкомцентр», уже воспользовались своим правом по распоряжению частью земельного участка с кадастровым номером 24:50:000189:374, предоставив его в пользование истцу по договору от 29.06.2011; заключая договор от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 новая управляющая компания - ООО «Жилищные системы Красноярска» повторно реализовала право на распоряжение этим же имуществом без расторжения ранее заключенного договора аренды, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 является недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд со встречным иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение договора аренды.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса Российской Федерации), распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

На основании пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 упомянутого Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, обсуждался ли сторонами вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В данном случае права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (протокол от 30.06.2016 № 1-Ж внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД), а у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании закона.

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, выраженное в виде протокола 30.06.2016 № 1-Ж, в установленном порядке никем из собственников помещений не оспорено и недействительным не признано.

Согласно протоколу общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» от 28.11.2017; уставу общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска"; выписки из Единого государственного реестра юридических ли от 05.12.2017, общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН <***>) переименовано в общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска".

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.07.2011 по 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 06.12.2011 № 1 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ дополнен пунктом 3.2. следующего содержания: «3.2. настоящий договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении».

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно справке от 29.02.2016 № б/н, выданной обществом с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска», по состоянию на 26.02.2016 договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ действует и пролонгирован до 26.01.2017.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, согласно пункту 1.1. которого многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>. Земельный участок - земельный участок площадью 7158+/-106 кв.м. с кадастровым номером 24:50:000189:374, являющийся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гладкова, д. 14 "Г" (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 114,46 кв.м (площадь павильона = 45,61 кв. м + санитарная зона = 68,85 кв.м), в границах, указанных на схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома по ул. Гладкова д. 14 (приложение № 1) (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка по адресу: <...> общей площадью 114,46 кв.м. для размещения временного сооружения - павильона. Договор имеет силу и значение передаточного акта. Часть земельного участка считается переданной с момента подписания настоящего договора. Часть земельного участка арендатором осмотрена. Управляющая компания и арендатор констатируют, что часть земельного участка пригодна для использования в целях, установленных договором (пункт 2.2. договора).

Пунктом 3.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 21.10.2016 и действует по 20.09.2017. Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 10 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении (пункт 3.2. договора).

В письменных пояснения истец указал, что в договоре от 30.08.2017 допущена описка в указании многоквартирного дома, находящегося в управлении истца: верный адрес МКД – <...>.

Суд, руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 31, 32 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора, пришел к выводу о том, что фактически стороны, подписав новый договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, направили свое волеизъявление на прекращение действия предыдущего договора от 29.06.2011 № З-31/11-СВ.


Ссылаясь, на то, что договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ является действующим, собственники многоквартирного дома по адресу: <...>, при посредничестве старой управляющей компании - ООО «Жилкомцентр», уже воспользовались своим правом по распоряжению частью земельного участка с кадастровым номером 24:50:000189:374, предоставив его в пользование истцу по договору от 29.06.2011; заключая договор от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 новая управляющая компания - ООО «Жилищные системы Красноярска» повторно реализовала право на распоряжение этим же имуществом без расторжения ранее заключенного договора аренды, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» о признании договора аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как ранее установлено судом фактически стороны, подписав новый договор аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, направили свое волеизъявление на прекращение действия предыдущего договора от 29.06.2011 № З-31/11-СВ, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ прекратился.

Учитывая установленные выше обстоятельства, судом не усматривается в действиях истца действий по повторной реализации право на распоряжение имуществом без расторжения предыдущего договора аренды.

Суд считает необоснованным довод ответчика о том, что истец при заключении договора аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 действовал недобросовестно, что выражается в установлении в одностороннем порядке условий договора, невыгодных для арендатора, поскольку новый договор аренды от 30.08.2017 содержал условие, что размер арендной платы составляет 57 230 рублей в месяц, что более чем в 10 раз превышало цену аналогичного договора от 29.06.2011, что свидетельствует об установлении крайне невыгодных для арендатора условий.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации , граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора, устанавливающие размер арендной платы в целях размещения временного сооружения - торгового павильона по договору, подписаны ответчиком без составления протокола разногласий. Доказательств того, что управляющая компания совершала какие-либо действия по принуждению ответчика к заключению договора на определенных, невыгодных для него условиях, либо уклонялось от урегулирования разногласий, предприниматель не представил.

Кроме того, общим собранием собственников в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 30.06.2016 № 1-Ж, принято решение об установлении минимального размера платы за пользование общим имуществом: стоимость арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. –100 руб. Управляющей компании поручено заключать договоры о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьим лицам на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений (пункт 9).

Ответчик также не представил доказательств того, что рыночная стоимость размера аренды земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, для размещения павильона является иной.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Вместе с тем, индивидуальный предприниматель ФИО1 не привела убедительных доводов о том, в чем заключается злоупотребление правом со стороны ООО УК «ЖСК», и не представила доказательств такого злоупотребления.

На основании изложенного, отсутствуют основания для признания договора аренды от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61 недействительным, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Согласно представленного истцом расчета, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 21.10.2016 года по 30.11.2017 года на сумму 764 297 руб. 41 коп.

Суд полагает, что пункт 3.1. договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, с учетом пункта 4.7. договора от 29.06.2011 № 3-31/11-СВ, можно расценить как уведомление арендатора об изменении арендной платы за предыдущий период.

Учитывая изложенное, расчет арендной платы за период с 21.10.2016 года по 30.11.2017 необходимо производить исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора от 30.08.2017 № ГУК-СВ-17/61, - 57 230 руб. в месяц.

Ответчик представил в материалы дела счет-квитанцию за декабрь 2016 года, подтверждающую перечисление денежных средств по оплате арендных платежей за октябрь и ноябрь 2016 года, в сумме 11 000 руб. в адрес ООО «Жилкомцентр».

При изменении стороны в договоре аренды (арендодателя) данный договор аренды сохраняет свою силу.

Соответственно, арендатор обязан продолжать надлежащим образом исполнять принятые им на себя договорные обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом теперь уже новому собственнику этого имущества.

В случае, если арендатор не был своевременно извещен о смене арендодателя и переходе в связи с этим прав арендодателя к другому арендодателю относительно арендуемых объектов, для нового арендодателя наступают такие неблагоприятные последствия, как исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды прежнему арендодателю.

В связи с чем считается, что если арендатор произвел предыдущему арендодателю оплату арендных платежей за период, с которого он должен производить такую оплату новому арендодателю, то последний несет риск наступления для него неблагоприятных последствий, и у арендатора, соответственно, отсутствует обязанность по повторному внесению этой оплаты новому арендодателю.

Поскольку доказательства уведомления ответчика о смене стороны договора аренды земельного участка от 29.06.2011 № З-31/11-СВ в материалы дела не представлено, арендная плата в размере 11 000 руб., перечисленная ответчиком в адрес ООО «Жилкомцентр», подлежит учету истцом в сумме платежей, поступивших от ответчика в связи с исполнением обязательств по договору аренды (7 461 руб. 61 коп. за период 21.10.2016-31.11.2016).

При таких обстоятельствах, с учетом частичной оплаты долга, верный расчет задолженности ответчика по арендным платежам за период с 21.10.2016 по 30.11.2017 составляет 756 845 руб. 81 коп.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании долга по арендным платежам подлежит частичному удовлетворению в сумме 756 845 руб. 81 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, задатка, срока восполнения задатка, установленных пунктами 4.2., 4.3. договора, управляющая компания вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 1 065 216 руб. 44 коп. пени по состоянию за период с 11.09.2017 по 10.02.2018.

С учетом задолженности правомерно заявленной истцом, в также произведенных ответчиком оплат, верный расчет пени за период с 11.09.2017 по 10.02.2018 составляет 1 053 815 руб. 47 коп.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик в письменном отзыве на исковое заявление заявил ходатайство об уменьшении размера начисленной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

В соответствии с абзацем 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 73 названного Постановления, несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Принимая во внимание ходатайство ответчика об уменьшении суммы неустойки, компенсационный характер неустойки, а также принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником, отсутствие доказательств причинения истцу убытков, вызванных нарушением ответчиком сроков оплаты арендных платежей, учитывая баланс интересов сторон, суд пришел к выводу о необходимости применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить подлежащую уплате неустойку, заявленная истцом неустойка, является несоразмерно высокой, в связи с чем, ее размер не соответствует последствиям нарушения ответчиком обязательств.

В данном случае удовлетворение иска без учета статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не приведет к установлению разумного баланса интересов сторон, а позволит истцу превратить неустойку из средства компенсации потерь в меру карательного характера, направленную на извлечение нерыночных выгод.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что разумной, соответствующей последствиями нарушения обязательств, принципу справедливости, будет неустойка в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, которая применяется при сравнимых обстоятельствах.

С учетом изложенного, исковое требование о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в размере 105 381 руб. 55 коп. за указанный истцом период взыскания.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Вместе с тем на основании пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 6 от 20 марта 1997 года «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Государственная пошлина за рассмотрение первоначального иска составляет 31 295 руб.

Истцом при обращении с иском уплачена государственная пошлина в размере 34 019 руб. платежным поручением от 01.02.2018 № 2353.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, расходы истца на уплату государственной пошлины в сумме 30 973 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснений, государственная пошлина возмещается без учета снижения неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина на основании платежного поручения от 01.02.2018 № 2353 в сумме 2 724 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» 893 200 руб. 36 коп., из них: 756 845 руб. 81 коп. долга, 105 381 руб. 55 коп. пени, 30 973 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Во встречном иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» из федерального бюджета 2 724 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 01.02.2018 № 2353.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

Д.С. Куликова