Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А67-7120/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 7120/2019

05.02.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2020 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2

о взыскании 417 028,09 руб.,

при участии в заседании:

от истца – без участия (по заявлению),

от ответчика – ФИО3 по доверенности 15.01.2020 г.,

от третьего лица – не явился (извещен),

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) о взыскании 350 514,43 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200021:13 по адресу: <...>, предоставленным по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 04 03 21:20 (пропорционально площади помещений с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2596, 70:21:0200021:2601), за период с 01.07.2016 г. по 30.09.2017 г., 66 513,66 руб. пени, начисленной на основании пункта 3.8 договора, за период с 16.08.2016 г. по 06.06.2019 г. (л.д. 111-113).

Исковые требования обоснованы статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка № 04 03 21:20 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в части, приходящейся на помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601 и 70:21:200021:2596, за период с 01.07.2016 г. по 30.09.2017 г. составила 350 514,43 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пени на основании пункта 3.8 договора.

Определением суда от 05.07.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сослался на то, что не является стороной договора аренды № 04 03 21:20, так как при покупке объекта недвижимости замена стороны в договоре аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не происходит автоматически, покупатель лишь приобретает право пользования земельным участком, занятым данным объектом не праве аренды. Кроме того указал, что размер арендной платы должен рассчитываться в соответствии с требованиями, установленными Решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» исходя из кадастровой стоимости земельных участков (л.д. 80, 81).

От истца поступили возражения на отзыв, в которых истец указал, что площадь, используемая ответчиком и облагаемая арендной платой в рамках данного дополнительного соглашения, перечень принадлежащих ответчику помещений, обстоятельства их перехода к ответчику были предметом исследования по делу А67-14728/2018 и А67-5462/2019 (л.д. 83, 84).

В письменных пояснениях ответчик указал, что ООО «Авангард» не возражает против расчета площади, облагаемой арендной платой – 753,6 кв.м. Однако считает, что размер арендной платы по договорным обязательствам недопустим, в связи с чем ответчик не согласен с основаниями заявленного иска и полагает, что в удовлетворении иска должно быть отказано.

ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, своих представителей не направил, отзыв на исковое заявление не представил, истец ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц по имеющимся в деле материалам.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования Департамента недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска от 08.01.2003 г. № 12-з ООО «Тройка М» предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 2 804 кв.м (кадастровый номер 70:21:0200021:0013), с установлением облагаемой арендной платой площади равной 296 кв.м (л.д. 11).

На основании указанного постановления между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Тройка М» (ООО «Томская Медиа Группа», арендатором) путем подписания дополнительного соглашения № 1/1 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040321:20, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 70:21:0200021:0013) в редакции дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 (л.д. 18-21).

Земельный участок передан для эксплуатации и обслуживания административных помещений (пункт 1.4 договора).

Срок договора аренды установлен с 08.01.2003 г. по 08.01.2028 г.

В силу пункта 1 дополнительного соглашения № 1/2 площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, изменена на 761,9 кв.м (л.д. 23).

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.05.2007 г. права и обязанности по спорному договору и дополнительному соглашению № 1 перешли к ООО «Медиа М», а по дополнительному соглашению от 22.07.2011 г. – от ООО «Медиа М» к ЗАО «Форма М» (л.д. 24).

Договор аренды и дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.04.2019 г. (л.д. 27-32).

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование ООО «Медиа М» по акту приема-передачи от 11.05.2007 г.

Договором аренды № 040321:20 в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2011 предусмотрено, что размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, на площадь земельного участка, указанную в дополнительном соглашении (пункт 3.1); плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в дополнительном соглашении, и вносится равными долями поквартально не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.8).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на помещения с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, площадью 331,1 кв.м, 70:21:200021:2596, площадью 510,3 кв.м, суммарной площадью 841,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: <...>, перешло от ЗАО «Форма М» к ООО «Авангард».

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Томской области от 19.06.2019 г. по делу № А67-14728/2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019 г., и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200021:0013 не исполнял.

Размер арендной платы в указанный период определен истцом в соответствии с решением Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», которым для земельных участков в 3 зоне градостроительной ценности для административно-офисных помещений установлена ставка в размере 360 руб. за кв. м.

По расчету истца с учетом уточнения, задолженность за период с 01.07.2016 г. по 30.09.2017 г. составила 350 514,43 руб. (л.д. 111-113).

В целях урегулирования спора между сторонами истец направил в адрес ООО «Авангард» претензию от 25.04.2019 г. № 5024/5 об оплате долга (л.д. 26).

В связи с неисполнением требований претензии Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в силу положений закона с даты регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровыми номерами 70:21:200021:2596, 70:21:200021:2601, к последнему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 040321:20.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 19.06.2018 г. по делу № А67-14728/2018 установлено, что общая площадь помещений в здании по ул. Белинского, 54 в г. Томске составляет 3 130,7 кв.м.

Площадь земельного участка составляет 2 804 кв.м.

Следовательно, облагаемая арендной платой площадь земельного участка по дополнительному соглашению от 08.01.2003 № 1 к договору аренды № 04 03 21:20 для эксплуатации помещений с кадастровыми номерами 70:21:0200021:2601, 70:21:200021:2596 составляет 753,6 кв. (2 804*841,4 / 3130,7).

Согласно расчету истца, произведенному исходя из площади помещений равной 753,6 кв.м, размер арендной платы за период с 01.07.2016 г. по 30.09.2017 г. составляет 350 514,43 руб.

По расчету суда задолженность по внесению арендной платы за спорный период составляет 350 514,43 руб., в связи с чем суд принимает расчет истца.

Документов, подтверждающих оплату задолженности в истребуемой сумме, ответчиком не представлено.

Довод ответчика о необходимости взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200021:13 по адресу: <...>, судом рассмотрен и отклонен на основании вышеизложенного; пользование земельным участком с учетом приведенных норм и разъяснений не может признаваться неосновательным. Более того, учитывая отсутствие оснований для безусловного прекращения договора аренды земельного участка при продаже зданий, находящихся на таком участке, возможность взыскания с нового собственника объектов недвижимости неосновательного обогащения приводила бы к такой ситуации, когда арендодатель был бы вправе получать плату за землю с арендатора по договору (арендную плату) и с собственника здания (неосновательное обогащение).

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за спорный период в сумме 350 514,43 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.8 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.08.2016 г. по 06.06.2019 г. в размере 66 513 руб.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным (л.д. 112, 113).

Доказательства уплаты истцу суммы пени в материалы дела ответчиком не представлены. Ответчиком о снижении размера пени не заявлено. Соразмерность пени последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиком не опровергнута (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), в связи с чем, оснований для снижения пени по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 66 513 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению

Истец в установленном законом порядке освобожден от уплаты государственной пошлины. По правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 350 514 руб. 43 коп. основного долга, 66 513 руб. 66 коп. пени, а всего 417 028 руб. 09 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авангард» в доход федерального бюджета 11 341 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Р.А. Ваганова