Решение от 3 апреля 2019 г. по делу № А41-98966/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-98966/18
04 апреля 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 04 апреля 2019г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации Городского округа Балашиха Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.01.2016, адрес: 143912, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 26.11.2003, адрес: 143900, <...>)

о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка № 1575 от 01.09.2013 г. за 3 квартал 2018 г. в размере 3 218 887 руб. 02 коп., пени за период с 16.09.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 79 173 руб. 54 коп.,

при участии в заседании, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» с требованиями о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка № 1575 от 01.09.2013 г. за 3 квартал 2018 г. в размере 3 218 887 руб. 02 коп., пени за период с 16.09.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 79 173 руб. 54 коп.

Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву, представил в материалы дела дополнительные документы. Истец своего представителя не направил, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Ответчик представил в материалы дела отзыв, в котором указал суду на то что арендная плата не вносилась на основании того что ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению, ввиду оснований изложенных ниже.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, 01.09.2013 года № 1575 между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» (арендатор) заключен договор от аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010302:106 площадью 2,0900 га., расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, 21-йкм. Автодороги М-7 «Волга» (левая сторона по ходу движения г. Москвы) у ОАО «Механический завод», вид разрешенного использования – для строительства и размещения торгово - делового комплекса». Срок договора составляет 49 лет.

В силу пункта 3.2 Договора арендная плата вноситься арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с п. 5.2 Договора за нарушения срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке.

В связи с образовавшейся задолженностью по договору аренды Администрации Городского округа Балашиха Московской области направила в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» претензию от 26.10.2018 года № Исх -2682.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по Договору за 3 квартал 2018 г. составляет сумму в размере 3 218 887 руб. 02 коп. и пени за период с 16.09.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 79 173 руб. 54 коп.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 предоставлен Обществу с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» в аренду для строительств и размещения торгово- делового комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, в котором указал, что в процессе разработки проектной документации и получения разрешения на строительство было установлено, что представленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в пределах 200 метров санитарной защитной зоны объекта наследия «Усадьба Горенки», на котором, согласно требованиям Федерального закона №73 –ФЗ от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Данное обстоятельство было доведено до сведения общества письмом Главного управления культурного наследия Московской области от 04.08.2017года исх. № 45Исх.-3771.

В письме от 14.09.2018 года № 32Исх.5996 на обращение ответчика Главное управление Культурного наследия Московской области, подтвердило, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в 200 метровой зоне, защитной зоне объектов культурного наследия федерального значения «Усадьба Горенко XVIII в.» В границе защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменениями их параметров, (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

На основании Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 (Приложение 1) «Усадьба Горенки» признана памятником культуры. В его состав входит: Голавный Дом-дворец, Флигель зимнего сада, Минералогический и ботанический флигель, Две галереи –колонны с павильоном, четыре домика-кордегардии, четыре служебных корпуса, оранжерея, парковая лестница к пруду, грот в парке, двое ворот с оградой.

В соответствии с требованиям Федерального закона от 25.06.2002 года № 73 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами культурного наследия , являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границы которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и компазиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) за исключением строительств аи реконструкции линейных объектов.(п.1 ст. 34.1)

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.(п.4 ст. 34.1)

Из вышеизложенного, а так же из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства и размещения торгово- делового комплекса, в том числе  предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений.

Однако, из материалов дела следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, на основании вышеуказанных положений, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

При указанных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Г.И. Богатырёва