Решение от 15 ноября 2017 г. по делу № А05-9716/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-9716/2017
г. Архангельск
16 ноября 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 16 ноября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению по исковому заявлению заместителя прокурора Архангельской области в интересах Архангельской области

к 1 ответчику - министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН <***>, 163004, <...>),

2 ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Уютное гнездо» (ОГРН <***>, 163000, <...>)

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 4/235(о) от 15.12.2016

с привлечением третьими лицами:

1) муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования (ОГРН 1022900509521, 163000, г. Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5)

2) Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, 163000, <...>)

3) федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, 163000, <...>)

при участии в судебном заседании представителей

заявителя ФИО2 (по доверенности от 10.09.2015), ФИО3 (по доверенности от 04.10.2017)

1-го ответчика ФИО4 (по доверенности от 26.05.2017)

2-го ответчика ФИО5 (по доверенности от 07.09.2017), ФИО6 (по доверенности от 07.09.2017)

установил:

Заместитель прокурора Архангельской области (далее - заявитель, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к министерству имущественных отношений Архангельской области (далее- 1-ый ответчик, Министерство) и обществу с ограниченной ответственностью «Уютное гнездо» (далее- 2-ой ответчик, Общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 4/235(о) от 15.12.2016, заключённого между ответчиками. Заявление мотивировано тем, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11 для строительства многоквартирного жилого дома заключен в обход процедуры предоставления земельных участков для этих целей на торгах.

Ответчики, 3-е лицо (муниципальное образование «Город Архангельск») с исковыми требованиями не согласились, в отзывах и в судебном заседании сослались на то, что земельный участок подлежал предоставлению без торгов на основании пункта 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ для завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства многоэтажного жилого дома, право собственности Общества на который подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.11.2016.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

15.12.2016 между Министерством и Обществом заключен договор аренды земельного участка №4/235 (о), согласно которому Министерство (арендодатель) предоставляет Обществу (арендатору) земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 площадью 2 037 кв.м. в Октябрьском территориальном округе <...>. Земельный участок предоставляется для завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на основании заявления Общества от 21.11.2016 и выписки из ЕГРП от 15.11.2016 №29/001/109/2016-9461.

Заключению вышеуказанного договора, который оспаривается заместителем прокурора Архангельской области, предшествовали следующие фактические обстоятельства.

20.06.2005 между мэрией г. Архангельска и ОСАО «Ингосстрах» был заключен договор №1/685 (о) аренды земельного участка, согласно условиям которого арендатору (ОСАО «Ингосстрах») в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:0011 площадью 2037 кв.м. в Октябрьском округе <...>. Земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на 1-2 этажах. Договор аренды заключен на 3 года. Государственная регистрация договора аренды произведена 31.08.2005.

21.10.2005 между ОСАО «Ингосстрах» и Обществом (2-м ответчиком) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому Обществу передаются права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:0011 .

01.07.2009 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Общества на объект незавершенного строительства – административного здания со встроенными помещениями общественного назначения, назначение: административное застроенной площадью 1 163,4 к.м., степень готовности 2,85%. Запись о праве собственности на объект незавершенного строительства внесен на основании договора аренды земельного участка от 20.06.2005, соглашения об уступке прав и обязанностей от 21.10.2005, кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 24.12.2008, выданного ФГБУ «Ростехинвентаризация» Архангельский филиал.

22.03.2012 между Министерством (1-ый ответчик) и Обществом (2-ой ответчик) заключено соглашение о продлении срока договора аренды от 20.06.2005 на 3 года, т.е. до 22.03.2015. Государственная регистрация соглашения от 22.03.2012 произведена 15.06.2012.

Соглашение от 22.03.2012 заключено Обществом с Министерством, поскольку в соответствии с областным законом от 18.04.2007 №340-17-ОЗ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории города Архангельска, с 05.09.2007 переданы исполнительному органу государственной власти Архангельской области - Министерству.

18.10.2012 Общество обратилось в мэрию г. Архангельска о рассмотрении вопроса о строительстве на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040757:11 многоэтажного многоквартирного дома.

16.11.2012 мэрией г. Архангельска вынесено распоряжение №2685р об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11 с «для размещения многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на 1-2 этажах» на «для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями и помещениями общественного питания на 1-2 этажах», поскольку в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Город Архангельск», утвержденным решением Архангельского городского Совета депутатов от 26.05.2009 №872 земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 отнесен к зоне многоэтажной жилой застройки.

18.08.2016 работники Министерства в соответствии с утвержденным планом проведения проверок провели обследование земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11, результаты обследования зафиксировали в акте, в котором указано, что земельный участок, предоставленный по договору аренды от 20.06.2005, огорожен, на участке забито несколько свай, строительной техники нет, мусор.

19.09.2016 Общество обратилось в Министерство с просьбой внести изменение в название объекта с «для размещения многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на 1-2 этажах» на «для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями и помещениями общественного питания на 1-2 этажах». В обоснование указанного заявления Общество, в частности, представило договор аренды земельного участка от 20.06.2005, соглашение об уступке прав от 21.10.2005, распоряжение от 16.11.2012 №2685р, кадастровую выписку на земельный участок.

Министерство письмом от 18.10.2016 №312-04-07/9186 сообщило, что внесение изменений в данные государственного кадастра недвижимости и предмет договора аренды невозможно в связи с тем, что в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11 располагается незавершенное строительство административного здания со встроенными помещениями общественного назначения, имеющее кадастровый номер 29:22:000000:543, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.10.2016.

17.10.2016 Обществом принято решение о смене наименования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:543 с «незавершенное строительство административного здания» на «незавершенное строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения».

25.10.2016 Общество обратилось в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Кадастровая палата) с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменения наименования объекта завершенного строительства и изменения степени готовности. К заявлению приложен технический плана объекта, оптический компакт- диск.

15.11.2016 Обществу выдана выписка из ЕГРП, в которой указано, что Общество является правообладателем объекта с кадастровым номером 29:22:000000:543 – незавершенного строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения степень готовности 3%.

21.11.2016 Общество обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11, приложив к заявлению выписке из ЕГРН от 15.11.2016, для завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественно-делового назначения.

В обоснование заключения оспариваемого договора от 15.12.2016 Министерство сослалось на то, что договор заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», предусматривающего, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства возникло у Общества до 01.03.2015 (01.07.2009), а земельный участок был предоставлен в аренду по договору, заключенному до 01.03.2015 (20.06.2005), то Общество вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства сроком на 3 года без проведения торгов. При этом положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривают предоставление земельного участка для завершения строительства для объектов незавершенного строительства любого назначения.

Общество, поддерживая позицию Министерства, в отзыве и в судебном заседании сослалось также на то, что 23.01.2008 Общество получило разрешение на строительство административного здания – бизнес - центра на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040757:11, начало строительные работы, однако в связи с финансовым кризисом 2008 года работы были приостановлены. 08.06.2012 распоряжением мэра г. Архангельска №963р принято решение о развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска площадью 5 918 кв.м. Распоряжением мэра г. Архангельска от 04.07.2012 №1252р решено провести открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории площадью 5 918 кв.м. 19.10.2012 между мэрией г. Архангельска и Обществом заключен договор №15/2 (о) о развитии застроенной территории площадью 5 918 кв.м., ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова, предусматривающий осуществление Обществом (застройщиком) многоэтажного жилищного строительства со сносом и расселением ветхих и аварийных деревянных жилых домов по ул. Свободы 16 и пр. Ломоносова 169. В соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории Общество занималось расселением жилых домов, а также межеванием и планировкой территории. Составленные по заявке Общества проекты планировки и межевания территории были утверждены распоряжением мэра г. Архангельск от 31.03.2014 №859р.

В проекты межевания и планировки, разработанные ООО «Архитектура и дизайн», помимо участка площадью 5 918 кв.м. был включен земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 площадью 2037 кв.м., находившийся у Общества в аренде на основании договора от 20.06.2005, то есть указанный земельный участок был включен в границы территории строительства. Проект планировки предусматривает строительство многоэтажного жилого дома разной высотности, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040757:11 предусмотрено строительство 3-ей секции жилого дома, которая в календарной очередности должна строиться первой.

После проведения межевания и кадастровых работ на кадастровый учет 20.02.2016 поставлены земельные участки с кадастровым номером 29:22:040757:575 площадью 440 кв.м., с кадастровым номером 29:22:040757:576 площадью 4 484 кв.м., с кадастровым номером 29:22:040757:577 площадью 994 кв.м. Общая площадь этих трех участков составляет 5 918 кв.м., о застройке которых заключен договор от 19.10.2012.

Распоряжением Министерства от 15.06.2016 №806-р Обществу в собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:576 площадью 4 484 кв.м.

Распоряжением Министерства от 06.09.2016 №1318-р Обществу в собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:577 площадью 994 кв.м.

Распоряжением Министерства от 13.12.2016 №1909-р Обществу в собственность предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:575 площадью 440 кв.м.

18.04.2016 мэрией г. Архангельска по заявлению Общества распоряжением №947р утвержден градостроительный план, предусматривающий строительство единого объекта – многоэтажного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577 и 29:22:040757:11.

Общество, ссылаясь на вид разрешенного использования земельного участка 29:22:040757:11, отнесение Генеральным планом застройки муниципального образования «Город Архангельск» территории к зоне многоэтажной жилой застройки, заключение договора от 19.10.2012 о развитии застроенной территории, к которой примыкает земельный участок 29:22:040757:11, утверждение проекта планировки и межевания земельных участков с включением в него спорного земельного участка, выдачу градостроительного плана, изменение наименования объекта незавершенного строительства с «незавершенное строительство административного здания» на «незавершенное строительство многоэтажного жилого дома», считает, что никакой иной объект, кроме многоэтажного жилого дома не может быть возведен на спорном земельном участке. В силу пункта 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, если на нем расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическом лицу, поэтому предоставление Обществу земельного участка 29:22:040757:11 для завершения строительства многоэтажного жилого дома без проведения торгов по договору от 15.12.2016 является законным.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу вышеуказанных норм земельный участок без проведения торгов может предоставляться однократно сроком на 3 года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для строительства которого земельный участок был предоставлен до 01.03.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 был предоставлен по договору аренды от 20.06.2005 для строительства административного здания. Права и обязанности арендатора перешли к Обществу в октябре 2005 года. 23.01.2008 Обществу выдано разрешение №RU- 29301000-2 на строительство административного здания. За Обществом 01.07.2009 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект – административное здание.

Следовательно, на основании пункта 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с Обществом без проведения торгов мог быть однократно заключен договор аренды земельного участка 29:22:040757:11 сроком на 3 года для завершения строительства административного здания, то есть того объекта, для строительства которого изначально предоставлялся земельный участок.

При этом действительно, как правомерно указывает Министерство, предоставление земельных участков для завершения строительства на основании пункта 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" возможно в отношении любых объектов, строительство которых не завершено, в том числе и многоквартирных жилых домов, но при условии, что земельный участок первоначально предоставлялся именно для этих целей, то есть для жилищного строительства.

Оспариваемый договор аренды от 15.12.2016 заключен, а земельный участок по нему предоставлен Обществу для завершения строительства иного объекта – многоэтажного жилого дома, то есть земельный участок фактически предоставлен Обществу в других целях, нежели первоначальное его предоставление в 2005 году.

Как усматривается из материалов дела, основанием для предоставления земельного участка для завершения строительства иного объекта - многоэтажного жилого дома послужило то, что Общество представило выписку из ЕГРП от 15.11.2016, в которой объектом незавершенного строительства указан многоэтажный жилой дом, а Обществом- собственником такого объекта.

Общество ссылается на то, что им было принято решение об изменении наименования объекта незавершенного строительства, в связи с чем и на основании договора подряда на проведение кадастровых работ от 17.10.2016 кадастровым инженером изготовлен технический план. На основании обращения Общества и изготовленного технического плата в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об изменении наименования объекта и степени его готовности.

Как видно из кадастровой выписки от 07.11.2016 (том 1 л.д. 51-52), незавершенный строительством объект, право собственности на который зарегистрировано за Обществом, представляет собой 11 свай, забитых на земельном участке 29:22:040757:11.

При этом площадь застройки земельного участка таким объектом на 07.11.2016 составляет 1 163,4 кв.м., которая соответствует площади застройки (1 163,4 кв.м.), указанной в описании объекта незавершенного строительства, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 12.12.2008 (том 1 л.д. 40).

Из этого следует, что объект в виде 11 свай с момента его создания в 2008 году к 2016 году каких-либо физических изменений не претерпел, увеличение степени готовности с 2,85% до 3% получено расчетным путем и носит, по сути, корректирующий характер.

Суд считает, что фактически имело место не изменение наименование объекта, а изменение назначения объекта, поскольку под назначением объекта понимается его основная функция, то, для чего объект используется (предназначен для использования).

Согласно статьям 16-17 Жилищного кодекса РФ жилой дом (его часть) относятся к жилым помещениям, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Следовательно, здание, возводимое и предназначаемое для проживания граждан, имеет назначение жилого.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества за учетом изменений в государственном кадастре недвижимости, далее –Закон о государственном кадастре недвижимости) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости к уникальным характеристикам объекта недвижимости относятся следующие сведения: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Таким образом, объект незавершенного строительства является видом объекта недвижимости (наряду с другими, такими как здание, строение, сооружение, земельный участок), а не наименованием объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности:

- подпункт 15 пункта 2: назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

- подпункт 16 пункта 2: назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

- подпункт 27 пункта 2: основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

- подпункт 28 пункта 2: проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

-подпункт 29 пункта 2: наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования.

Согласно пункту 79 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утв. приказом Минэконоразвития от 04.02.2010 №42 (действовавшего в спорный период), в реестр вносятся следующие общие сведения об объекте незавершенного строительства: вид объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) (подпункт 1 пункта 79); степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах (подпункт 7 пункта 79), проектируемое назначение объекта незавершенного строительства (подпункт 9 пункта 79).

При этом согласно пункту 73 вышеназванного Порядка в реестр вносятся следующие общие сведения о здании: назначение здания (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом) (подпункт 8); наименование здания (указывается наименование здания при его наличии, например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета) (подпункт 8.1.).

Указанные выше положения в их совокупности подтверждают, что здания по назначению, в том числе проектируемому, определяются исходя из их функционального использования (жилые, нежилые), а наименованием объекта является имя собственное, которое указывается при его наличии у объекта (как правило, у объектов, имеющих культурную, историческую, художественную и иную ценность).

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ ( далее- ГрК РФ) объекты незавершенного строительства, наряду со зданиями, строениями и сооружениями, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства.

В силу пункта 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

При внесении в государственный кадастр недвижимости сведений по заявлению Общества об изменении наименования объекта при фактическом изменении назначения такого объекта и в последующем изменении сведений об объекте в едином государственном реестре прав на него соблюдение такого изменения требованиям технических регламентов не устанавливалось, соответствующие подтверждающие документы не предоставлялись.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и разумно, под добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

По мнению суда, со стороны Общества имело место недобросовестное осуществление гражданских прав, которое выразилось в том, что Общество действовало в пределах прав, которыми обладало, но недозволенным образом, а совершенные в совокупности действия создали условия для предоставления земельного участка для иных целей в обход процедуры торгов.

Об этом свидетельствует то, что после участия в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории и будучи лицом, с которым принято решение о заключении договора, Общество в октябре 2012 года инициировало изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11, являющегося смежным и имеющим общую границу с территорией, предоставляемой для застройки, с «для строительства административного здания» на «строительство многоэтажного жилого дома», обратившись в мэрию г. Архангельска с соответствующим заявлением. На такое обращение Общество имело право.

В дальнейшем при подготовке проекта межевания и планировки во исполнение обязательств по договору от 19.10.2012 о развитии застроенной территории в границы территории для многоэтажного жилищного строительства был включен земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11, который не был предоставлен Обществу для этих целей. Проект разрабатывался ООО «Архитектура и дизайн», заказчиком проекта являлось Общество, при этом Общество знало, что земельный участок предоставлен ему по договору аренды от 20.06.2005 для иного строительства, в участок площадью 5 918 кв.м. для развития застраиваемой территории не был включен. Несмотря на это, проект единого жилого дома в 2014 году составлялся с учетом строительства его третьей секции на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040757:11.

После отказа Министерства в изменении условий договора аренды от 20.06.2015 в части указания целей строительства на земельном участке, Обществом изменено назначение принадлежащего объекта незавершенного строительства, право на изменение назначения объекта капитального строительства его правообладателем предусмотрено законодательством, при этом незначительная степень готовности имеющегося объекта незавершенного строительства не создает серьезных препятствий в изменении проектных характеристик для строительства.

Совокупность вышеуказанных действий привела к ситуации, когда Общество как собственник объекта незавершенного строительства многоэтажного жилого дома стало претендовать на предоставление земельного участка для завершения его строительства без проведения конкурсных процедур.


Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

На основании статей 10, 168 ГК РФ суд признает оспариваемый договор аренды недействительным.

В отношении довода Общества о том, что в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, суд отмечает, что положения указанного подпункта подлежат применению и толкованию в совокупности с иными нормами земельного законодательства, предусматривающими основания и условия предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства (в частности, с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что земельный участок не может быть предметом аукциона постольку, поскольку в силу иных норм он подлежит предоставлению без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства. При этом земельное законодательство предусматривает не только однократность предоставления земельного участка собственнику объекта для завершения строительства, но и допускает изъятие земельного участка у такого собственника в случае, если строительство не завершено в течение длительного времени.

Материалы дела свидетельствуют, что земельный участок 29:22:040757:11 находился в аренде у Общества длительное время (более 10 лет), при этом его освоение (строительство) осуществлено в столь незначительной степени, что позволяет без серьезных трудностей изменять назначение проектируемого объекта. Кроме того, суд считает, что фактически правом на однократное продление договора аренды стороны уже воспользовались, заключив соглашение от 22.03.2012 о продлении срока аренды на 3 года до 22.03.2015.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска, с учетом освобождения Министерства от уплаты госпошлины госпошлина взыскивается с Общества в федеральный бюджет пропорционально.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор №4/235 (о) от 15.12.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:000000:543, заключенный между министерством имущественных отношений Архангельской области и обществом с ограниченной ответственностью «Уютное гнездо».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уютное гнездо» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран