Решение от 26 апреля 2024 г. по делу № А59-4693/2023

Арбитражный суд Сахалинской области 693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28, http://sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-4693/23
г. Южно-Сахалинск
26 апреля 2024 года
Резолютивная часть объявлена 12.04.2024 года. В полном объеме решение изготовлено 26.04.2024 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М, при ведении протокола заседания секретарем Забродиной В.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Коммерческая фирма «Сфера» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693007, <...>)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693000, <...>) с требованиями (уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ):

– о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 26.04.2023 № КУВД-001/2023- 14300145/1 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятого в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета;

– незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 20.07.2023 № КУВД-001/2023-14300145/3 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;

– о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поставить на государственный кадастровый учет помещение площадью 182,1 кв.м, по адресу: <...>

дом 61В, технический этаж, с одновременной государственной регистрацией права собственности,

третьи лица:

– общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-Коммунальная компания» (ОГРН <***> ИНН <***>);

- собственники жилых помещений, расположенных по адресу: <...>:

кв.1 - ФИО1, кв.2 - ФИО2,

кв.3, кв.4 - ФИО3, кв.5 - ФИО4, ФИО20

Леонидовна, кв.6 - ФИО5, кв.7 - ФИО2 кв.8 - ФИО6, ФИО7, кв.9 - ФИО8, кв.10, кв.11 - ФИО2, кв.12 - ФИО9, кв.13 - ФИО1, кв.14- ФИО2,

кв.15 - ФИО10, кв.16 - ФИО11, ФИО21

Александровна, кв.17 - ФИО5,

кв.18 - ФИО10, кв.19 - ФИО10, кв.20 - ФИО1,

кв.21 - ФИО12,

кв.22 - ФИО13, кв.23 - ФИО2

кв.24 - ФИО14, кв.25 - ФИО2

кв.26 - ФИО10, кв.27 - ФИО10, кв.28 - ФИО10, кв.29 - ФИО10, кв.30 - ФИО10, кв.31 - ФИО10, кв.32 - ФИО10, кв.33 - ФИО15, кв.34 - ФИО16,

кв.35 - ФИО15, кв.36 - ФИО17,

при участии:

от заявителя – ФИО18, по доверенности от 17.01.2024 № 2261/24, от Управления Росреестра – ФИО19 по доверенности от 10.01.2024

от третьих лиц: - ФИО18, по доверенности от 01.01.2024 (от общества), - ФИО13 (личное участие), до перерыва - ФИО11 (личное участие), - ФИО7 (личное участие), иные участники не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-коммерческая фирма «Сфера» (далее – заявитель, ООО СКФ «Сфера») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление, Росреестр) с требованием о признании незаконными:

-решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 26.04.2023 № КУВД-001/2023-14300145/1 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятого в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета;

-решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от 20.07.2023 № КУВД-001/2023- 14300145/3 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;

-о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поставить на государственный кадастровый учет помещение площадью 182,1 кв.м, по адресу: <...>, технический этаж, с одновременной государственной регистрацией права собственности (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

– общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-Коммунальная компания» (ОГРН <***> ИНН <***>);

- собственники жилых помещений, расположенных по адресу: <...>:

кв.1 - ФИО1, кв.2 - ФИО2, кв.3, кв.4 - ФИО3, кв.5 - ФИО4, ФИО20, кв.6 - ФИО5, кв.7 - ФИО2, кв.8 - ФИО6, ФИО7, кв.9 - ФИО8, кв.10, кв.11 - ФИО2, кв.12 - ФИО9, кв.13 - ФИО1, кв.14- ФИО2, кв.15 - ФИО10, кв.16 - ФИО11, ФИО21, кв.17 - ФИО5, кв.18 - ФИО10, кв.19 - ФИО10, кв.20 - ФИО1, кв.21 - ФИО12, кв.22 - ФИО13, кв.23 - ФИО2, кв.24 - ФИО14, кв.25 - ФИО2, кв.26 - ФИО10, кв.27 - ФИО10, кв.28 - ФИО10, кв.29 - ФИО10, кв.30 - ФИО10, кв.31 - ФИО10, кв.32 - ФИО10, кв.33 - ФИО15, кв.34 - ФИО16, кв.35 - ФИО15, кв.36 - ФИО17.

В обоснование заявленного требования общество указало, что обратилось в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 182.1 кв.м, по адресу: <...> (далее - Помещение).

Оспариваемыми решениями государственная регистрация была приостановлена, в последующем в регистрации отказано в связи с тем, что Акт не содержит сведений о приемке Помещения, не отражает информацию о том, что заявленное Помещение было введено в эксплуатацию; Помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома (кадастровый номер здания 65:01:0702003:607), не находится в собственности ООО «СКФ-Сфера», могло быть образовано только в результате реконструкции; решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции, о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности отсутствует; здание с кадастровым номером 65:01:0702003:607 расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702ППЗ:324 с разрешенным использованием: «Под 10-ти этажный монолитный жилой дом», у всех собственников помещений в таком доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме.

Выражая несогласие по доводам регистрирующего органа, общество, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 58, статьи 218 ГК РФ, Акт, Технический паспорт и Технический план отмечает, что в рассматриваемом случае, застройщиком объекта: «Здания жилые общего назначения - 10- ти этажный монолитный жилой дом» 1-я очередь строительства, расположенного в Х-м микрорайоне, по южной стороне пр. Победы, в г. Южно-Сахалинске» (далее - Жилой дом) являлось ООО Архитектурные технологии", подрядчиком - ООО СКФ "Сфера".

Согласно Техническому паспорту на жилой дом, составленному 12.05.2004 инв. № 9831 (далее - Технический паспорт), над десятым этажом Жилого дома расположен технический этаж общей площадью 194,8 кв.м.

О наличии Помещения на техническом этаже на момент ввода дома в эксплуатацию свидетельствуют данные из Технического паспорта, согласно которым технический этаж включает в себя:

комнату № 8 площадью 12,7 кв.м, (лифтовая), комнаты №№ 1-7,9-13 площадью 182,1 кв.м., (Помещение).

После ввода Жилого дома в эксплуатацию ООО «Архитектурные технологии» продало физическим лицам жилые помещения, за исключением Помещения, находящегося в техническом этаже. С момента ввода Жилого дома в эксплуатацию Помещение использовалось для размещения работников ООО «Архитектурные технологии».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Архитектурные технологии» (ОГРН: <***>. ИННI: 6501100416) прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения, о чем произведена запись государственной регистрации за номером 2106501153603 от 26.11.2010, правопреемник: ООО «СКФ «Сфера».

Учитывая, что застройщиком Жилого дома являлось ООО «Архитектурные технологии», Помещение на праве собственности принадлежало ООО «Архитектурные технологии» в силу статьи 218 Гражданского кодекса РФ, а с 26.11.2010 - ООО «СКФ «Сфера» в порядке правопреемства.

Заявитель обращает внимание, что для возникновения права собственности на вновь созданную вещь необходимы два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Помещение создавалось как неотделимая часть Жилого дома. Жилой дом создавался застройщиком за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир, введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Помещение использовалось застройщиком для размещения собственных работников, что подтверждает право собственности ООО «Архитектурные технологии» на Помещение при его создании.

Помещение в том виде, в каком оно находится в настоящее время, создавалось одновременно со строительством Жилого дома и введено в эксплуатацию вместе с Жилым домом на основании Акта. Какие-либо строительные работы по реконструкции технического этажа после ввода Жилого дома в эксплуатацию с целью создания Помещения не проводились. В этой связи для кадастрового учета и регистрации права собственности в отношении Помещения нет необходимости в предоставлении документов, подтверждающих создание объекта недвижимости в результате реконструкции.

Обществом приведены и иные доводы несогласия с оспариваемыми в рамках настоящего спора актами Управления.

В представленном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, Управление не согласилось с заявленными требованиями, указав, что с заявлением обществом был представлен технический план помещения, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения (Мансарда: Технический), расположенного по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, пр-кт Победы, Дом 61В.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 21.06.2004 года. Из акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией следует, что 21.06.2004 исполнителем работ ПКО ООО СКФ «Сфера» к приемке комиссии предъявлено «здание жилое общего назначения - 10-ти этажный жилой дом в X микрорайоне по южной стороне проспекта Победы в г. Южно- Сахалинске», фактическая общая площадь которого составляет 3301,3 кв.м.

Согласно указанному акту предъявленный к приемке жилой дом имеет следующие показатели: 36 квартир, а также встроенные, встроенно- пристроенные и пристроенные помещения, фактическая площадь которых составляет 356,7 кв.м.

При анализе технического паспорта на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <...>, от 12.05.2004 инв. № 9831 установлено, что общая площадь многоквартирного дома составляет 3942 кв.м., в подвальном этаже расположены помещения, предназначенные для обслуживания жилых помещений в данном доме, площадью 361,9 кв.м. На десятом этаже указанного многоквартирного дома расположен технический этаж общей площадью 194,8 кв.м.

Доводы истца о том, что технический этаж включает в себя помещение № 8, площадью 12,7 кв.м, (лифтовая) и помещения №№ 1-7, 913 площадью 182,1 кв.м, (помещение), которые, по его мнению, и

являются офисным помещением, не могут быть приняты во внимание, поскольку представленный акт не содержит сведений о приемке нежилого помещения (Мансарда: Технический) площадью 182.1 кв.м, сведения о помещении с характеристиками 182,1 кв.м в техническом паспорте также отсутствуют.

Таким образом, при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию, данное помещение не было обозначено и не существовало как помещение, не входящее в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Согласно сведениям ЕГРН, здание с кадастровым № 65:01:0702003:607 площадью 3942 кв.м, расположенное по адресу: <...> является 10-ти этажным многоквартирным домом.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Таким образом, мансардный этаж может быть поставлен на государственный кадастровый учет в результате реконструкции многоквартирного дома, однако указанный объект недвижимости не находится в собственности ООО «Сфера». Следовательно, принять решение о реконструкции, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности может только общее собрание собственников многоквартирного дома.

Дополнительно, Управление обращает внимание, что документы, бесспорно подтверждающие возникновение права собственности на заявленный к проведению учетно-регистрационных действий объект недвижимости, не представлены.

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная компания», привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее-ООО «ЖКК», управляющая организация) в представленном отзыве, поддержанном представителем в судебном

заседании, заявленные требование поддержало в полном объеме, указав на следующее.

ООО «Жилищно-коммунальная компания» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <...> (далее - многоквартирный дом) (лицензия № 065000027, приказ Государственной жилищной инспекции Сахалинской области о предоставлении лицензии № 27 от 23.04.2015).

Спорное нежилое помещение площадью 182,1 кв.м, (далее - помещение), расположено в мансардном этаже многоквартирного дома, который согласно техническому паспорту на жилой дом именован как: «Тех. Этаж» площадью 194,8 кв.м.

Помещение не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку не предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, в нем отсутствуют технические коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения.

Управляющая организация считает, что само по себе именование этажа как «Тех. этаж» не свидетельствует о том, что находящееся в нем помещение является местом общего пользования. Помещение является нежилым помещением, которое использовалось для размещения в нем работников ООО «СКФ «Сфера» после ввода дома в эксплуатацию. Фактически «Тех. этаж» является мансардным этажом, фасад которого образован поверхностью наклонной крыши, в котором размещены нежилые помещения ("СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя).

Третьи лица, привлеченные к участию в деле, а именно: ФИО7, ФИО6, ФИО15, ФИО20, ФИО4, ФИО21, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО17, ФИО16, ФИО12 в представленном отзыве, поддержанном в судебном заседании, возражали против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

В обоснование, собственники помещений указали, что в доме № 61В имеется две группы собственников:

-собственники, проживающие в этом доме, реализующие свои жилищные права в настоящем судебном разбирательстве;

-собственники ФИО22 (кв.1, 13, 20), ФИО3 (кв.З, 4), ФИО5.(кв.6, 17), ФИО2 (кв. 2, 7, 10, 11, 14, 23, 25), ФИО10 (кв. 15, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32) в доме не проживают, удовлетворяют свои жилищные интересы в других местах, а принадлежащие им на праве собственности квартиры в этом доме используют в коммерческих целях. Поэтому интересы этих двух групп собственников не совпадают.

В отзыве Управления обоснованно, по мнению собственников, указано, что согласно техническому паспорту на дом и земельный участок на десятом этаже дома № 61В расположен технический этаж общей площадью 194,8 кв.м, а попытка истца выделить из него нежилые помещения № 1-7, 9-13 площадью 182,1 кв.м., не соответствует акту приемки дома в эксплуатацию и техническому паспорту в котором помещение площадью 182,1 отсутствует.

Ссылка истца в исковом заявлении на справку управляющей компании «ООО Жилищно-коммунальная компания» от 05.04.2023 о том, что нежилое помещение площадью 182,1 м. не входит в состав общего имущества многоквартирного дома не может быть принята во внимание. Во-первых, потому, что выделение площади в 182, 1 кв. м. из единой площади технического этажа в 194,8 кв. м. на котором расположена лифтовая — является искусственным и произвольным. Собственники общедомового имущества такого выделения не производили.

Во-вторых, помимо расположения в нём лифтового помещения технический (мансардный) этаж обеспечивает доступ для осмотра и обслуживания важнейшей части общедомового имущества — крыши. Не являясь частью квартир, технический этаж предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и по закону принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В-третьих, к справкам ООО «Жилищно-коммунальная компания» следует относиться критически. Эта управляющая компания (генеральный директор ФИО23, уставной капитал 10 тыс. руб.) учреждена физическими лицами ФИО10 - 36%, ФИО24 - 32%, ФИО3 - 32%, т.е. учредителями ООО «СКФ «Сфера» и собственниками коммерческой недвижимости в доме. Поэтому управление домом производится, прежде всего, в интересах учредителей управляющей компании и ООО «СКФ «Сфера», а во вторую очередь в пользу жильцов - собственников.

Об этом применительно к данному делу свидетельствует следующее. В конце 2022 года проживающие в доме собственники по распоряжению ФИО23 были лишены доступа на технический 10 этаж путем изъятия ключей от технического этажа, находившихся на посту охраны, в удобном для всех и контролируемом месте.

После нескольких устных обращений собственников о доступе на технический этаж и письменного обращения по этому вопросу в Управляющую компанию с просьбой оказать помощь в осмотре технического этажа и сообщить о месте хранения ключей от этажа, 27 февраля 2023 г. получен ответ б\н, в котором собственники названы посторонними лицами, доступ которых в чердачные помещения не

допускается. О месте хранения ключей не сообщено. Копия ответа прилагается.

Таким образом, управляющая компания и лично Е.В.Гармаш воспрепятствовали реализации прав собственников на пользование общей совместной собственностью, предусмотренных частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заявление о регистрации права на основную часть мансардного технического этажа заявитель «СКФ «Сфера» подал в Управление только 10 апреля 2023 года. Следовательно, достоверно зная об отсутствии у «СКФ «Сфера» зарегистрированного права собственности на технический этаж или на его часть, управляющая компания заблаговременно встала на сторону одной группы собственников в ущерб проживающим в доме жильцам- собственникам.

То обстоятельство, что часть технического 10 этажа некоторое время назад использовалась ликвидированным 26.11 2010 г. застройщиком дома «Архитектурные технологии» для размещения своих сотрудников, свидетельствует не о праве собственности заявителя на технический этаж, а о возможности использования этой части для удовлетворения имеющихся у нас социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Но конкретные направления использования общей совместной собственности должны решаться на общем собрании собственников в соответствии со статьей 44 ЖК РФ.

В настоящее же время отмечены случаи произвольного использования управляющей компанией или ее должностными лицами нашей общей долевой собственности в интересах неизвестных лиц. Собственник квартиры № 36 обратился в управляющую компанию с заявлением, сообщив, что 21 апреля 2023 года в первой половине дня с ним в лифте на верхний этаж поднимались незнакомые ему граждане, предположительно из братской среднеазиатской страны. В руках у них находились какие-то коробки. Поинтересовавшись у них с какой целью они подымаются на верхний этаж дома, получил ответ, что у них там расположена теплица. Чуть позднее, поднявшись, обнаружил данных лиц на площадке, перед входом в мансардное помещение дома. Повторно поинтересовавшись у них о цели их пребывания в данном месте, получил словесный отпор.

Собственники считают, что для правильного разрешения данного дела должен быть учтен приоритет жилищно-правовых норм и правоотношений над интересами извлечения прибыли (коммерческими интересами), при этом полагают попытку заявителя «СКФ «Сфера» зарегистрировать на свое имя общую долевую собственность в общем имуществе

многоквартирного дома необоснованной, просят суд в удовлетворении исковых требований заявителя отказать.

Собственники помещений ФИО25, ФИО26, принимавшие участие в судебном заседании, устно поддержали заявленные обществом требования, указав на их законность и обоснованность.

Заслушав в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего дела.

10.04.2023 ООО «СКФ «Сфера»» подано заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в связи с созданием, образованием объекта недвижимости - помещения, расположенного в здании с кадастровым номером 65:01:0702003:607, расположенном по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр-кт Победы, д. 61В (т.д.1, л.д.91-94).

В приложение к заявлению представлены:

-протокол внеочередного общего собрания участников ООО СКФ «Сфера» № 31032023 от 31.03.2023 (т.д.1, л.д.102);

-протокол внеочередного общего собрания участников ООО СКФ «Сфера» № 12092022 от 12.09.2022 (т.д.1, л.д.101);

-информационное письмо № 26 от 05.04.2023 года ООО «Жилищно-коммунальная компания» (л.д.1, л.д. 100);

-выписка из ЕГРЮЛ;

- технический план помещения б/н от 31.03.2023 года, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения (Мансарда: Технический), расположенного по адресу: <...> (т.д.1, л.д. 105).

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 21.06.2004 года (т.д.1, л.д.177).

Из акта приемки законченного строительством объекта следует, что 21.06.2004 исполнителем работ ПКО ООО СКФ «Сфера» к приемке комиссии предъявлено «здание жилое общего назначения - 10-ти этажный жилой дом в X микрорайоне по южной стороне проспекта Победы в г. Южно-Сахалинске», фактическая общая площадь которого составляет 3301,3 кв.м.

Согласно указанному акту предъявленный к приемке жилой дом имеет следующие показатели: 36 квартир, а также встроенные, встроенно- пристроенные и пристроенные помещения, фактическая площадь которых составляет 356,7 кв.м.

При анализе технического паспорта на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <...>, от 12.05.2004 инв. № 9831 Управлением установлено, что что общая площадь многоквартирного дома составляет 3942 кв.м., в подвальном этаже расположены помещения, предназначенные для обслуживания жилых помещений в данном доме, площадью 361,9 кв.м. На десятом этаже указанного многоквартирного дома расположен технический этаж общей площадью 194,8 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН, здание с кадастровым № 65:01:0702003:607 площадью 3942 кв.м, расположенное по адресу: <...> является 10-ти этажным многоквартирным домом.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов, в порядке статьи 29 Закона о регистрации недвижимости, Управлением установлены обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, в связи с чем, принято решение о приостановлении государственной регистрации, оформленное Уведомлением от 26.11.2018 № КУВД-001/2023-14300145/1.

В частности, в обоснование принятого решения, Управлением указано на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Между тем, представленный Акт не содержит сведений о приемке нежилого помещения Мансарда:Технический), площадью 182.1 кв.м.

Таким образом, правоустанавливающий документ не отражает информацию от том, что помещение, права на которые заявлены к регистрации, было введено в эксплуатацию.

Кроме того, со ссылкой на положения ст.ст. 290 ГК РФ, 360 44 ЖК РФ Управление заключило, что решение об использовании общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Таким образом, мансардный этаж может быть поставлен на государственный кадастровый учет в результате реконструкции многоквартирного дома, однако указанный объект недвижимости не находится в собственности ООО «Сфера». Следовательно, принять решение о реконструкции, постановке на кадастровый учет и регистрации

права собственности может только общее собрание собственников многоквартирного дома.

Установленные в ходе проведения правовой экспертизы обстоятельства явились основанием для принятия решения от 26.04.2023 № КУВД-001/2023- 14300145 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав до 20.07.2023 года.

Заявителю разъяснено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

Общество обратилось с жалобой в апелляционную комиссию по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее –Комиссия).

По результатам рассмотрения жалобы, Комиссией, на основании п. 34, п. 39 Положения о порядке формирования и работы апелляционной комиссии, утвержденной приказом от 08.10.2020 ЖП/0377, принято решение от 06.06.2023 года № 1, согласно которому, решение от 26.04.2023 № КУВД-001/2023- 14300145 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, признано законным и обоснованным.

Комиссия, в дополнение к доводам, изложенным в оспариваемом решении, указала, что сведения о помещении с характеристиками 182,1 кв.м, отсутствуют в представленном техническом паспорте.

Ранее при строительстве многоквартирного дома и в момент его приемки в эксплуатацию, согласно Акта, на техническом этаже располагался технический этаж, площадью 194,8 кв.м.

Следовательно, на момент приемки в эксплуатацию, данное помещение не существовало как отдельного помещения, не входящего в состав общего имущества.

Об этом также свидетельствует экспликация к поэтажному плану дома (техническому этажу) технического паспорта от 12.05.2004.

С учетом указанных норм действующего законодательства, заявленное к проведению учетно-регистрационных действий помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Документы, бесспорно подтверждающие возникновение права собственности на заявленный к проведению учетно-регистрационных действий объект недвижимости, не представлены (т.д.1, л.д.84).

В связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и или) государственной регистрации прав, 20.07.2023 года Управлением принято решение № КУВД-001/2023-

14300142/3 об отказе в государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (т.д.2, л.д.112).

Полагая, что указанные решения Управления о приостановлении государственной регистрации прав, об отказе в государственной регистрации прав (с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ) не соответствуют требованиям законодательства, нарушают права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемы ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенных норм и разъяснений по вопросу их применения, содержащихся в совместном постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01. 07. 1996 № 6/8, следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов является одновременное несоответствие этого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом, решением прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемых актов закону, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Проверив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленного требования доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

На основании части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.04.2023 ООО «СКФ «Сфера»» подано заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в связи с созданием, образованием объекта недвижимости - помещения, расположенного в здании с кадастровым номером 65:01:0702003:607, расположенном по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр-кт Победы, д. 61В (т.д.1, л.д.91-94).

В регистрирующий орган обществом были представлены: протокол внеочередного общего собрания участников ООО СКФ «Сфера» № 31032023 от 31.03.2023 (т.д.1, л.д.102); протокол внеочередного общего собрания участников ООО СКФ «Сфера» № 12092022 от 12.09.2022 (т.д.1, л.д.101); информационное письмо № 26 от 05.04.2023 года ООО «Жилищно-коммунальная компания» (л.д.1, л.д. 100); выписка из ЕГРЮЛ; технический план помещения б/н от 31.03.2023 года, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения (Мансарда: Технический), расположенного по адресу: <...> (т.д.1, л.д. 105).

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 21.06.2004 года (т.д.1, л.д.177).

Вместе с тем, в представленном Акте отсутствуют сведения о приемке указанного нежилого помещения, площадью 182.1 кв.м., в связи с чем данный документ не отражает информацию от том, что помещение, права на которые заявлены к регистрации, было введено в эксплуатацию.

Кроме того, данные сведения о помещении с характеристиками 182,1 кв.м, отсутствуют в представленном техническом паспорте.

Ранее при строительстве многоквартирного дома и в момент его приемки в эксплуатацию, согласно Акту, на техническом этаже располагался технический этаж, площадью 194,8 кв.м..

Об этом также свидетельствует экспликация к поэтажному плану дома (техническому этажу) технического паспорта от 12.05.2004.

Согласно сведениям Единого государственного кадастра недвижимости (далее - ЕГРН), здание с кадастровым номером 65:01:0702003:607 площадью 3942 кв.м, адрес: Российская Федерация, Сахалинская область, г Южно- Сахалинск, пр-кт Победы, Дом 61В является 10 этажным многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение права в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения прав в отношении объекта недвижимости.

С учетом положений данной статьи, правоустанавливающим документом считается документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления, зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

Доводы истца о том, что технический этаж включает в себя помещение № 8, площадью 12,7 кв.м, (лифтовая) и помещения №№ 1-7, 913 площадью 182,1 кв.м, (помещение), которые, по его мнению, являются офисным помещением, не могут быть приняты во внимание, поскольку, как указано выше, представленный Акт не содержит сведений о приеме нежилого помещения (Мансарда: Технический) площадью 182.1 кв.м, сведения о помещении с характеристиками 182,1 кв.м в техническом паспорте также отсутствуют.

Следовательно, при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию, данное помещение не было определено как самостоятельное и не существовало как отдельный объект.

Таким образом, документы, бесспорно подтверждающие возникновение права собственности на заявленный к проведению учетно-регистрационных действий объект недвижимости, обществом не представлены.

В этой связи не имеют правового значения дополнительно представленные в ходе судебного разбирательства документы, подтверждающие, по мнению заявителя, возникновение права собственности на спорный объект.

Так, обществом представлены рабочие чертежи проектной документации 2- й очереди строительства, не имеющие отношение к спорному объекту (т.д.2, л.д.81-98).

В судебном заседании 04.10.2023 года представителем общество заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы по определению спорного помещения в качестве нежилого.

Принимая во внимание, что указанное помещение не отнесено к жилым помещениям, доводы об обратном в ходе судебного разбирательства сторонами процесса не заявлялись, данное ходатайство было отозвано.

Информационное письмо № 26 от 05.04.2023 года ООО «Жилищно-коммунальная компания» (л.д.1, л.д. 100), согласно которому, нежилое помещение площадью 182,1 кв.м., расположенное на мансардном этаже многоквартирного дома не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку в нем отсутствуют технические коммуникации, иное обслуживание и оборудование, а принятие решения на общем собрании собственников по вопросу государственной регистрации прав не требуется, суд оценивает критически, поскольку данный документ не является правоустанавливающим, а содержит мнение управляющей организации в лице генерального директора.

В этой связи суд отклонил заявление собственников о фальсификации справки № 26 от 05.04.2023 года, составленной ООО «Жилищно-коммунальная компания» (л.д.1, л.д. 100).

По смыслу статьи 161 АПК РФ понятие "фальсификация доказательств" предполагает совершение лицом, участвующим в деле, или его представителем умышленных действий, направленных на искажение действительного содержания объектов, выступающих в арбитражном процессе в качестве доказательств. Под фальсификацией понимается подделка, подчистка, внесение исправлений, искажающих действительный смысл, подлог либо фабрикация вещественных или письменных доказательств, а также изготовление соответствующего фиктивного документа и предъявление его суду. Также, сфальсифицированными доказательствами признаются доказательства, полученные с нарушением закона, установленного порядка их собирания и закрепления, а также, если

собирание и закрепление доказательств осуществлено ненадлежащим лицом или органом либо в результате действий, не предусмотренных процессуальными нормами.

Под фальсификацией доказательств законодатель понимает подделку либо фабрикацию вещественных доказательств или письменных доказательств (документов, протоколов и др.).

Указанные обстоятельства не свидетельствуют о необходимости рассмотрения указанного заявления как о фальсификации указанного документа по смыслу статьи 161 АПК РФ, поскольку в порядке указанной статьи подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Несогласие собственников жилых помещений с содержанием справки не является признаком фальсификации доказательства в том содержательно-правовом смысле, как это предусмотрено статьей 161 процессуального Кодекса.

В связи с чем, суд не усмотрел процессуальных оснований для рассмотрения заявления о фальсификации по существу.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 и ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 218- ФЗ при предоставлении документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество Управлением осуществляется правовая экспертиза документов, целью которой является установление юридических фактов, являющихся бесспорным основанием для возникновения, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на подлинность, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания с целью установления отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно пунктам 5, 7 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

Принимая вышеприведенное правое регулирование, а также установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства, суд признает законным и обоснованным решение от 26.04.2023 № КУВД-001/2023- 14300145 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в установленный срок не были устранены, Управлением правомерно отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Суд не входит в правовую оценку доводов участников процесса о принадлежности, либо отсутствия такой принадлежности спорного объекта к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку в данном случае усматривается спор о праве, который не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Коммерческая фирма «Сфера» к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Е.М. Александровская