Решение от 16 декабря 2024 г. по делу № А79-4785/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4785/2024
г. Чебоксары
17 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.12.2024.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пушкиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Чувашская автотранспортная компания", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 429950, Чувашская Республика, <...>,

к Администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 429900, Чувашская Республика, <...> двлд. 12

о признании недействительным пункта договора от 01.08.2023 № 14 (16-04/6244),

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 № 16-06-518 (сроком по 31.12.2024),

установил:

акционерное общество "Чувашская автотранспортная компания" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (далее - ответчик)  о признании недействительным пункта  3.1 договора аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания» в редакции «размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 000,00 рублей (Тристапятьдесят семь тысяч рублей 00 копеек), который определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023»,; об обязании администрацию Цивильского муниципального округа Чувашской Республики внести изменения в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания», изложив его в следующей редакции: «Годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,3% от его кадастровой стоимости"; об обязании администрацию Цивильского муниципального округа Чувашской Республики зачесть излишне уплаченную сумму в размере 120 435 рублей 21 копейка в счет подлежащих уплате арендных платежей с 01.01.2024 по договору аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания».

Исковые требования основаны статьями 166, 167, 180, 425  Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в связи с заключением  договора аренды земельного участка № 14/16-04/6244 с истцом 01.08.2023, то есть  после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативного правового акта, который устанавливает порядок определения размера арендной платы за землю в Чувашской Республике в размере 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Истец заявлением от 30.10.2024 уточнил исковые требования, просил:

- признать п. 3.1 договора аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023,заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа ЧувашскойРеспублики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания» в редакции«размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 357 000,00 рублей (Тристапятьдесят семь тысяч рублей 00 копеек), который определен на основании Отчета об оценкерыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023»,недействительным в силу ее оспоримости;

- изменить п. 3.1 Договора аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания», изложив его в следующей редакции: «С 01.06.2023 по 03.06.2023 размер арендой платы за земельный участок определяется на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023. С 04.06.2023 годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов от его кадастровой стоимости»;

            - обязать администрацию Цивильского муниципального округа Чувашской Республики зачесть излишне уплаченную сумму в размере 126 584 рубля 68 копеек в счет подлежащих уплате арендных платежей с 01.12.2023 по договору аренды земельного участка № 14 (16-04/6244) от 01.08.2023, заключенного между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания».

            Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение предмета иска.

Ответчик направил в суд отзыв от 19.07.2024, которым исковые требования не признал, указав, что отсутствует предмет спора. Договор аренды земельного участка от 01.08.2023 № 14/16-04/6244 Администрацией Цивильского муниципального округа не заключался, в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировался;         между АО «Чувашская автотранспортная компания» и Администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики был заключен договор № 14 аренды земельного участка от 01.06.2023. изменения и дополнения к нему не заключались (существенные реквизиты: дата договора и номер договора не менялись), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.07.2024;  к отношениям договора аренды земельного участка, заключенного сторонами 01.06.2023, и переданного 01.06.2023 по Акту приема- передачи земельного участка, п. 2 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 мая 2023 г. № 330 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148», не подлежит применению по причине заключения договора 01.06.2023, ранее вступления в силу 04.06.2024 указанного нормативного акта; земельный участок с кадастровым номером 21:20:100164:0058 на период переоформления арендных отношений из фактического владения ЛО «Чувашская автотранспортная компания» не выбывал.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте заседания суда, явку полномочного представителя не обеспечил. Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие его представителя.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд  установил.

Между администрацией Цивильского муниципального округа Чувашской Республики (далее - Ответчик, Администрация, Арендодатель) и акционерным обществом «Чувашская автотранспортная компания» (далее - Общество, Истец, Арендатор) заключен договор  от 01.06.2023 № 14/16-04/6244 аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с которым Общество приняло во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №21:20:100164:58 площадью 5765 кв.м. местоположением: Чувашская Республика-Чувашия, Цивильский район, г. Цивильск, ул. Николаева, д. 12 «а», вид разрешенного использования: «для содержания и обслуживания объектов».

Срок аренды земельного участка установлен  с 01.06.2023 по 31.05.2072 (пункт 2.1 Договора). Земельный участок передан Арендатору по акту-приема передачи от 01.06.2023.

Согласно пункту 3.1 Договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 357000,00 рублей, который определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023, составленного ООО "Эксперт-сервис".

Земельный участок предоставлен на основании постановления администрации Цивильского муниципального округа Чувашской Республики от 01.06.2023№ 717 «О предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:20:100164:58 в аренду акционерному обществу «Чувашская автотранспортная компания».

Согласно сведениям выписки из ЕГРН от 17.07.2024 договор аренды земельного участка № 14 зарегистрирован 18.07.2023 09:50:03 с номером регистрации 21:20:100164:58-21/053/2023-4.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок N 148).

В силу подпункта "г" пункта 1.1 Порядка N 148 размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях, предусмотренных пунктом 1.4 названного Порядка.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4 Порядка N 148).

В силу подпункта "д" пункта 1.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (в ред. от 24.05.2023), размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере 3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно пункту 3 Постановления  Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 оно вступает в силу через 10 дней после официального опубликования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №21:20:100164:0058, предоставленного в аренду АО «ЧАК» по договору, составляет 3317988 рублей 10 копеек.

Соответственно, по мнению истца,  с 04.06.2023 (через 10 дней после официального опубликования) годовой размер арендной платы подлежал установлению согласно подпункту "д" пункта 1.2 Порядка в размере 99539 (Девяносто девять тысяч пятьсот тридцать девять) рублей 64 копейки.

Неудовлетворение претензии истца от 12.02.2024 №14/60 о пересмотре размера арендной платы послужило основанием для предъявления иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, земельный участок относится к публичной собственности, поэтому арендная плата по заключенному сторонами договору аренды носит регулируемый характер. Стороны при заключении договора в соответствии с действовавшей нормативной базой определили арендную плату на основании результатов оценки ее рыночной величины, осуществленной независимым оценщиком.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Истец считает, что пункт 3.1 договора об утверждении годовой арендной платы за земельный участок в размере 357000 рублей 00 копеек, который определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.03.2023 № 033-2-2023, является недействительным.

Подпункт "г" пункта 1.1 Порядка N 148,  предусматривающий определение арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330  признан утратившим в силу  через 10 дней после дня его официального опубликования, утратил силу с 04.06.2023.

Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"   предусмотрено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 не устанавливает распространение его действия на отношения, возникшие до его вступления в силу.

Соответственно, арендная плата при заключении договора аренды земельного участка  от 01.06.2023, до внесения изменений в Порядок №148 и  вступления в силу названного постановления №330 должна определяться на основании оценки ее рыночной стоимости.

Согласно пункту 3.1 договора расчет размера арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости арендной платы (отчет N №033-2-2023 от 28.03.2023).

Доводы истца о том, что с учетом новой редакции Порядка N 148   пункт договора, касающийся размера арендной платы, должен быть изложен в редакции «С 01.06.2023 по 03.06.2023 размер арендой платы за земельный участок определяется на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023. С 04.06.2023 годовая стоимость арендной платы по настоящему договору определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов от его кадастровой стоимости» судом не принимается.

По мнению истца, на момент заключения договора аренды (ввиду его фактического подписания после 04.06.2023) действовал иной порядок расчёта размера арендной платы (3 процентов от кадастровой стоимости земельного участка), по сравнению с применённым Администрацией порядком на основании отчета о рыночной стоимости,  п. 3.1 Договора не соответствует публичному порядку, в силу статьи  167 ГК РФ является недействительным.

Пунктом 2  Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 определено, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу настоящего постановления, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Таким образом, оснований для  признания недействительным пункта 1.3 договора и изложения его в редакции, предложенной истцом, суд не находит.

Истец считает необходимым применить последствие недействительности пункта 3.1 договора, ссылаясь на возникновение на стороне Администрации неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате земельного участка по договору № 14/16-04/6244  в размере 126584 рубля 68 копеек, указывая на оплату с июня по ноябрь 2023 года арендных платежей в размере 178 500,00 рублей, рассчитанного на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28 марта 2023 года № 033-2-2023, платежными поручениями №№ 1691 от 09.08.2023, 1984 от 08.09.2023, 2224 от 09.10.2023, 2520 от 09.11.2023. Вместе с тем, по его мнению, согласно Порядку №148,  арендатору надлежало оплатить арендную плату с 04.06.2023 по ноябрь 2023 в размере 48 940 рублей 32 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему

Таким образом, в спорных правоотношениях арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до вступления в силу изменений, внесенных постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 в Порядок №148.

Следовательно, в силу прямого указания, содержащегося в пункте 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330, арендная плата по договору, заключенному с АО "ЧАК",  правомерно рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Иное толкование истца является ошибочным и не основанным на нормах права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

При таких обстоятельствах истец не доказал наступление на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору, а потому у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд признает ошибочными доводы истца о том, что в связи с внесением изменений Кабинетом Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 №330 в Порядок №148, с 04.06.2023 арендная плата по спорному участку рассчитывается в соответствии с подпунктом "д" пункта 1.2  Порядка №148  (3% от кадастровой стоимости), основанными на неверном и расширительном толковании положений законодательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Приведенные нормы, определяющие по общему правилу момент вступления в силу договора и возможность применения его условий к отношениям, возникшим до заключения договора, направлены на надлежащее правовое регулирование соответствующих отношений, достижение необходимой определенности в возникновении, изменении и прекращении прав и обязанностей сторон договора.

Распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения, если это не противоречит закону или не вытекает из существа отношений.

Поскольку между сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды земельного участка, сам договор аренды и акт приема-передачи в части указания даты -01.06.2023 не корректировался, пунктом 2.1 договора стороны предусмотрели  срок аренды с 01.06.2023 по 31.05.2072, суд  пришел к выводу о том, что договор аренды считается заключенным с 01.06.2023. Материалами дела подтверждается, что истец исполнил встречное предоставление, передал земельный участок во владение ответчику по  акту приема-передачи от 01.06.2023.  В связи с этим суд не принимает доводы истца о заключении договора 01.08.2023, при том, что он зарегистрирован в Едином  государственном реестре  недвижимости 18.07.2023. В связи с указанием  в договоре срока аренды -01.06.2023, не имеет правового значения доводы истца о  его заключении  в период с 04.06.2023   по 18.07.2023.

При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

С.Ю. Яхатина