Решение от 28 апреля 2026 г. АС Оренбургской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-14520/2025
г. Оренбург
29 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 29 апреля 2026 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Юдина В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аршимбаевой А.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Оренбург Оренбургской области) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Заводское» (г. Оренбург, ОГРН <***>, ИНН <***>),

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Заводское» ФИО1 (г. Оренбург),

об устранении препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами.


Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.


Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» (далее по тексту – истец, ООО «УК «Северо-восточная») обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Заводское» (далее – ответчик, ООО «УК «Заводское») об устранении препятствий в осуществлении права управления многоквартирными домами, а именно о передаче следующих документов:

1.Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт на жилой дом пр. Победы, д. 162 по состоянию на 01.03.2025, на жилой дом по ул. Промышленная, д. 12/1 по состоянию на 01.07.2025;

2.Информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

3.Документы (акты) о приемке результатов работ, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4.Акты технического состояния МКД, акты проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

5.Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

6.Заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

7.Проектную документацию (копию проектной документации) в том числе пояснительные записки, чертежи марки ГП, АР, AC, OB, ВК, ЭО, ТС, НВК, ЭС на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов (при наличии);

8.Исполнительную документацию на монтаж строительных конструкций, инженерных сетей и внутридомового инженерного оборудования от строительных организаций;

9.Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

10.Акты приемки жилого дома от строительных организаций;

11.Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло- газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

12.Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

13.Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

14.Протоколы измерения сопротивления электросетей;

15.Журналы заявок жителей;

16.Выписки из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

17.Списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

18.Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

19.Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД), расположенном по адресу: <...> в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации для управления указанными многоквартирными домами выбрано общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная».

ООО «Управляющая компания «Северо-Восточная» направило уведомление о передаче технической и иной документации, связанной с управлением МКД № 12/1 по ул. Промышленная, МКД №162 по пр. Победы, ООО «Управляющая организация «Заводское».

Неисполнение направленного ответчику требования о передаче технической документации на МКД № 12/1 по ул. Промышленная, МКД №162 по пр. Победы г. Оренбурга, послужило основанием для обращения истца в суд с заявлением об обязании ответчика передать необходимую документацию.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии со статьями 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено решение вопросов управления многоквартирным домом. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен пунктами 18 - 23 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее - Правила № 416).

Перечень технической документации, связанной с управлением многоквартирным домом, содержится в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), пункте 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

Согласно пункту 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким МКД документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, регламентирован Правилами № 416. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 20 Правил № 416).

Согласно пунктам 21 и 22 Правил № 416 передача технической документации на многоквартирный дом осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, такая организация обязана в течение 3- х месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.

Пунктами 24, 26 Правил № 491 определен перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, а также иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов не установлен.

В пунктах 1.5.1, 1.5.3 Правил № 170 содержится перечень технической документации долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.

В пункте 1.5.2 Правил № 170 установлено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

Как указано в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом», в силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом, вносить в такие документы необходимые изменения, так как такая документация принадлежит собственникам помещений в соответствующем доме. Аналогичные правила изложены в пункте 27 Правил №491.

Суд полагает, что истребуемые истцом документы соответствуют указанным в приведенных нормах права перечням технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Поскольку обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной организации, которой собственники помещений поручили управление многоквартирным жилым домом, возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома, соблюдению прав собственников, суд, в отсутствие объективных и безусловных доказательств передачи спорной документации на МКД в полном объеме, пришел к выводу об обязании ответчика передать истребуемую документацию вновь избранной управляющей организации, а в случае отсутствия документации восстановить ее за свой счет и передать истцу в соответствии с действующим законодательством с целью организации управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязательство в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.03.2010 № 17074/09 применительно уже к пункту 27 Правил № 491 отметил, что отсутствие или утрата технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Таким образом, в случае отсутствия или утраты восстановлению подлежат документы, которые подлежат постоянной актуализации и без которых нормальная эксплуатация здания невозможна или затруднительна (к примеру, копия кадастрового плана (карты) земельного участка; схемы внутридомовых сетей).

Кроме того, передаче подлежат документы, которые фактически были переданы управляющей организации ее предшественником и были утрачены.

При этом следует отметить, что имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи (пункт 23 Правил № 416).

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отсутствие доказательств иного, истребуемые документы, относятся к технической документации на многоквартирный дом и подлежат передаче истцу.

Наличие у ответчика как прежней управляющей компании, обязанности в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию, предполагает наличие у ответственных лиц оригиналов, либо надлежащим образом заверенных копий документов, в связи с чем, передача незаверенных копий факт исполнения управляющей компанией обязанности по передаче документации в полном объеме не подтверждает.

В связи с неисполнением ответчиком предусмотренной законом обязанности по передаче технической и иной, связанной с управлением вышеуказанным домом документации, нарушены права ООО «Управляющая компания «Северо-Восточная» и права собственников помещений. Своим бездействием ответчик препятствует выполнению истцом принятых обязательств по управлению данным домом.

Исходя из обстоятельств управления данным многоквартирным домом ответчиком, суд пришел к выводу о наличии возможности для совершения ответчиком разумных и добросовестных действий, связанных с восстановлением технической документации, необходимой для управления общим имуществом многоквартирного дома, а неисполнение ответчиком соответствующей обязанности не может освободить его от обязательств перед истцом.

Исходя из вышеизложенных норм права, нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Определение Верховного суда Российской Федерации от 10 марта 2017 № 307-АД17-426).

При этом пунктом 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» предусмотрено, что в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирного дома, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

В свою очередь, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств принятия ответчиком своевременных и исчерпывающих мер по восстановлению таких документов на многоквартирный дом в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил № 416, а также обращения ответчика к лицу, осуществляющему ранее управление многоквартирным домом об истребовании соответствующих недостающих документов.

Ответчик не представил документов, подтверждающих утрату или иных обстоятельств невозможности представления спорных документов, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт не передачи документации на момент начала управления домом материалами дела подтвержден и ответчиком не опровергнут допустимыми и относимыми доказательствами (статьи 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), доказательства передачи в полном объеме истребуемых документов истцу в материалы дела не представлены, суд считает заявленные требования истца в исковом заявлении обоснованными, соответствующими закону, обстоятельствам дела и подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 50 000 руб. 00 коп.


Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Заводское» в 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: <...> а именно:

1.Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт на жилой дом пр. Победы, д. 162 по состоянию на 01.03.2025, на жилой дом по ул. Промышленная, д. 12/1 по состоянию на 01.07.2025;

2.Информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

3.Документы (акты) о приемке результатов работ, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4.Акты технического состояния МКД, акты проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

5.Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

6.Заверенные уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительных планов земельных участков по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

7.Проектную документацию (копию проектной документации) в том числе пояснительные записки, чертежи марки ГП, АР, AC, OB, ВК, ЭО, ТС, НВК, ЭС на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов (при наличии);

8.Исполнительную документацию на монтаж строительных конструкций, инженерных сетей и внутридомового инженерного оборудования от строительных организаций;

9.Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

10.Акты приемки жилого дома от строительных организаций;

11.Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло- газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

12.Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

13.Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

14.Протоколы измерения сопротивления электросетей;

15.Журналы заявок жителей;

16.Выписки из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

17.Списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

18.Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

19.Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Заводское» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северо-Восточная» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. 00 коп.


Исполнительный лист выдать истцу в порядке ст.ст. 318-320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья В.В. Юдин