Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № А41-107280/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ, РАССМОТРЕННОМУ

В ПОРЯДКЕ УПРОЩЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

(резолютивная часть)

Дело № А41-107280/2019
27 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть подписана 12 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ж.П. Борсовой,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Д. В. Н." (ИНН 5027080034, ОГРН 1025003220571),

третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: <***>, ИНН <***>)

о взыскании денежных средств, о расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество,

без вызова сторон,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Д. В. Н." (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН: <***>, ИНН <***>) с требованиями:

- о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 20.12.2007 № 949 задолженности в размере 160 882 руб. 48 коп. за период с 05.04.2019 по 05.10.2019 и пеней в размере 37 777 руб. 99 коп. за период с 01.04.19 по 31.10.19;

- о расторжении договора аренды нежилого помещения № 949 от 20.12.2007, общей площадью 91,8 кв.м., состав основных помещений (номера комнат): лит. А, 1-й этаж, пом.Х1, №№ плану 1-6, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, п/о 3 дом 6:

- об обязании ООО «Д.В.Н.» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в по настоящему делу в силу освободить нежилое помещение общей площадью 91,8 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, п/о 3 дом 6.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства, обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, указанные в части 5 статьи 227 АПК РФ, судом не установлены с учетом пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве".

Резолютивная часть подписана судом 12 февраля 2020 года.

Исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Между администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО и ООО «Д.В.Н» 20.12.2007 был заключен договор аренды нежилого помещения № 949 (далее Договор), общей площадью 91,8 кв.м., состав основных помещений (номера комнат): лит. А, 1-й этаж, ПОМ.Х1, №№ плану 1-6, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, п/о 3 дом 6.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок действия договора устанавливается с 01.11.2007 по 31.05.2010.

Согласно п. 5.2 договора арендная плата установлена в сумме 165 348 руб. 44 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость.

Соглашением от 17.05.2010 стороны продлили договор аренды от 20.12.2007 № 949 на срок с 01.06.2010 по 30.06.2015.

Пункт 2.1.р.2 договора изложили в следующей редакции: Срок действия настоящего Договора устанавливается с 01.11.2007 года по 30.06.2015 года.

Соглашением от 01.12.2011 стороны продлили и внесли изменения в договор аренды от 01.11.2007 № 949, изложили договор в новой редакции, где п. п. 2.1 установили срок действия договора с 01.11.2007 по 30.06.2015, а стоимость арендной платы согласно п. 5.2 установили в размере 233 174 руб. 30 коп. в год без НДС.

Соглашением от 02.12.2014 стороны дополнили п.5.2.договора аренды предложением и установили арендную плату с 01.01.2015 года в сумме 276 289 руб. 54 коп. в год без учета налога на добавленную стоимость.

Соглашением от 27.05.2015 стороны продлили договор аренды от 20.12.2007 № 949 до 30.06.2025.

Соглашением от 02.02.2018 стороны изложили договор в новой редакции, где арендодателем стал Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.

В результате не оплаты арендных платежей у ООО «Д.В.Н.» образовалась задолженность в размере 160 882 руб. 48 коп. и пени в размере 37 777 руб. 99 коп.

В ответ на претензии о необходимости оплаты образовавшейся задолженности и пени от 21.06.2019 № 736, 16.07.2019 № 817, 27.08.2019 № 884, 24.10.2019 № 1014 ответа не поступило, задолженность по арендной плате не погашена.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Рассматривая требования истца по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, между администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО (далее - Третье лицо, Администрация) и ООО «Д.В.Н» 20.12.2007 был заключен договор аренды нежилого помещения № 949 по адресу: г. Люберцы по 3 д. 6 общей площадью 91,8 кв.м., литер А 1 этаж, пом. 11, №№ по плану 1 -6.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, действующего на момент обращения Общества в уполномоченный орган).

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

13.02.2019 Ответчик обратился к Администрации городского округа Люберцы с заявлением о выкупе указанного нежилого помещения в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Письмом от 26.02.2019 администрация отказала обществу в выкупе, указав следующее. В 2016 году общество уже обращалось с заявкой на выкуп арендуемого помещения, в результате администрацией было принято постановление от 27.10.2016 № 2618-ПА, утверждены условия приватизации, 07.11.2016 обществу направлено предложение о заключении договора купли-продажи с проектом договора. Между тем, договор обществом не был подписан. В связи с этим, администрация считает, что общество утратило преимущественное право на приобретение спорного помещения по своей инициативе.

Закон № 159-ФЗ предусматривает 2 пути предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества: уполномоченные органы направляют арендаторам предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ); субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с частями 2, 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Заинтересованное лицо ссылается на ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ, согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Согласно части 10.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или пунктом 2 части 9 статьи 4, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 статьи 4 решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации (от 14.08.2018 № Д13и-442) положение части 10.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не применимо в случае, когда заявление было направлено субъектом малого или среднего предпринимательства по своей инициативе в соответствии со статьей 9 Закона № 159-ФЗ и субъект малого или среднего предпринимательства утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Между тем, положениями ч. 10.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ возможность реализации субъектом малого предпринимательства, ранее утратившего право выкупа арендованного имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 закона N 159-ФЗ, своего право на повторную подачу такого заявления не ставится в зависимость от того, кто ранее был инициатором заключения договора купли-продажи арендованного имущества, уполномоченный орган или сам субъект малого предпринимательства.

Иных оснований для отказа в выкупе администрацией не представлено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.08.2019 г. по делу № А41-24849/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019, решение Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, оформленное в виде письма от 26.02.2019 № 693/1-1-9 об отказе в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной или из муниципальной собственности признано незаконным.

Суд обязал Администрацию городского округа Люберцы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Д.В.Н.» путем принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как установлено судом, до настоящего времени вышеуказанное решение Арбитражного суда Московской области Администрацией городского округа Любьерцы не исполнено.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Однако, как видно из обстоятельств дела, сохранение действия договора аренды в спорный период вызвано незаконными действиями арендодателя, нарушившего разумные сроки реализации обществом своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из-за незаконных действий (бездействия) Администрации городского округа Люберцы, выразившихся в незаключении договора купли-продажи в установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, ООО "Д.В.Н." не должно нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением за весь заявленный период с 05.04.2019 года по 05.10.2019 года.

Заявление ООО "Д.В.Н." о приобретении арендуемого имущества в собственность подано 13.02.2019 года, следовательно, двухмесячный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества истекал 13.04.2019 года. Решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято до 27.04.2019 года; проект договора должен быть направлен заявителю до 08.05.2019 года.

Таким образом, предельный срок заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества истекал 08.05.2019 года. После указанной даты ответчик уже не должен был быть плательщиком арендных платежей.

Предложенный КУИ Администрации городского округа Люберцы подход, основанный на факте подтверждения задолженности по оплате арендных платежей после истечения срока для заключения договора купли-продажи, без учета всех взаимоотношений сторон и сопровождающийся противоправным бездействием, выразившимся в отказе заключить договор, противоречит целям равной судебной защиты прав и законных интересов сторон данного правоотношения, создавая угрозу для существенного нарушения прав ответчика.

При указанных обстоятельствах имеется очевидная причинно-следственная связь между противоправными и виновными действиями Администрации городского округа Люберцы и возникшей у общества по ее вине задолженности по внесению платы за пользование помещением за период после 08.05.2019 года.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению только в части взыскания задолженности в размере 28 965,84 руб. за период с 05.04.2019 по 08.05.2019, а также пеней на данную задолженность в размере 11 631,48 руб.

Исходя из вышеизложенных выводов суда, отсутствуют основания для расторжения договора аренды и для возврата арендованного имущества.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 226 – 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Д.В.Н.» (ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области по договору аренды нежилого помещения от 20.12.2007 № 949 задолженность в размере 28 965,84 руб. за период с 05.04.2019 по 08.05.2019, пени в размере 11 631,48 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Д.В.Н.» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1 422 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Судья Ж.П. Борсова