Решение от 29 марта 2018 г. по делу № А17-5403/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-5403/2017
29 марта 2018 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2018 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи О. А. Ильичевой О. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Ивановского городского комитета по управлению имуществом

к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис»

о взыскании 10 290 097 руб. 98 коп., из них: 7 240 000 руб. за период с мая 2016 по 31.03.2019 – основной долг за нежилые здания по договору, 1 776 000 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2019 – основной долг за земельный участок по договору; 604 511 руб. 78 коп. за период с 19.03.2016 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 396 719 руб. 42 коп. за период с 01.07.2016 по 21.03.2018 – пени за просрочку платежа; 163 836 руб. 66 коп. за период с 05.12.2015 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 109 030 руб. 12 коп. за период с 01.04.2016 по 21.03.2018 - пени за просрочку платежа, обратив взыскание на заложенное имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 37:24:040121:50 площадью 406 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.Б,Б1, с кадастровым номером 37:24:040121:51 площадью 122,6 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 37:24:040121:35 площадью 609 кв.м, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит А. - 10 600 000 руб., нежилого здания лит. Б,Б1 - 2 000 000 руб., земельный участок - 2 960 000 руб.), о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит.А и лит. Б,Б1, расположенных по адресу: <...> земельным участком, необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (с учетом уточнения от 23.03.2018),

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 10.01.2017,

от ответчика – представителя ФИО4 по доверенности от 01.08.2017,

установил:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – ООО «Мегаполис», ответчик) о взыскании 11 136 281 руб. 82 коп., в том числе:

1) 8 919 101 руб. 38 коп. за нежилые здания, из которых: 7 240 000 руб. задолженность за период с 01.04.2016 (частично) по 31.03.2019 по договору купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: <...>, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, 601 784 руб. 38 коп. процентов за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 1 077 317 руб. пени за период с 01.07.2016 по 31.03.2019,

2) 2 217 180 руб. 44 коп. за земельный участок, из которых: 1 776 000 руб. задолженность за период с 01.04.2016 (частично) по 31.03.2019 по договору купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: <...>, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, 163 167 руб. 62 коп. процентов за период с 05.12.2015 по 31.03.2019, 278 012 руб. 82 коп. пени за период с 01.04.2016 по 31.03.2019

о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит. А и лит.Б,Б1, расположенных по адресу: <...>, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге,

3) об обращении взыскания на заложенное имущество – нежилые здания лит. А площадью 406 кв.м и лит. Б,Б1 площадью 122,6 кв.м с земельным участком площадью 609 кв.м, расположенных по адресу: <...>, в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 02.04.2014 №6, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит.А составляет 10 600 000 руб., нежилого здания лит.Б,Б1 – 2 000 000 руб., земельного участка – 2 960 000 руб.).

Определением суда от 11.07.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 08.08.2017.

Протокольным определением суда от 08.08.2017 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено судебное заседание суда первой инстанции на 28.09.2017.

Протокольным определением суда от 28.09.2017 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 05.10.2017.

Протокольным определением суда от 05.10.2017 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство отложено на 08.11.2017.

Протокольным определением суда от 08.11.2017 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16.11.2017.

Протокольным определением суда от 16.11.2017 на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство отложено на 27.11.2017.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела продолжено в рамках требований, изложенных в заявлении от 04.10.2017:

- о взыскании 7 240 000 руб. задолженности за нежилые здания за период с мая 2016 года по 31.03.2019, 604 511 руб. 78 коп. процентов за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 225 921 руб. 08 коп. пени за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, 1 776 000 руб. задолженности за земельный участок, 163 836 руб. 66 коп. процентов за период с 05.12.2015 по 31.03.2019, 65 266 руб. 53 коп. пени за период с 01.04.2016 по 30.09.2017, обратив взыскание на имуществом,

- о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит.А и лит. Б,Б1, расположенных по адресу: <...> земельным участком, необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о проведении экспертизы по делу, просил проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Профи».

Согласно информационному письму общества с ограниченной ответственностью «Профи» от 28.09.2017 стоимость экспертизы составляет 10 000 руб.

Ответчик платежным поручением от 03.10.2017 №131 перечислил на депозитный счет суда 10 000 руб.

Определением суда от 28.11.2017 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы до получения экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Профи».

В суд 21.12.2017 поступило заключение эксперта.

В соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Определением от 21.12.2017 судом назначено на 25.01.2018 судебное заседание по рассмотрению вопроса о возможности возобновления производства.

Протокольным определением суда от 25.01.2018 производство по делу возобновлено, с учетом ходатайства ответчика судебное заседание отложено на 20.02.2018. В соответствии со ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 22.03.2018. Протокольным определением суда от 22.03.2018 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 26.03.2018.

Истец в ходе рассмотрения дела неоднократно уточнял исковые требования, окончательно сформулировав их в заявлении от 23.03.2018, истец просит взыскать с ООО «Мегаполис» 10 290 097 руб. 98 коп., из них: 7 240 000 руб. за период с мая 2016 по 31.03.2019 - основной долг за нежилые здания по договору, 1 776 000 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2019 – основной долг за земельный участок по договору; 604 511 руб. 78 коп. за период с 19.03.2016 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 396 719 руб. 42 коп. за период с 01.07.2016 по 21.03.2018 – пени за просрочку платежа; 163 836 руб. 66 коп. за период с 05.12.2015 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 109 030 руб. 12 коп. за период с 01.04.2016 по 21.03.2018 - пени за просрочку платежа, обратив взыскание на заложенное имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 37:24:040121:50 площадью 406 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.Б,Б1, с кадастровым номером 37:24:040121:51 площадью 122,6 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 37:24:040121:35 площадью 609 кв.м, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит А. - 10 600 000 руб., нежилого здания лит. Б,Б1 - 2 000 000 руб., земельный участок - 2 960 000 руб.); просит расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит.А и лит. Б,Б1, расположенных по адресу: <...> земельным участком, необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Заявление с учетом мнения ответчика принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 22, 26.03.2018 представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, уточнении к нему, возражениях по позиции ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве, в пояснениях по делу, заявлении от 20.02.2018. Ответчик указывает на следующее. 20 мая 2016 года произошло обрушение здания по адресу: <...> и частичное обрушение нежилого здания лит.А по адресу: <...>. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора купли-продажи и приемки здания по акту продавцом и покупателем не было учтено действительное состояние конструкций объекта купли-продажи. С требованием о расторжении договора купли-продажи истец к ответчику не обращался. Вместе с тем, ООО «Мегаполис» 31.07.2017 направило в Комитет соглашение о расторжении договора купли-продажи, сведений о его подписании у ответчика не имеется. Ответчик не согласен с требованием истца об уплате процентов за период до 31.03.2019 (за будущее время), поскольку договор не содержит условий, позволяющих продавцу в случае досрочного расторжения договора взыскать с покупателя проценты в связи с предоставленной рассрочкой, рассчитанные на будущее. Кроме того, ответчик просит в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить взыскиваемую неустойку. В судебном заседании 22, 26.03.2018 представитель ответчика указала, что в случае удовлетворения иска просит установить начальную цену продажи, которая указана истцом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), на основании распоряжения об условиях приватизации от 21.03.2014 №84-р Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит. А и лит. Б, Б1, расположенных по адресу: <...>, с земельным участком необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое здание лит. А, площадью 406,0 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:50 и нежилое здание лит. Б, Б1, площадью 122,6 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:51, являющиеся муниципальной собственностью (выписка из реестра №1-3-795, 1-3-796), расположенные по адресу: <...> с земельным участком, площадью 609 кв.м. с кадастровым номером 37:24:040121:0035, являющимся муниципальной собственностью (выписка из реестра №1-3в-0175) (далее – объект). Объект, арендованный ООО «Мегаполис» по договору аренды от 13.11.2009 №671, являющимся субъектом малого предпринимательства, продается в собственность за сумму 15 560 000 руб., в том числе выкупная стоимость нежилого здания лит.А – 10 600 000 руб. без НДС, выкупная стоимость нежилого здания лит. Б, Б1 – 2 000 000 руб. без НДС, выкупная стоимость земельного участка – 2 960 000 руб., определенную комиссией по приватизации от 19.03.2014 (протокол № 2). Объект обременен условиями охранного обязательства, выдаваемого органом исполнительной власти Ивановской области, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.

Пунктом 2.1 договора установлена цена продажи объекта в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, составляет 15 560 000 руб., в том числе выкупная стоимость нежилого здания лит. А – 10 600 000 руб. без НДС, выкупная стоимость нежилого здания лит. Б, Б1 – 2 000 000 руб. без НДС, выкупная стоимость земельного участка – 2 960 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость приобретаемых нежилых зданий в размере 15 560 000 руб. без НДС путем безналичного перечисления денежных средств, с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания настоящего договора в срок по 31.03.2019 согласно графику оплаты стоимости нежилых зданий и графику оплаты земельного участка.

Пунктом 2.2 также установлено, что на сумму денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8,25% годовых, за период времени со дня подписания договора до дня поступления суммы основного долга за объект. Сумма денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, уменьшается по мере поступления фактических платежей по основанному долгу за объект.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Данное условие также закреплено в пункте 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.6 договора в случае просрочки покупателем оплаты оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, а продавец вправе обратить взыскание на объект для удовлетворения за счет этого имущества требований о:

- взыскании суммы основного долга по договору;

- уплате неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения обязательств по договору;

- убытков, вызванных неисполнением, просрочкой исполнения покупателем обязательств по договору;

- возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на объект;

- возмещении расходов на реализацию заложенного объекта, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

Сторонами 05.09.2014 подписан акт приема-передачи нежилых зданий.

Переход права собственности на указанные нежилые здания и земельный участок к ответчику зарегистрирован 05.12.2014, номера регистрации 37-37-01/297/2014-167, 37-37-01/297/2014-165, 37-37-01/297/2014-160. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 05.12.2014, номер регистрации 37-37-01/297/2014-167, 37-37-01/297/2014-165, 37-37-01/297/2014-160.

Ивановским городским комитетом по управлению имуществом заказным письмом в адрес ответчика в связи с нарушением последним графика платежей направлена претензия от 12.05.2017 №А23/09-06-309 с требованием оплатить задолженность, проценты и неустойку по договору. Истец в письме предложил досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство и в тридцатидневный срок с момента получения настоящего письма оплатить стоимость объекта продажи в размере 11 136 281 руб. 82 коп., включая проценты по предоставлению рассрочки и пени по договору купли-продажи. В письме указано, что при не перечислении денежных средств комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6, о взыскании с ООО «Мегаполис» 7 240 000 руб. задолженности за нежилые здания за период с 01.04.2016 (частично) по 31.03.2019, 601 784 руб. 38 коп. задолженности по оплате процентов за период с 19.03.2016 по 31.03.2019, 1 077 317 руб. задолженности по пени за период с 01.07.2016 по 31.03.2019, 1 776 000 руб. задолженности за земельный участок, за период с 01.04.2016 по 31.03.2019, 163 167 руб. 62 коп. задолженности по оплате процентов за период с 05.12.2015 по 31.03.2019, 278 012 руб. 82 коп. задолженности по пени за период с 01.04.2016 по 31.03.2019, обратив взыскание на имущество – нежилые здания лит. А, площадью 406 кв.м. и лит. Б, Б1, площадью 122,6 кв.м. с земельным участком площадью 609 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В связи с тем, что ответчик производил оплату стоимости объекта недвижимости с нарушением согласованного сторонами графика платежей (приложения №№ 1, 2 к договору), допустив просрочку свыше 90 календарных дней, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Оценивая заключенный сторонами договор, суд полагает, что правоотношения по данному договору и взаимные обязательства сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи подписан сторонами, скреплен печатями сторон, являлся действующим, зарегистрирован в установленном законом порядке, документов о его расторжении в материалы дела не представлено.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт нарушения ответчиком графика оплаты истцу денежных средств подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспаривается.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает подтвержденной, обоснованной и подлежащей взысканию 7 240 000 руб. за период с мая 2016 по 31.03.2019 – основной долг за нежилые здания по договору, 1 776 000 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2019 – основной долг за земельный участок по договору.

Суд полагает обоснованным взыскание с ответчика задолженности за период по 31.03.2019 на основании следующего.

Предусмотренная пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность оплаты покупателем товара в рассрочку является разновидностью оплаты товара в кредит.

Согласно пункту 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») настоящей главы («Заем и кредит»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено, что к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения платежей, в направленной ответчику претензии от 12.05.2017 истец предложил ответчику досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство.

Истцом заявлены к взысканию 604 511 руб. 78 коп. процентов по договору, начисленных на задолженность за нежилые здания, за период с 19.03.2016 по 31.03.2019; 163 836 руб. 66 коп. процентов по договору, начисленных на задолженность за земельный участок, за период с 05.12.2015 по 31.03.2019.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Пунктом 2.2 договора установлено, что на сумму денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8,25% годовых, за период времени со дня подписания договора до даты очередного платежа, установленной в договоре. Сумма денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, уменьшается по мере поступления фактических платежей по основанному долгу за объект.

Расчет процентов ответчиком не оспорен.

Требование о взыскании с ответчика процентов за период по 31.03.2019 обоснованно.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в случаях, когда на основании пункта 2 статьи 811, статьи 813, пункта 2 статьи 814 Кодекса займодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Как указано выше согласно пункту 2.2 договора покупатель оплачивает стоимость объекта продажи в срок по 31.03.2019, соответственно проценты подлежат начислению по указанную дату.

Кроме суммы задолженности, процентов истец требует взыскания с ответчика 396 719 руб. 42 коп.– пени за просрочку платежа за нежилые здания за период с 01.07.2016 по 21.03.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором определено соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии с пунктом 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 65, 69 указанного Пленума по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд полагает указанное ходатайство необоснованным в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

В пункте 77 Постановления от 24.03.2016 №7 Пленум Верховного Суда Российской Федерации вновь подтвердил, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 71 Пленума: если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 Пленума бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В пункте 6.3 договора сторонами предусмотрено, что за нарушение сроков внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 24.03.2016) при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.01.2011 №11680/10, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ).

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В связи с этим суд принимает во внимание, что ответчиком подписан договор, в том числе, с условиями уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы очередного платежа за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

Устанавливая в договоре ставку для начисления неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, сторона договора добровольно принимает на себя соответствующие обязательства и несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

В данном случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон.

Ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, поэтому в силу положений статьи 2 ГК РФ должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных для себя последствий такой деятельности, в том числе, и связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по договору.

Доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором и заявленном истцом размере может привести к нарушению баланса интересов сторон, равно как и доказательств наличия оснований для снижения размера неустойки ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, тогда как предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В рассматриваемом деле стороны согласовали размер и порядок начисления пени за нарушение срока оплаты.

Расчет неустойки, произведенный истцом, ответчиком не оспорен, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 3 указанной статьи если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из смысла статей 421, 431, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Субъекты гражданского права вправе заключить любой договор, если только он не противоречит прямым законодательным запретам и соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. В соответствии с гражданско-правовым смыслом указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

В пункте 6.6 договора стороны согласовали, что в случае просрочки покупателем оплаты оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, а продавец вправе обратить взыскание на объект для удовлетворения за счет этого имущества требований о:

- взыскании суммы основного долга по договору;

- уплате неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения обязательств по договору;

- убытков, вызванных неисполнением, просрочкой исполнения покупателем обязательств по договору;

- возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на объект;

- возмещении расходов на реализацию заложенного объекта, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

Статьями 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

На основании изложенного, учитывая просрочку оплаты покупателем оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней, требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По ходатайству ответчика судом назначено проведение судебное экспертизы. Перед экспертом поставлен вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов на дату оценки. Однако, по результатам судебной экспертизы истцом не уточнены исковые требования в части установления начальной продажной цены спорного имущества, в судебном заседании при рассмотрении исковых требований по существу ответчик указал, что полагает целесообразным в случае удовлетворения исковых требований установить начальную продажную цену имущества в размере, указанном истцом.

Поскольку при рассмотрении дела возражений у залогодателя (ответчика) относительно начальной продажной цены имущества, предложенной истцом, не имелось, суд полагает правомерным установить начальную продажную цену имущества, заложенного по договору купли-продажи, в размере его рыночной стоимости, согласованной сторонами в указанном договоре и заявленной в исковых требованиях.

Исследовав материалы дела, суд считает требование о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6 подлежащим оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявления иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства направления ответчику предложения расторгнуть договор. Представленная в материалы дела претензия от 12.05.2017 №А23/09-06-309 содержит лишь указание на возможное обращение с исковым заявлением в суд с требованием о расторжении договора, а не предложение о расторжении договора, как то предусмотрено п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В связи с этим доводы о том, что ответчик не возражал относительно расторжения договора, правового значения не имеет.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание, что истцом в материалы дела не представлена претензия, направленная ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6, а также учитывая пояснения истца о том, что иной (кроме представленной в дело от 12.05.2017 №А23/09-06-309) претензии ответчику не направлялось, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части расторжения договора купли-продажи от 02.04.2014 №6, подлежат оставлению без рассмотрения.

Государственная пошлина по делу составляет 74 450 руб. В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 148 (п. 2 ч. 1), 149, 156 (ч. 3), 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Требование Ивановского городского комитета по управлению имуществом о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 №6 нежилых зданий лит.А и лит. Б,Б1, расположенных по адресу: <...> земельным участком, необходимым для их использования при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, оставить без рассмотрения.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» в пользу Ивановского городского комитета по управлению имуществом 7 240 000 руб. за период с мая 2016 по 31.03.2019 – основной долг за нежилые здания по договору, 1 776 000 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2019 – основной долг за земельный участок по договору; 604 511 руб. 78 коп. за период с 19.03.2016 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов; 396 719 руб. 42 коп. за период с 01.07.2016 по 21.03.2018 – пени за просрочку платежа; 163 836 руб. 66 коп. за период с 05.12.2015 по 31.03.2019 задолженность по оплате процентов.

3. Обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.А, с кадастровым номером 37:24:040121:50 площадью 406 кв.м; нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, лит.Б,Б1, с кадастровым номером 37:24:040121:51 площадью 122,6 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 37:24:040121:35 площадью 609 кв.м, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 15 560 000 руб. (стоимость нежилого здания лит А – 10 600 000 руб., нежилого здания лит. Б,Б1 – 2 000 000 руб., земельный участок – 2 960 000 руб.).

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» в доход федерального бюджета 74 450 руб. госпошлины по делу.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

СудьяО.А. ФИО1