Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А45-33802/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-29517/2024
г. Новосибирск
20 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Надежкиной О.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кондрик А.А., рассмотрев дело по первоначальному иску закрытого акционерного общества «Ноэма» (ИНН <***>), г Новосибирск

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Авиареставрация» (ИНН <***>), г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью предприятие «Блюз» (ИНН <***>), г Новосибирск; 3) ФИО1, с первоначальным иском, согласно которому просит:

1) признать право собственности ЗАО «Ноэма» на часть здания кадастровый номер 54:35:021345:50 площадью 575,8 кв.м., за исключением помещений 54:35:021345:179 и 54:35:021345:180;

2) обязать ООО Предприятие «Блюз», ООО «Авиареставрация», ФИО1 освободить здание кадастровый номер 54:35:021345:50 и земельный участок кадастровый номер 54:35:021345:1 от находящегося имущества и физических лиц в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Назначить судебный штраф в размере 50 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда об освобождении имущества;

3) обязать ЗАО «Ноэма», ООО Предприятие «Блюз», освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021345:1 путем сноса за свой счет нежилого здания по адресу <...>, с кадастровым номером 54:35:021345:50 в течение 90 дней со дня вступления решения суда в законную силу,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью предприятие «Блюз» (ИНН <***>), г Новосибирск

к закрытому акционерному обществу «Ноэма» (ИНН <***>), г Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) мэрия города Новосибирска (ИНН <***>), 2) муниципальное унитарное предприятие «Горводоканал» г. Новосибирска (ИНН <***>),

с участием в деле Прокуратуры Новосибирской области, о признании права собственности, при участии представителей:

истца (по первоначальному иску): ФИО2, доверенность от 08.11.2023, диплом, паспорт,

ответчиков (по первоначальному иску): 1) не явился, извещен, 2) ФИО3, доверенность от 10.12.2023, диплом, паспорт, 3) ФИО3, доверенность от 20.02.2025, диплом, паспорт,

третьих лиц: 1) не явился, извещён, 2) не явился, извещен; Прокуратура Новосибирской области – не явилась, извещена

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Ноэма» (далее также – истец, ЗАО «Ноэма») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью предприятие «Блюз» (далее – ответчик 1, ООО Предприятие «Блюз») и обществу с ограниченной ответственностью «Авиареставрация» (далее – ответчик 2, ООО «Авиареставрация»), ФИО1 с требованиями:

1) признать право собственности ЗАО «Ноэма» на часть здания кадастровый номер 54:35:021345:50 площадью 575,8 кв.м., за исключением помещений 54:35:021345:179 и 54:35:021345:180;

2) обязать ООО Предприятие «Блюз», ООО «Авиареставрация», ФИО1 освободить здание кадастровый номер 54:35:021345:50 и земельный участок кадастровый номер 54:35:021345:1 от находящегося имущества и физических лиц в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Назначить судебный штраф в размере 50 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда об освобождении имущества;

3) обязать ЗАО «Ноэма», ООО Предприятие «Блюз», ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021345:1

путем сноса за свой счет нежилого здания по адресу <...>, с кадастровым номером 54:35:021345:50 в течение 90 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

ООО предприятие «Блюз» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ЗАО «Ноэма» о признании права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Мэрия города Новосибирска и муниципальное унитарное предприятие «Горводоканал» г. Новосибирска.

К участию в деле привлечена прокуратура Новосибирской области.

ЗАО «Ноэма» поддержало первоначальные исковые требования, против удовлетворения встречных исковых требований возражало.

ООО Предприятие «Блюз» возражало против удовлетворения первоначального иска, поддержав встречные исковые требования.

ФИО1 возражает против исковых требований ЗАО «Ноэма», поддерживает исковые требования ООО «Блюз».

Муниципальное унитарное предприятие «Горводоканал» г. Новосибирска в судебное заседание не явилось, представив письменный отзыв в материалы дела.

ООО «Авиареставрация» в судебное заседание не явилось, представив в материалы дела письменный отзыв, которым полностью поддерживает позицию ООО предприятие «Блюз».

Прокуратура Новосибирской области, Мэрия города Новосибирска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, мотивированный отзыв на исковые заявление в материалы дела не представили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика 2, третьих лиц, Прокуратуры Новосибирской области.

ЗАО «Ноэма» является соарендатором земельного участка 54:35:021345:1, что подтверждается договором, который зарегистрирован в ЕГРН. Право пользования участком у Истца бессрочно и действует в силу закона даже при отсутствии договора аренды (п.2 ст.287.3 ГК РФ). Истец является собственником большинства зданий, расположенных на данном земельном участке

Помещения в здании 54:35:021345:50 Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3 принадлежат ЗАО «Ноэма» на праве собственности. Частью помещений в здании владеют ответчики, но права у ответчиков по первоначальному иску отсутствуют.

Здания и помещения, расположенные на земельном участке

Здания

Площадь

Помещения

Площадь

Правообладатель

54:35:021345:50

1260,8

54:35:021345:179

559

ЗАО "НОЭМА"

54:35:021345:180

126

Физическое лицо

Часть здания

575,8

Занимает ООО Предприятие "Блюз", ООО "Авиареставрация"

На указанном земельном участке 54:35:021345:1 (далее - Участок) расположено, в

том числе, здание 54:35:021345:50. Здание, как следует из выписки ЕГРН, поставлено на кадастровый учет 16.11.2011 в размере площади 1260,8 кв.м. Однако права в ЕГРН зарегистрированы лишь на 2 помещения в здании площадью 559 и 126 кв.м.. Оставшаяся часть здания площадью 575,8 кв.м. не учтена и права на неё ни за кем не зарегистрированы.

Указанной частью здания фактически владеет ООО Предприятие «Блюз» и ООО «Авиареставрация». Факт нахождения в здании ООО «Авиареставрация» подтверждается адресом регистрации в ЕГРЮЛ, данными с сайта «2ГИС», сайтом компании.

ООО Предприятие «Блюз» и ООО «Авиареставрация» занимают указанную выше часть здания без оформления каких-либо прав, бремя содержания данного имущества не несут.

ЗАО «Ноэма» несет бремя содержания всего имущества на площадке по адресу ул. Владимировская 1а, что подтверждается, в частности договором энергоснабжения.

В рамках дела № А45-228/2015 судом отказано Ответчику 1 по первоначальному иску в признании за ним права собственности на указанную часть здания. При этом суд отметил, что у ответчика имеется спор относительно прав на данное помещение с истцом.

Таким образом, как указывает Истец, Ответчики по первоначальному иску владеют и пользуются земельным участком и помещением без правовых оснований, препятствуют ЗАО «Ноэма» как арендатору Участка и как собственнику помещений в спорном здании полноценно пользоваться частью участка под зданием. Так как участок предназначен для обслуживания промышленной площадки с целью производства звуковой аппаратуры (ОКВЭД в ЕГРЮЛ Истца по первоначальному иску), то нахождение посторонних лиц препятствует полноценной организации производственных процессов.

Истец указывает, что здание нуждается в достаточно серьезных работах по его приведению в нормативное состояние, поскольку имеет существенные дефекты, мешающие его безопасной эксплуатации (трещины в стенах, дефекты перекрытий). Произвести строительные работы по устранению конструктивных недостатков только в части здания, которой владеет истец, не позволяет устранить дефекты. Между тем финансирование, согласование работ, получение разрешения на строительство затруднено, ввиду отсутствия субъекта имеющего права на значительную часть здания.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО Предприятие «Блюз» зарегистрировано 17.12.1991 (стр.2 выписки). Договор подряда заключен 01.03.1989 г., а работы по нему были выполнены в январе 1990 г. Соответственно Ответчик 1 является иным субъектом права, нежели тот который участвовал в создании данного объекта. У Ответчика 1 не могло возникнуть право собственности на данный объект поскольку основания возникновения права собственности на имущество возникло до момента его государственной регистрации.

Здание было возведено по договору подряда от 01.03.1989 года № 3, между НОЭМА «СИБИРЬ» (в настоящее время после реорганизации ЗАО «НОЭМА») (Заказчик) и ПТП «БЛЮЗ» (Исполнитель).

Право собственности, возникшее до введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются действительными и при отсутствии государственной регистрации на основании п.1 ст.6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

Поскольку Истец строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, необходимости приемки их в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями по правилам ст.ст. 218, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 4 АПК РФ наделяет заинтересованных лиц правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу с пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства судом была назначена и проведена судебная экспертиза, с постановкой следующих вопросов и получением выводов:

Вопрос 1:

Соответствует ли здание кадастровый номер 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3 требованиям строительных норм и правил; технических регламентов и иным обязательным требованиям?

Ответ:

Нахождение здания с кадастровым номером 54:35:021345:50, по адресу Новосибирск, ул Владимировская, 1а к. 3, непосредственно на сетях канализации (коллекторах) МУП «ГОРВОДОКАНАЛ» г. Новосибирска, не соответствует требованиям:

- Федерального закона РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений»;

- Федерального закона РФ «Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ;

- СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*»;

- «Местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска», утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 02.12.2015 № 96.

Выявленные при обследовании деформации части строительных конструкций, основан: здания с кадастровым номером 54:35:021345:50, по адресу Новосибирск, ул. Владимировская, 1а к. 3, повреждения части здания и угроза его разрушения не соответствует требованиям механической безопасности Федерального закона РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Эксплуатация здания с кадастровым номером 54:35:021345:50, по адресу: Новосибирск, ул. Владимировская, 1а к. 3, ограниченно-работоспособной категории технического состояния без контроля (мониторинга) технического состояния либо проведения мероприятий по обеспечению механической безопасности здания (сооружения), восстановления или усиления конструкций и грунтов основания, с

последующем мониторингом технического состояния, не соответствует требованиям ГОСТ 31937-2024 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Вопрос 2:

В каком состоянии находятся конструктивные элементы здания? Является ли здание кадастровый номер 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3 аварийным?

Ответ:

Участок наружных стен у угла в левой части переднего фасада на протяжении порядка 6 м и прилегающей части торцевого (левого) фасада на протяжении порядка 2 м, здания с кадастровым номером 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3, литера В, в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2024 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», находится в аварийном состоянии.

В соответствии с требованиями СП 454.1325800.2019. Свод правил. «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния» и ГОСТ 31937-2024 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», общее техническое состояние здания с кадастровым номером 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, владимировская ул., д. 1а к. 3 следует отнести к ограниченно-работоспособной категории и следовательно, оно не относится к аварийным.

Вопрос 3:

Угрожает ли эксплуатация здания кадастровый номер 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3 жизни и здоровью людей?

Ответ:

С учетом того, что на объекте установлено временное сигнальное ограждение (лента) опасной зоны, на расстоянии порядка 2 м от стены, закрыт доступ в помещения 2-го этажа, непосредственно примыкающие к аварийному участку стены, на момент обследования имелась угроза жизни и здоровью людей, хотя и не непосредственная.

Для полного исключения возможности возникновения угрозы жизни и здоровью людей, до восстановления несущей способности аварийного участка, необходимо установить защитное ограждение, согласно нормативным требованиям и установить страховочные конструкции либо закрыть доступ и в помещения 1-го этажа непосредственно примыкающие к аварийному участку стены.

Эксплуатация аварийной части здания угрожает жизни и здоровью людей, эксплуатация остальной части здания в соответствии с требованиями п. 4.5 ГОСТ 31937-2024 - «возможна при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по обеспечению механической безопасности здания (сооружения), восстановлению или усилению конструкций и/или грунтов основания».

Размещение объекта здания на инженерных коммуникациях также создает угрозу и нормальному функционированию, что недопустимо.

Вопрос 4:

Возможно ли приведение здания кадастровый номер 54:35:021345:50 по адресу Новосибирск, Владимировская ул., д. 1а к. 3 в соответствие строительным нормам и правилам, обязательным требованиям, если они будут выявлены?

Ответ:

В соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2024 «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» приведение здания в работоспособное состояние возможно при условии разработки мероприятий по восстановления авариных конструкций (стен) и усилению оснований для недопущения дальнейших просадок.

Приведение здания в соответствие имеющимся нормам (Федеральных законов РФ № 384-ФЗ и 190-ФЗ, СП 42.13330.2016, «Местных нормативов градостроительное проектирования города Новосибирска») в связи с его нахождением на инженерные коммуникациях невозможно, для этого необходим снос здания.

Понятие "самовольная постройка" в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Спорное здание построено в 1989 году, что признается обеими сторонами и подтверждается документами, а потому оно не может быть квалифицировано в качестве самовольного строительства.

Отсутствие статуса самовольного строения при этом не означает, что данный объект возведен без нарушения строительных норм и правил и на момент рассмотрения спора им соответствует.

Аварийное состояние здания подтверждено выводами судебной экспертизы, согласно которым

- Здание находится частично в аварийном состоянии (стр. 21 Экспертного заключения, ответ на вопрос № 2);

- Эксплуатация здания несет опасность для жизни и здоровья людей и должна быть ограничена (стр. 22 Экспертного заключения, ответ на вопрос № 3);

- Приведение здания в нормативное состояние невозможно, из-за нахождения его на коммунальных сетях.

- Для устранения нарушений необходим снос здания (стр. 22 Экспертного заключения, ответ на вопрос № 4).

При таких обстоятельствах, суд обязан принять меры к устранению угрозы не только частным интересам истца, но и публичным интересам безопасности.

С учетом действовавшего в период возведения объекта законодательства Истец (Заказчик) по окончании строительства приобрел на него право собственности. Однако в настоящее время у него не имеется возможности воспользоваться ныне действующими правилами регистрации права ввиду отсутствия разрешительной документации.

С учетом того, что статья 234 ГК РФ позволяет в судебном порядке признать право собственности на вещь, которая получена приобретателем от лица, не являющегося ее собственником, или от ее собственника, но с нарушением установленного порядка оформления приобретения права собственности, не может быть отказано в признании права лицу, которое таким правом обладает, но не может его реализовать в связи с изменившимся порядком оформления.

Относительно встречных исковых требований, суд приходит к следующему.

ООО Предприятие «Блюз» использует не предусмотренный законом способ защиты – подтверждение права.

В силу ст. 223 ГК РФ (ст. 135 ГК РСФСР) право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации.

Возможность отчуждения объекта, не прошедшего регистрацию в органах БТИ отсутствовала по действующему на тот момент законодательству.

Ответчик 1 во встречном иске в обоснование возникновения права собственности ссылается на акт купли-продажи имущества от 29.12.1989, подписанный главными бухгалтерами НОЭМА «СИБИРЬ» и ПТП «БЛЮЗ».

В материалы дела представлено Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, согласно которому ООО Предприятие «Блюз» зарегистрировано 17.12.1991.

Однако доказательств того, что ООО Предприятие «Блюз» является правопреемником ПТП «БЛЮЗ» в материалы дела не представлено.

Доводы ООО Предприятие «Блюз», изложенные в отзыве, письменных пояснениях и итоговой правовой позиции судом отклоняются за необоснованностью, как опровергающиеся материалами дела.

Анализ материалов дела, выводы судебной экспертизы, позволяют суду прийти к выводу, что совокупность имеющихся по делу доказательств свидетельствует об обоснованности исковых требований ЗАО «Ноэма».

С учетом изложенного, первоначальные исковые требования судом удовлетворяются, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

1) Признать право собственности ЗАО «Ноэма» (ИНН <***>) на часть здания кадастровый номер 54:35:021345:50 площадью 575,8 кв.м., за исключением помещений 54:35:021345:179 и 54:35:021345:180.

2) Обязать ООО Предприятие «Блюз», ООО «Авиареставрация», ФИО1 освободить здание кадастровый номер 54:35:021345:50 и земельный участок кадастровый номер 54:35:021345:1 от находящегося имущества и физических лиц в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Назначить судебный штраф в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда об освобождении имущества.

3) Обязать ЗАО «Ноэма», ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:021345:1, путем сноса за свой счет нежилого здания по адресу <...>, с кадастровым

номером 54:35:021345:50 в течение 90 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья О.Б. Надежкина