Решение от 29 ноября 2022 г. по делу № А65-24887/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-24887/2021


Дата принятия решения – 29 ноября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 28 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Артемьевой Ю.В.,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гимадиевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Орион-ГЛ", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения №1000 общей площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 16:50:100309:975, расположенного по адресу: РТ, <...>,

с участием:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьего лица – не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Орион-ГЛ", г. Казань, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения №1000 общей площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 16:50:100309:975, расположенного по адресу: РТ, <...>.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет Муниципального образования города Казань».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2022 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №65-25652/2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022, иск удовлетворен частично. Суд обязал ООО «Орион-ГЛ» освободить и возвратить нежилые помещения первого этажа по акту приема-передачи № 1-4 с кадастровым № 16:50:100309:975, общей площадью 49,6 кв. м, расположенные по адресу: РТ, <...>, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. С ООО «Орион-ГЛ» в пользу Комитета взыскан штраф в размере 20 298 руб. за неисполнение условий договора. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2022г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 по делу № А65-25652/2021 оставлены без изменения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2022 производство по делу возобновлено.

Истец, ответчик, третье лицо в суд не явились, извещены в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ.

Судом в порядке ст.156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 15.08.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор №8681-95Л аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения первого этажа №№1-4 с кадастровым №16:50:100309:975, общей площадью 49,6 кв.м., находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу РТ, <...>.

Помещения переданы арендатору 15.08.2016, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 4.4.17 договора арендатор обязуется не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение имущественных прав, предоставленных арендатору по договору (договоры субаренды, залога, внесение права аренды имущества или его части в уставный капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и других), иное отчуждение прав на имущество.

Нарушение арендатором условий, установленных настоящим подпунктом, является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке (одностороннего отказа арендодателя от настоящего договора) с требованием о возмещении причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ, в случаях, в том числе, неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.17 договора. Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено арендодателем путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В пункте 4.4.17 договора стороны согласовали возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Из решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-25652/2021 следует, что в ходе проведения проверки порядка использования и содержания нежилых помещений и соблюдения условий договоров аренды, заключенных на территории Московского района города Казани, сотрудниками истца установлено, что помещения, расположенные по адресу: ул. Фурманова, д.25, арендуемые ответчиком согласно договору аренды от 15.08.2016 №8681-95Л, фактически используются иным лицом - ФИО1.

Арендодатель (ответчик) направил в адрес арендатора (истца) претензии, содержащие уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке, а также требование об уплате штрафа за нарушение условий договора.

В рамках дела №А65-25652/2021 судом были установлены следующие обстоятельства.

В доказательство передачи прав третьему лицу ответчиком представлены: акт обследования муниципального имущества от 06.07.2021, согласно которому в арендуемом помещении осуществляется деятельность по пошиву аксессуаров на авто ФИО1; переписка с третьим лицом; копия чека от 06.07.2021, выданного ФИО1; квитанция к приходному кассовому ордеру № 11 от 30.06.2021 о принятии от третьего лица истцом арендной платы за июль 2021 года по договору № 1ф/2020 от 12.08.2020; копия постановления по делу № 5/8-428/21 об административном правонарушении от 05.10.2021, вступившего в законную силу 22.11.2021, согласно которому директор ответчика признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 4.4 Кодекса Республики Татарстан об административных правонарушениях.

В доказательство наличия оснований получения истцом денежных средств, указанных в квитанции к приходному кассовому ордеру № 11 от 30.06.2021, ФИО1 представил в материалы дела договор №1Ф/2020 субаренды нежилого помещения от 12.08.2020, согласно которому ООО «Орион-ГЛ» обязуется предоставить ФИО1 во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, а ФИО1 обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату.

ООО «Орион-ГЛ» документально не опровергнуты доказательства о пользовании помещением третьим лицом.

Воспользовавшись своим правом на отказ от договора в одностороннем порядке, МКУ «КЗИО» 27.07.2021 направил ООО «Орион-ГЛ» соответствующее уведомление (РПО 80097162335022, 80097162335039), указав в нем на то, что договор считается расторгнутым с 14.08.2021.

Суд пришел к выводу, что договор аренды был расторгнут.

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 14.03.2016г. №945 нежилое помещение включено в Перечень муниципального имущества свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего" предпринимательства), для предоставления в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Орион-ГЛ» 22.03.2021 обратился в адрес МКУ «КЗИО» с заявлением с целью выкупа арендуемого нежилого помещения на основании Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 12.04.2021 МКУ «КЗИО» указал, что предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений, а также проект договора купли-продажи арендуемого помещения будут направлены после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов.

В ходе обследования объекта муниципального имущества – нежилого помещения 06.07.2021 составлен акт, согласно которому в помещении осуществляет деятельность третье лицо.

Письмом от 20.08.2021 МКУ «КЗИО» сообщил ООО «Орион-ГЛ» о том, что в связи с расторжением договора в одностороннем порядке, ответчиком утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

Договор расторгнут в связи с нарушением арендатором обязательств, возложенных на него договором аренды, положения Закона № 159-ФЗ не могут являться препятствием для отказа от договора аренды в случае нарушения его условий.

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативевправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества,включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "Оразвитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" переченьгосударственного имущества или муниципального имущества, предназначенного дляпередачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднегопредпринимательства.

При этом исходя из положения статьи 3, части 2.1. статьи 9 Закона №159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

-арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднегопредпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временномпользовании непрерывно в речение трех и более лет в соответствии с договором илидоговорами аренды такого имущества;

-арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РоссийскойФедерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества,предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого исреднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

-на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявленияотсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням)

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключениядоговора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 3 указанного Закона преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть реализовано лицом только в случае, если арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017) суды вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в собственность помещения в случае признания, что договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (статья 10 ГК РФ).

Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не усмотрел в действиях ответчика по отказу от договора злоупотребления правом. Напротив, согласно представленным доказательствам арендатором допущено нарушение условий договора аренды.

Указанным доводам была дана оценка вступившим в законную силу судебным актом, решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-25652/2021 от 18.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2022г., договор был признан расторгнутым по заявлению МКУ «КЗИО».

ООО «Орион-ГЛ» на момент вынесения решения по настоящему делу не является арендатором спорного помещения, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда.

Таким образом, поскольку условие, содержащееся в п.1 ст.3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не выполнено, после расторжения договора аренды истец утратил право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений, оснований для обязания МКУ «КЗИО» заключить с истцом договор купли-продажи помещений у суда не имеется, в иске надлежит отказать.

Госпошлина подлежит отнесению на истца в силу ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


СудьяЮ.В. Артемьева