Решение от 23 ноября 2018 г. по делу № А32-42412/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-42412/2016

г. Краснодар«23» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 23 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-42412/2016

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «ТВ-Лазаревское» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании платы за пользование земельным участком, пени,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «ТВ-Лазаревское» о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109012:77 общей площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, район пансионата «Гренада», за период с 01.01.2012 по 30.09.2016 в размере 1 731 454,70 руб., а также пени в размере 471 526,43 руб. по состоянию на 10.10.2016.

Определением от 29.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.

Исковые требования администрации мотивированы наличием договора аренды земельного участка от 01.10.1998 №4900001119, заключенного комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО Фирма «ТВ-Лазаревское» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109012:77 площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, район пансионата «Гренада», с видом разрешенного использования – «строительство телестудии». Расчет суммы задолженности произведен в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".

В судебное заседание, состоявшееся 02.10.2018, стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили. Судебное заседание проведено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон и их представителей.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ООО Фирма «ТВ-Лазаревское» согласно постановлению администрации г. Сочи от 01.04.1997 №194/1 заключен договор №4900001119 от 01.10.1998 г о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109012:77 площадью 1 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, район пансионата «Гренада», с видом разрешенного использования – «строительство телестудии».

Дополнительным соглашением от 24.05.2011 к договору №4900001119 установлена арендная плата в размере 81 711,82 руб. в год.

Дополнительным соглашением от 09.09.2016 к договору №4900001119 размер арендной платы установлен в сумме 93 330 руб. в год.

Из искового заявления следует, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 01.10.1998 №4900001119, заключенного с комитетом по управлению имуществом города Сочи, рассчитан в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 27.01.2011 №50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

В материалы дела представлен отзыв, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, на основании следующего.

Оплата арендной платы за землю с 2012 г. по 2016 г. по договору от 01 октября 1998г N 4900001119 произведена ООО Фирмой «ТВ-Лазаревское» в следующем объеме: за 1 квартал 2012г. в размере 20 595 руб. 86 коп. платежное поручение № 31 - 26.03.2012г.; за 2, 3, 4 квартал 2012г. и 1, 2 квартал 2013г. в соответствии с претензией № 15065/02-05-16 от 07.08.2013г. в размере 101 207 руб. 93 коп. платежное поручение № 209, и санкции (пеня) в размере 14 106 руб. 44 коп. платежное поручение № 210 - 27.08.2013г.; за 3 квартал 2014г. в размере 20 596 руб., платежное поручение №243, санкция (пеня) в размере 279 руб. платежное поручение №244 от 07.10.2013г.; за 4 квартал 2013г. в размере 20 595, 86 коп. платежное поручение №275 от 06.11.2013г.; за 1 квартал 2014г. в размере 20 428 руб. платежное поручение №71 от 03.04.2014; за 2 квартал 2014 г. в размере 20 428 руб. платежное поручение №151 от 16.07.2014; за 3 квартал 2014 г. в размере 20 428 руб. платежное поручение № 184 от 20.08.2014; за 4 квартал 2014г. в размере 20 428 руб. платежное поручение №107 от 29.04.2015; за 1 квартал 2015г. в размере 20 428 руб. платежное поручение № 169 от 15.07.2015; за 2,3 квартал 2015 в размере 40 856 руб. платежное поручение № 25.12.2015; за 4 квартал 2014, 1 квартал 2016 в размере 40 856 руб. по платежному поручению №271 от 25.12.2015; за 2 квартал 2016г. в размере 20 203, 49 руб. по платежному поручению №208 от 27.09.2016; за 3 квартал 2016г. в размере 20 603,07 руб. по платежному поручению №209 от 27.09.2016; за 4 квартал 2016г. в размере 24 444,93 руб. по платежному поручению №268 от 02.12.2016.

Как указывает ответчик, согласно представленному администрацией расчету, возникшая задолженность имеет следующую структуру.

Арендная плата за 2012 г. – 106 225,37 руб., за 2013 г. – 138 092,98 руб., за 2014г. – 653 508, 92 руб., за 2015 г. – 689 451,91 руб., за 2016г. – 733 576,84 руб., что свидетельствует о существенном увеличении арендной платы в 2014г., с последующим увеличением в 2015 и 2016г. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", п. 1.1. Приложения №1 к Постановлению главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 установлено, что размер годовой арендной платы (далее - арендная плата) при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельного участка. Абзацем 4 пункта 1 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых настоящим постановлением не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5-7 пункта 1 настоящего постановления. При этом истец производит расчет арендной платы в соответствии с абзацем 2 пункта 1 того же Постановления, предусматривающий ставку арендной платы в 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. Также Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" утратило силу в связи с изданием Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Согласно расчету истца с 01.01.2014 г. администрация применяет коэффициент инфляции 1,055 и 1,064. В то же время, расчет суммы задолженности, представленный истцом, является несостоятельным, поскольку истец необоснованно применяет в расчете арендной платы коэффициент инфляции (1,055 и 1,064), который установлен Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов». Как установлено ч.1, 2, 3, 6 ст. 8 Федерального закона «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» от 01.12.2014 № 384-ФЗ на коэффициент 1,055 индексируются выплаты категориям граждан, указанным в соответствующих частях ст. 8 Федерального закона, например военнослужащие, полицейские и члены их семей, инвалиды, пенсионеры и т.д. При этом какого-либо нормативного обоснования возможности применения коэффициента инфляции к ставке арендной платы истцом не представлено. Кроме изложенного, арендатор ООО Фирма «ТВ-Лазаревское» до 19 сентября 2016 года в виду нарушения законных прав и интересов, как арендатора, не могло использовать земельный участок по его назначению, а именно проектирование и строительство телестудии. После вынесения границ в натуру и формирования межевого плана земельного участка в 1998 году Арендатор обратился в ООО «ЭКОПОЛИС» с просьбой подготовить Проект здания телестудии и приемно-передающего устройства. После выполнения работ в 2002 году с целью дальнейшей реализации своих прав ООО Фирма ТВ-Лазаревское обратилось в ФГБУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. Однако, в виду отсутствия кадастровых сведений о координатах характерных точек границ земельного участка ООО Фирме «ТВ-Лазаревское» было отказано в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и внесении сведений в ГКН. В связи с приведением землеустроительной документации в соответствие с нормами действующего на момент обращения земельного законодательства, а также регистрацией права муниципальной собственности Арендатор ООО Фирма «ТВ-Лазаревское» обратилось в соответствующую землеустроительную организацию для формирования землеустроительного дела. По результатам проведенных работ было выявлено кадастровое пересечение границ арендованного земельного участка с границами земельного участка ФГУ «Сочинский национальный парк». С целью защиты своих прав ООО Фирма «ТВ - Лазаревское» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2013 г. дело №А32-7646/2012 суд признал наличие кадастровой ошибки в сведениях местоположения границ, содержащихся в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка ФГУ «Сочинский национальный парк». В ходе исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края было выявлено, что границы муниципального образования город-курорт Сочи, сведения о которой содержаться в государственном кадастре недвижимости, пересекают границу земельного участка предоставленного в аренду ООО Фирме «ТВ-Лазаревское». ООО Фирма «ТВ-Лазаревское» обратилось (исх. № 6 от 15.01.2015г) в администрацию города Сочи с просьбой откорректировать границы муниципального образования города-курорта Сочи таким образом, чтобы земельный участок с кадастровым номер 23:49:0109012:77, предоставленный в пользование на условиях аренды (договор аренды) ООО Фирме «ТВ-Лазаревское» в 1998 году Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, был расположен в границах муниципального образования город-курорт Сочи. Письмом от 25.02.2015 года Администрация города Сочи уведомила ООО Фирму «ТВ-Лазаревское» о том, что муниципальной программой города Сочи финансирование работ по корректировке границ муниципального образования города-курорта Сочи не предусмотрено. После очередного судебного разбирательства на основании заявления в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю только в 2016 году был осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0109012:77 в части уточнения границ, что в свою очередь, позволило зарегистрировать право муниципальной собственности. В результате осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0109012:77 в части уточнения границ было выявлено ограничение прав на часть арендованного земельного участка, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, общество полагает, что данные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных администрацией требований.

Ответчиком также заявлено о применении исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий

В определении от 30.01.2017 суд обязывал администрацию представить процессуальный расчет задолженности с учетом заявления ответчика о применении исковой давности.

В материалы дела представлен расчет задолженности по договору аренды №4900001119 от 01.10.1998 г, согласно которому за период с 29.11.2013 по 30.09.2016 составляет 1 642 843,77 руб.

Ответчик против данного контррасчета возражал, поскольку администрацией определяется размер годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости, тогда как должен определяться на основании рыночной стоимости земельного участка.

Определением от 29.05.2017 администрацию города Сочи представить сведения о рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в отчете от 30.08.2016 № 450/16.

Из представленного в материалы дела отчета 30.08.2016 № 450/16 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109012:77 площадью 1000 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, район пансионата «Гренада» составляет 93 330 руб.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен 01.10.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции согласованной сторонами.

Пунктом 2.4. договора аренды 1998г. определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование условий договора аренды указывает, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Такое толкование аналогичного условия договора аренды земельного участка, заключенного с администрацией города Сочи в том же временном периоде, приведено, в частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 по делу №А32-2133/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2018.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительными соглашениями от 24.05.11, от 09.09.2016 которые представляют собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле.

Данное дополнительное соглашение от 24.05.11 представлено в материалы дела (том 1), и содержит новую редакцию приложения к договору о предоставлении земельного участка в аренду от 01.10.1998 №4900001119, в соответствии с которым арендная плата определяется как произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, зональной дифференциации, коэффициента «прочие», равного единице. Итоговая сумма годовой арендной платы определена в размере 81 711,82 руб.

Дополнительным соглашением от 09.09.2016 №1 размер арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценки величины (размера) годовой арендной платы от 29.08.2016 № 450/6 и составляет 93 330 руб.

Ответчик обоснованно отмечает, что в дополнительных соглашениях право администрации на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, так же как и в договоре аренды земельного участка, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд соглашается с доводом ответчика о том, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы в рассматриваемой ситуации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Согласно представленному акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 08.12.2016, с учетом осуществлённых обществом платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, задолженность по договору аренды земельного участка №4900001119 от 01.10.1998 отсутствует.

При отсутствии задолженности по арендной плате оснований для начисления пени не имеется.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает обоснованными доводы ответчика в связи с чем, приходит к выводу об отказе в иске.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков