Решение от 27 ноября 2017 г. по делу № А59-3776/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28 тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3776/2017
г. Южно-Сахалинск
27ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании

20.11.2017.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Караман

Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН

1026500544510, ИНН <***>) к обществу с ограниченной

ответственностью «Гитол» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о

взыскании задолженности по арендной плате и пени, при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 27.04.2017; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.09.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гитол» (далее

Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1277943 руб. 22 коп. и пени за период с 21.09.2016 по 19.06.2017 в размере 241540 руб. 85 коп.

В обоснование заявленного иска со ссылкой на ст. ст. 606, 607, 614, 330 Гражданского кодекса РФ указано на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка № 01983 от 31.10.2012 в части внесения арендных платежей.

В отзыве на иск Общество с предъявленным к нему иском не согласилось, указало, что арендные отношения по договору аренды земельного участка № 01983 от 31.10.2012 были прекращены в порядке п.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ; в заключении договора аренды на новый срок в отношении спорного участка истцом отказано ответчику, данный отказ был оспорен и признан незаконным. Однако до настоящего времени истец действий по заключению договора аренды не предпринял, вступившее в законную силу решение суда по делу А59-3129/2016 не исполнил. В адрес Департамента ответчик направил акт возврата земельного участка, однако от приемки земельного участка истец уклонился.

Считает возможным начисление арендной платы в соответствии с условиями договора аренды № 01983 от 31.10.2012 до даты уведомления истца о возврате земельного участка, а после указанной даты (30.09.2016) -начисление платы за фактическое использование земельного участка под принадлежащем Обществу на праве собственности объектом незавершенного строительства площадью 150 кв.м.

В судебном заседании 20.11.2017 представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, дополнительно указав на

невозможность принятия спорного участка в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимости.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнении к нему.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.10.2016 по делу № А59-3129/2016 31.10.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ООО «ДВ «Новый материк» заключен договор аренды № 01983 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0406001:357, площадью 44662 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, юго-западнее участка с кадастровым номером 65 :01:0406001:33 с целевым использованием – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок договора составил с 31.10.2012 по 30.10.2015.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 01983 от 31.10.2012 от 14.04.2015 ООО «ТехИнвест» передало ООО «Гитол» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. Условия договора не изменились.

Соглашение о передаче прав по договору зарегистрировано в установленном законом порядке 18.05.2015.

Соглашением к договору аренды № 01983 от 28.07.2015, заключенным между новым арендодателем (Департаментом) и обществом, в договор аренды земельного участка № 01983 внесены изменения, изменен кадастровый номер земельного участка, который стал – 65:01:0406001:428, площадь земельного участка осталась без изменения, разрешенное

использование и срок договора аренды остались без изменения. Участок расположен по адресу - г. Южно-Сахалинск, в южной части города, по западной стороне пр.Мира.

08.09.2015 обществу выдан градостроительный план земельного участка.

03.11.2015 обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства под названием «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом». 1-я очередь – «Школа для одаренных детей на 25 мест», который расположен на земельном участке, имеющем кадастровый номер 65:01:0406001:428 площадью 44662 кв.м. с местоположением - <...>. Срок действия разрешения до 03.01.2017.

На основании распоряжения Департамента от 03.11.2015 № 1551-р, земельному участку с кадастровым номером 65:01:0406001:428 и нежилому зданию, строящемуся на указанном выше земельном участке, присвоен почтовый адрес - <...>.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.06.2016, обществу на праве собственности принадлежит и зарегистрирован 05.04.2016 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 150 кв.м., степенью готовности объекта 20% по адресу – <...>, кадастровый номер объекта – 65 :01:0406001:433.

03.03.2016 Департамент в адрес общества направил уведомление за № 930-014/07 о прекращении арендных отношений по договору от 31.10.2012 № 01983 по причине истечения срока его действия и нежелании заключить новый договор.

13.04.2016 общество обратилось в Департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0406001:428 площадью 44662 кв.м. по основанию, предусмотренному п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ для завершения строительства объекта капитального строительства.

Письмом от 12.05.2016 № 2081-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду, для завершения строительства со ссылкой на п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ и на то, что в рамках разрешения на строительство от 03.11.2015 обществом на спорном земельном участке начато строительство объекта «Образовательный центр языков коренных народов Сахалина», который возведен обществом на 20% и зарегистрировано право собственности на него. Учитывая, что других разрешений на строительство в период срока аренды по договору аренды № 01983 от 31.10.2012 обществу не выдавалось, в целях предоставления земельного участка для завершения строительства объекта, возведение которого начато в рамках разрешения на строительство, обществу необходимо провести работы по образованию земельного участка (путем раздела) под существующим объектом незавершенного строительства и обратиться в Департамент.

Не согласившись с указанным в письме решением, общество обжаловало отказ в заключении договора аренды на новый срок в судебном порядке.

Решением суда от 06.10.2016 по делу № А59-3129/2016 отказ Департамента признан незаконным, на Департамент возложена обязанность заключить с ООО «Гитол» на срок три года договор аренды земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу : <...>, площадью 44662 кв.м. для завершения строительства объекта «Группа многоквартирных жилых домов и центром дошкольного и школьного

образования с двумя детскими садами, общеобразовательной школой, школой для одаренных детей на 25 мест, спортивным комплексом».

Из искового заявления следует, что основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 31.10.2012 № 01983 за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 1277943 руб. 22 коп.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

Положениями статей 606 и 607 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, соглашением от 28.07.2015 срок договора аренды земельного участка № 01983 от 31.10.2012 установлен до 30.10.2015. По окончании данного срока ответчик продолжал пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, сгласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

03.03.2016 Департамент в адрес общества направил уведомление за № 930-014/07 о прекращении арендных отношений по договору от

31.10.2012 № 01983 по причине истечения срока его действия и нежелании заключить новый договор.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Факт получения данного уведомления, равно как и прекращение договора аренды в одностороннем порядке по состоянию на 01.07.2016 (начало заявленного ко взысканию периода) ответчик не оспаривает.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 31.10.2012 № 01983 по состоянию на 01.07.2016 прекратил свое действие.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том

состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо ВАС N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В то же время согласно пункту 37 информационного письма ВАС N 66 арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период

просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что Общество в связи с отказом Департамента заключить договор аренды спорного участка на новый срок, и как следствие невозможностью его использования в целях завершения строительства направил в адрес Департамента акт приема-передачи земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу: <...>, площадью 44662 кв.м.

Данное письмо с приложением акта получено Департаментом 05.10.2016, что подтверждается отметкой входящего номера на письме, электронным журналом входящей корреспонденции и представителем истца не оспаривается.

Департамент указанный акт не подписал, мотивов уклонения от приемки земельного участка не выразил. Более того, на дату разрешения настоящего спора по существу каких-либо доказательств тому, что истцом исполнено вступившее в законную силу решение по делу № А59-3129/2016 и с ответчиком на новый срок заключен договор аренды земельного участка 65:01:0406001:428, расположенного по адресу: Сахалинская

область, город Южно-Сахалинск, улица Ленина, 571А, площадью 44662 кв.м. в материалы дела не представлено.

В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, суд приходит к выводу о том, что ответчик не имеет реальной возможности использовать спорный земельный участок площадью 44662 кв.м. по его назначению с целью завершения строительства.

При этом истцом более 1 года не предпринято мер по заключению договора аренды спорного участка на новый срок, несмотря на то, что данная обязанность установлена судебным актом. В то же время и от приемки земельного участка истец отказывается, ссылаясь на то, что на участке находится принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный объект недвижимости. Вместе с тем, истец не обосновал невозможности принятия земельного участка площадью 44662 кв.м. с обременением части участка объектом площадью 150 кв.м.

С учетом установленных по делу обстоятельств, перечисленных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, суд приходит к выводу о правомерности начисления арендной платы в соответствии с условиями договора аренды № 01983 от 31.10.2012 за период с 01.07.2016 по 05.10.2016, сумма которой составит 446131 руб. 62 коп. (за 3 квартал – 423135 руб. 17 коп.+за период с 01.10.2016 по 05.10.2016 в сумме 22996 руб. 45 коп. (423135 руб.16 коп./92дня*5дней)).

Принимая во внимание, что истец отказался от приемки земельного участка площадью 44662 кв.м., в свою очередь, доказательств фактического использования ответчиком участка указанной площадью с 06.10.2016 по 31.03.2017 в материалы дела не представлено, суд считает правомерным начисление платы за фактически используемый Обществом

участок, исходя из площади расположенного на участке объекта незавершенного строительства 150 кв.м.

Размер платы за период с 06.10.2016 по 31.03.2017 составит 2807 руб. 40 коп.

Расчет произведен следующим образом:

- за 2016 год (размер арендной платы в год 1683342 руб. 07 коп.*150кв.м фактически используемая площадь) : на 44662 кв.м. площадь участка по отношению к годовой арендной плате=5653 руб. 60 коп. за 2016 год исходя из площади 150 кв.м. В месяц плата составит 471 руб. 13 коп. за период с 06.10.2016 по 31.12.2016 плата составит 1337 руб. 46 коп.

- за 2017 год ((размер арендной платы в год 1750675 руб. 75 коп.*150кв.м фактически используемая площадь) : на 44662 кв.м. площадь участка по отношению к годовой арендной плате = 5879 руб. 75 коп. за 2017 год исходя из площади 150 кв.м. В месяц плата составит 489 руб. 98 коп., за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 – 1469 руб. 94 коп.

Доказательств оплаты не представлено, в указанной части требования о взыскании задолженности в сумме 448 939 рублей 02 копейки суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С 01.01.2016 года, арендная плата рассчитывается в соответствии с Решением городского думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 № 303/18- 15-5 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов применяемых в расчете

арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно- Сахалинск».

В соответствии с пунктом 6 данного Решения арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно пункту 7 указанного Решения в случае несвоевременного внесения арендной платы за использование земельных участков, на сумму основного долга начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Истцом заявлен период начисления пени с 21.09.2016 по 19.06.2017 в размере 241540 руб. 85 коп.

Исходя из суммы основного долга за 3 квартал 423135 руб. 17 коп. за период с 21.09.2016 по 25.11.2016 размер неустойки составит 27926 руб. 92 коп., за период с 26.11.2016 по 19.06.2017 на сумму долга 446131 руб. 62 коп. неустойка составит – 91903 руб. 11 коп. В данной части суд применяет условия договора аренды о сроках внесения арендных платежей и нормативно установленный размер пени 0,1% и учитывает, что в установленные договором аренды сроки ответчик платежи за период с 01.07.2016 по 05.10.2016 не произвел.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 119830 руб. 03 коп. за период с 21.09.2016 по 19.06.2017.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что положения договора аренды земельного участка № 01983 от 31.10.2012 не распространяются на период с 06.10.2016 по 31.03.2017, оснований для начисления пени на сумму платы за фактическое пользование земельным участком площадью 150 кв.м. и её взыскания, суд не усматривает.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 10553 руб. 81 коп., рассчитанная пропорционально размеру удовлетворенных требований. Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гитол» в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска задолженность по арендной плате в сумме 448 939 рублей 02 копейки, пени в сумме 119 830 рублей 03 копейки, а всего 568 769 рублей 05 копеек.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гитол» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 553 рубля 81 копейку.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.А. Караман