Решение от 31 октября 2025 г. по делу № А75-12337/2025

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12337/2025
01 ноября 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Янбаевой Г.Х. при ведении протокола секретарем судебного заседания Сургучевой Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сиблестранс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 24.01.2012, адрес: 368600, <...>) к администрации городского поселения Белый Яр (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 30.12.2005, адрес: 628433, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020, об обязании восстановить в едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051706:173 и об обременении земельного участка договором аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Сургутского района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей: от истца (онлайн) – ФИО1, доверенность от 30.05.2025; от ответчика (онлайн) – ФИО2, доверенность от 09.01.2025; от третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сиблестранс» (далее – истец, ООО «Сиблестранс», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к администрации городского поселения Белый Яр (далее – ответчик, администрация) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020, об обязании восстановить в едином государственном реестре недвижимости

записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051706:173 и об обременении земельного участка договором аренды.

Определением арбитражного суда от 20.06.2025 заявление принято к производству, дело назначено к разбирательству в предварительном судебном заседании на 21.07.2025 в 09 час. 00 мин., в судебном заседании на 21.07.2025 в 09 час. 05 мин, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация Сургутского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

От сторон, третьего лица - администрации Сургутского района в электронном виде поступили ходатайства об участии в судебном заседании с использованием системы веб- конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн- заседания), арбитражным судом удовлетворены заявленные ходатайства, предварительное судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), с участием представителей истца, ответчика и третьего лица.

14.07.2025 третьим лицом - администрацией Сургутского района представлен отзыв на исковое заявление.

21.07.2025 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление.

Определением арбитражного суда от 21.07.2025 судебное заседание назначено на 16.09.2025 в 11 час. 30 мин

От сторон, третьего лица - администрации Сургутского района в электронном виде поступили ходатайства об участии в судебном заседании с использованием системы веб- конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн- заседания), арбитражным судом удовлетворены заявленные ходатайства, судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), с участием представителей истца, ответчика и третьего лица.

В ходе судебного заседания представители истца, ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные соответственно в иске, отзывах на него, судебное разбирательство отложено на 15.10.2025 в 11 часов 30 минут.

13.10.2025 в материалы дела от администрации поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020.

Для разрешения судом вопроса принятия встречного искового заявления к производству арбитражного суда объявлен перерыв в судебном заседании до 27.10.2025 до 13 часов 30 минут.

Вопрос о принятии встречного искового заявления разрешен, определением суда от 16.10.2025 встречное исковое заявление возвращено

Представители истца, ответчика в ходе судебного заседания 27.10.2025 настаивали доводах, изложенных соответственно в иске, отзыве на него.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом о дате, времени судебного заседания.

ООО «Сиблестранс» признано победителем аукциона и 07.12.2020 заключило с администрацией г.п. Белый Яр договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам торгов № 13117 (кадастровый номер 86:03:0051706:173, площадь 9383 кв.м., ул. Лесная, г.п. Белый Яр) сроком на 88 месяцев для строительства многоквартирного жилого дома.

28.02.2025 представителю истца на личной встрече с главой г.п. Белый Яр было сообщено о его расторжении и аннулировании записи о регистрации.

Уведомлением администрации Сургутского района от 17.03.2025 сообщено о принятом решении о прекращении действия разрешения на строительство (постановление № 737 от 13.03.2025).

Администрация г.п. Белый Яр в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды земельного участка земельного участка, заключаемого по результатам торгов № 13117.

Полагая, что отказ от договора аренды земельного участка земельного участка, заключаемого по результатам торгов № 13117 незаконный, на основании положений ст. 168 ГК РФ общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от его исполнения.

Ответчик в отзыве на исковое заявление полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, руководствуясь положениями статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Между истцом и ответчиком 07.12.2020 заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам торгов № 13117 (далее – договор).

Согласно п. 1.1. договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок:

-кадастровый номер: 86:03:0051706:173, -площадь: 9 383 кв.м, -категория земель: земли населённых пунктов,

-адрес земельного участка: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, ул. Лесная,

-территориальная зона - Ж2 (зона застройки многоквартирными жилыми домами смешанной этажности),

-вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), именуемый в дальнейшем «земельный участок»,

-цель использования: под строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями.

Согласно п. 1.5. договора он заключен сроком на 88 месяцев и вступает в силу с даты государственной регистрации. По истечении указанного срока действие Договора прекращается.

Государственная регистрация договора аренды произведена 15.12.2020 за № 86:03:0051706:173-86/047/2020-2.

Согласно исследованным материалам дела, заявитель 24.06.2021 заключил договор на выполнение работ по разработке проектной документации стадии П и Р, 08.09.2021 заключил договор на выполнение инженерно-геологических изысканий для разработки проектной документации, 16.05.2022 получил разрешение на использование земель под проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство, сроком на 7 лет, 20.03.2023 заключил договор на экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий и 12.01.2024 получил разрешение на строительство № 86-86:03-01-202410.

Согласно п. 5.2. договора предложение о досрочном расторжении Договора по инициативе одной из сторон заинтересованная сторона с обоснованием причин

расторжения направляет другой стороне не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

К уведомлению прилагается подписанное инициатором расторжения Договора соглашение о расторжении Договора.

Предложение о досрочном расторжении Договора подлежит рассмотрению в 30- дневный срок.

При достижении согласия на расторжение Договора подписанное соглашение о расторжении Договора направляется стороне инициатору расторжения Договора для осуществления мероприятий по государственной регистрации соглашения.

При не достижении согласия по досрочному расторжению Договора или неполучения ответа и (или) подписанного соглашения о расторжении Договора инициатор вправе требовать досрочного расторжения Договора в судебном порядке.

Предложение о досрочном расторжении договора в адрес заявителя не направлось, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 5.4. договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора полностью и потребовать возврата земельного участка в случаях:

-нарушения Арендатором порядка внесения Арендной платы более 2 раз в течение периода аренды;

-нарушения пунктов 4.2.2. - 4.2.4., 8.3., 8.4. Договора.

В случае одностороннего отказа Договор считается расторгнутым со дня получения Арендатором соответствующего уведомления, если в уведомлении не указан иной срок.

Согласно п.п 4.2.3 п. 4 Договора Арендатор обязан осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отвечающего условиям, обеспечивающим формирование среды жизнедеятельности, беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к зданиям и сооружениям, безопасность эксплуатации всех помещений без необходимости последующего переустройства и приспособления в срок не более 44 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды, в соответствии с графиком выполнения строительно-монтажных работ объектов капитального строительства на земельном участке, являющимся приложением к договору аренды.

Нарушение п.п 4.2.3 п. 4 Договора стало основанием для одностороннего расторжения договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена

возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы в системном единстве со статьей 153 ГК РФ отказ арендодателя от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, направленную на прекращение обязательств, возникших из договора аренды. Поэтому такой отказ (как односторонняя сделка) может быть оспорен заинтересованным лицом по правилам параграфа 2 главы 9 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части ГК РФ», следует, по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-

правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части ГК РФ», указано, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Как указывает администрация, арендатор нарушил подпункт 4.2.3 пункта 4.2 раздела 4 договора, согласно которому арендатор обязан осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отвечающего условиям, обеспечивающим формирование среды жизнедеятельности, беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к зданиям и сооружениям, безопасность эксплуатации всех помещений без необходимости последующего переустройства и приспособления в срок не более 44 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды, в соответствии с графиком выполнения строительно-монтажных работ объектов капитального строительства на земельном участке, являющимся приложением к договору аренды. Срок, необходимый для осуществления архитектурно- строительного проектирования (получение разрешения на строительство) составляет 12 месяц с даты регистрации договора, договор заключен 07.12.2020, дата регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре 15.12.2020. Истец получил разрешение на строительство 12.01.2024 № 86-86:03-01-2024, срок действия которого - 12.10.2025. Срок строительства и ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома истек 15.08.2024. Для расторжения договора ответчиком был составлен акт визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, г.п. Белый Яр, пгт. Белый Яр, ул. Лесная, с кадастровым номером 86:03:0051706:173 от 02.09.2024, при обследовании выявлено, что строительные работы на земельном участке арендатором не ведутся. 22.10.2024 арендатору направлено уведомление от 18.10.2024 о расторжении договора аренды. После получения отметки о вручении уведомления адресату (Арендатору), данное уведомление 14.01.2025 было направлено в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре.

Между тем администрацией не учтено следующее.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае, предметом заключенного между сторонами договора аренды выступает публичный земельный участок.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным.

По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

При изложенных обстоятельствах, учитывая прямое противоречие согласованных в пункте 5.4 договора условий, императивным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ суд приходит к выводу, что исковые требования общества подлежат удовлетворению.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов истца администрацию городского поселения Белый Яр обязана совершить действия по восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости записи (сведений) об обременении земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051706:173 договором аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Государственная пошлина (за подачу искового заявления и обеспечительной меры) по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сиблестранс» удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку администрации городского поселения Белый Яр по расторжению договора аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020, выраженную в уведомлении от 18.10.2024 № исхБелыйЯр-5103.

Обязать администрацию городского поселения Белый Яр совершить действия по восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости записи (сведений) об обременении земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051706:173 договором аренды земельного участка № 13117 от 07.12.2020 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с администрации городского поселения Белый Яр в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сиблестранс» расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Г.Х. Янбаева