Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А43-624/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-624/2025

Нижний Новгород 29 сентября 2025 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-16) при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием представителя от истца: ФИО1 (доверенность от 02.08.2024) рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании права собственности на реконструированный объект,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерство строительства Нижегородской области,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) о признании права собственности на реконструированный объект – нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0070045:134.

Исковое требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что в связи с проведением истцом реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0070045:134 в отсутствие разрешительной документации, реконструированный объект является самовольной постройкой.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав полномочного представителя истца, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:202, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, д.21Р, площадью 196 +/- 5 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административные здания и

офисы некоммерческих организаций, запись о регистрации права в ЕГРН от 09.06.2022

№ 52:18:0070045:202-52/147/2022-5.

Одновременно с земельным участком с кадастровым номером 52:18:0070045:202 истцом приобретено в собственность нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0070045:134, запись о регистрации в ЕГРН от 09.06.2022

№ 52:18:0070045:202-52/147/2022-6.

Как указывает истец в исковом заявлении, с 2022 года по 2023 год собственником производилась реконструкция здания, в настоящее время реконструкция завершена. Согласно техническому паспорту от 23.11.2023 площадь реконструированного нежилого здания увеличилась и в настоящее время составляет 186,9 кв.м. (153 кв.м. - основная,

33,9 кв.м. - вспомогательная). Увеличение площади произошло в связи с возведением второго этажа.

В настоящее время реконструированное нежилое здание состоит из бетонного фундамента, перекрытий железобетонных, металлических; стен и перегородок кирпичных, блоков; кровли металлочерепицы, полов бетонных, проемов двойных оконных блоков, дверей наружных металлических. Здание оснащено электричеством, водопроводом и канализацией.

Площадь застройки здания после реконструкции не увеличилась, произведена в границах первоначального объекта недвижимости. Площадь застройки здания после реконструкции составляет 113,3 кв.м.

Согласно заключению № 01-24/01 специалиста ООО «Лаборатория судебных экспертиз» на момент проведения осмотра выполнены работы по возведению фундамента, перекрытий, наружных и внутренних стен, крыши, выполнен монтаж кровельного покрытия, оконных и дверных проемов, подводка инженерных коммуникаций, выполнено устройство стационарной металлической лестницы.

В ходе исследования специалистом установлено, что в нежилом здании в результате проведенных работ демонтирована часть наружных кирпичных стен, возведены наружные каркасные стены с обшивкой металлическим сайдингом и с устройством проема, надстроен второй этаж, выполнено устройство междуэтажной лестницы, а также был выполнен демонтаж и монтаж несущих перегородок с дверными блоками в помещениях первого этажа. Согласно представленным документам, осмотру, этажи исследуемого здания остались в тех же границах.

Специалист заключил, что здание удовлетворяет нормативно-техническим требованиям безопасности. Конструкции надежны, находятся в работоспособном состоянии, их эксплуатация не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. По результатам . проведенных замеров и дальнейшего исследования специалист заключил, что нежилое здание, соответствует градостроительным нормативным требованиям в части расстояний до границ красной линии улиц и проездов и расстояний (бытовых разрывов) до зданий и сооружений, расположенных на соседних земельных участках.

В соответствии с заключением ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № 01-24/01 выполненные работы по реконструкции нежилого здания соответствуют требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Исследуемое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:202, выполненные работы по реконструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан, нежилое здание пригодно для дальнейшей эксплуатации по прямому назначению.

После получения заключения специалистов истец обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В ответ на обращение поступило уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который мотивирован тем, что имеется ограничение по использованию земельного участка, подлежащего хозяйственному освоению (проведение историко-культурной экспертизы, отсутствуют сведения о соблюдении требований к благоустройству

территории земельного участка). При этом в выписке из ЕГРН ограничения по использованию спорного земельного участка не значатся.

Истец указывает, что при реконструкции спорного объекта недвижимости не проводились мероприятия по вырубке зеленых насаждений, повреждения зеленых насаждений отсутствуют.

Спорный объект в настоящее время приведен в соответствие с установленными требованиями, не нарушает прав и интересов других лиц, находится в границах земельного участка, его сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Поскольку реконструкция спорного объекта недвижимости истцом осуществлено в отсутствие разрешительной документации, реконструированный объект является самовольной постройкой.

Вышеизложенные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Основания возникновения права собственности установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в

предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции).

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. Как указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а

также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кроме того исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Для целей применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснили, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли

такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Нижнего Новгорода (приказ Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 № 07-01-06/22 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Нижнего Новгород») земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖм-3 (зона многоквартирной высокоплотной многоэтажной застройки) и/или ТО-1 (зона многофункциональной застройки городского центра и городских подцентров за пределами исторического района и охранных зон объектов культурного наследия).

В материалы дела представлено заключение ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № 01-24/01, согласно которому выполненные работы по реконструкции спорного нежилого здания соответствуют требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Исследуемое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:202, выполненные работы по реконструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан, нежилое здание пригодно для дальнейшей эксплуатации по прямому назначению.

В соответствии с заключением ООО "ЭКИ" от 27.08.2025 № 18а по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы нежилое здание, расположенное по адресу: <...> границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:202 спроектировано, размещено и построено в соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Суд направлял запросы в Главное управление МЧС России по Нижегородской области о соответствии указанного объекта недвижимости требованиям пожарной безопасности.

Главное управление МЧС России по Нижегородской области письмом от 01.08.2025 № ИВ-165-2-6-1855 сообщило об устранении ранее выявленных нарушений требований пожарной безопасности и о возможности эксплуатации указанного объекта по назначению.

Притязаний третьих лиц на спорный объект в процессе рассмотрения дела не заявлено.

Таким образом, представленными в дело документами установлено, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам и может эксплуатироваться без ограничений.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требование истца о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0070045:134, общей площадью 186,9 квадратного метра, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, д.21Р, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать за ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) право собственности на реконструированное нежилое здание общей площадью 186,9 квадратного метра, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, д.21Р, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:202.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.Н. Назарова