Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А55-32409/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 09.03.23г.

Полный текст решения изготовлен 13.03.23г.

13 марта 2023 года

Дело №

А55-32409/2022


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рысаевой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орешкиной Н.А.

рассмотрев в судебном заседании 09 марта 2023 года дело по иску

Первого Заместителя Прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Красноярский Самарской области в лице главы муниципального района Красноярский Самарской области

к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области

ПЖСК "Сосновый бор"

с участием в деле Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (443099, <...>) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

о признании пунктов договора аренды земельного участка недействительными

при участии в заседании:

от истца –ФИО1 удост. №292906

от 2 ответчика – ФИО2 по дов. от 22.03.19г.

от 1 ответчика - не явился, извещен

установил:

Первый Заместитель Прокурора Самарской области обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области и ПЖСК "Сосновый бор" о признании недействительными пунктов 6.1.2, 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 93-221-ар, заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области и ПЖСК «Сосновый бор».

Ответчик 1, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, в котором возражает относительно заявленных требований.

Ответчик 2 иск считает обоснованным, просит признать спорные пункты договора аренды земельного участка №93-221-ар от 09.12.20г. недействительными.

Определением суда от 16.12.2022г. к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, извещенное о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явилось, отзыв на иск не представило. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика 1, третьего лица.


Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:


Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области и ПЖСК «Сосновый бор» заключен договор аренды земельного участка №93-221-ар от 09.12.20г. в соответствии с условиями которого арендодатель представляет арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:26:1804014:772 площадью 1689 кв.м. отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов» имеющий вид разрешенного использования – «для размещения инженерных сетей и коммуникаций обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений» расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.1 договора № 93-221-ар срок договора аренды установлен до 08.12.2069г.

Пунктом 6.1.2 договора № 93-221-ар установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора с согласия арендодателя, если иное не установлено федеральными законами.

Пунктом 8.3 договора № 93-221-ар предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при существенных нарушениях договора:

- при неиспользовании земельного участка в течение 6-ти месяцев, либо его использования с нарушением условий, установленных в пункте 1 договора (пункт 8 3 1),

- в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории (пункт 8 3.2),

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от его последующего внесения (пункт 8.3 3),

- при нарушении иных существенных условий, признанных таковыми законодательством Российской Федерации (пункт 8.3.4)

Первый Заместитель Прокурора Самарской области считает пункты 6.1.2, 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 93-221-ар недействительными поскольку согласие арендодателя на передачу права аренды третьим лицам не соответствует нормам ст. 22 ЗК РФ, а также считает что в соответствии с пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда.

ПЖСК «Сосновый бор» иск считает обоснованным, просит признать спорные пункты договора аренды земельного участка №93-221-ар от 09.12.20г. недействительными.

Пунктом 6.1.2 договора № 93-221-ар установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора с согласия арендодателя, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как указано в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя,в связи с чем суд считает требования истца в части признания пункта 6.1.2 договора № 93-221-ар недействительным подлежащим удовлетворению.

Пунктом 8.3 договора № 93-221-ар предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при существенных нарушениях договора

- при неиспользовании земельного участка в течение 6-ти месяцев, либо его использования с нарушением условий, установленных в пункте 1 договора (пункт 8 3 1),

- в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории (пункт 8 3.2),

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от его последующего внесения (пункт 8.3 3),

- при нарушении иных существенных условий, признанных таковыми законодательством Российской Федерации (пункт 8.3.4)

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поскольку оспариваемые условия противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суд приходит к выводу о том, что пункты 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 являются недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность данных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 93-221-ар в целом.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце втором части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (пункт 3 статьи 52 АПК РФ).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 168,167,180 ГК РФ суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. относятся на ответчиков по 3000 руб. на каждого и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Расходы по госпошлине в сумме 3000 руб. взысканию с Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области не подлежат поскольку последний освобожден от уплаты госпошлины в соответствии с п.1 ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными пункты 6.1.2, 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 93-221-ар, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области и ПЖСК «Сосновый бор».

Взыскать с ПЖСК "Сосновый бор" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.




Судья


/
С.Г. Рысаева