Решение от 11 мая 2023 г. по делу № А60-195/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-195/2023
11 мая 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2023 года Полный текст решения изготовлен 11 мая 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи П.Б. Ванина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Пономаревой рассмотрел в судебном заседании дело № А60-195/2023

по первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 2 433 403 руб. 36 коп.

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 6 532 323 руб. 96 коп. при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2022г., ФИО3, представитель по доверенности лот 04.10.2022,

от ответчика от ответчика ФИО4, представитель по доверенности от 25.07.2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о взыскании 2 433 403 руб. 36 коп., в том числе 2 228 221 руб. 94 коп. долга по договору аренды земельного участка № 2-960 от 24.12.2008 за период доплаты 2019-2020, с мая по июнь 2022, и 205 181 руб. 42 коп. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 11.06.2019 по 07.07.2022.

В предварительном судебном заседании истец на требованиях настаивает с учетом заявленного ходатайства об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 2 228 221 руб. 94 коп. долга по договору аренды земельного участка № 2-960 от 24.12.2008 за период доплаты 2019-2020, с мая по июнь 2022. Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.



Ответчик по первоначальному иску заявил встречное исковое заявление о взыскании 6 532 323 руб. 96 коп., в том числе 4 302 293 руб. 50 коп. неосновательного обогащения Арендной платы по договору аренды земельного участка № 2-960 от 24.12.2008), 2 230 030 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период 21.11.2010 по 20.02.2023.

В судебном заседании истец на требованиях настаивает, указывает, что, несмотря на снятие арендуемого ответчиком земельного участка с кадастрового учета, земельный участок как таковой не перестал существовать как объект прав, продолжительное время ответчиком использовался в силу заключенного сторонами договора аренды, за использование участка ответчик систематически носил арендную плату.

Ответчик иск не признал, указав на то, что земельный участок снят с кадастрового учета, Администрацией неверно производились расчеты арендной платы, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Администрация представила информационные расчеты арендной платы, в также информационной расчет задолженности с учетом срока исковой давности. В расчете предусмотрена площадь участка в размере 2 515 кв.м., ставка арендной платы в размере 6,8 (за земельные участки под объектами торговли). Ответчик представил отзыв на возражения истца.

Ответчик на своем встречном иске настаивает, полагает, что земельный участок не мог быть передан в аренду, поскольку относится к землям общего пользования.

Администрация встречный иск не признала, пояснив, что в условиях действующего договора аренды земельного участка, использования ответчиком земельного участка по договору, арендная плата должна быть уплачена с учетом фактического использования арендатором земельного участка. Фактическое использование ответчиком земельного участка для размещения транспортных средств на прилегающем к торговому центру ответчика земельном участке предполагает применение при расчете арендной платы коэффициента 6,8 для разрешенного использования для торговой деятельности, а не ставки 0,6 под автостоянку, которая самостоятельного значения без торгового центра не имеет, как платная закрытая автостоянка не использовалась.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании договора № 2-960 от 24.12.2008 Администрация г. Екатеринбурга (далее – Администрация) предоставила в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) земельный участок площадью 2 515 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0205011:22 по адресу: г, Екатеринбург, ул. Завокзальная-пер.Мельковский с 29.08.2008 на неопределенный срок. Участок предоставлен для организации автостоянки без права капитального строительства.

Как пояснили представители истца и ответчика, арендуемый участок представляет из себя территорию, непосредственно прилегающую к принадлежащему предпринимателю на праве собственности зданию торгового назначения.

Общая сумма начислений арендной платы за период с 2008 по 2022 годы составила

8 170 597 руб. 73 коп., предприниматель уплатил задолженность в сумме 5 942 375 руб. 79 коп.

В связи с этим, долг по арендной плате по расчетам истца составил 2 228 221 руб. 94 коп. (за 2019-2020, май-июнь 2022).

Во встречном иске ответчик указывает, что в 2008 году ИП ФИО1, желая организовать закрытую автостоянку для парковки транспортных средств сотрудников организаций, размещенных в принадлежащих ИП ФИО1 зданиях по адресу:



<...>, обратился в Администрацию города Екатеринбурга с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка для организации автостоянки без права капитального строительства.

Постановлением главы администрации № 2019 от 29.05.2008 названное выше заявление было удовлетворено и был заключен указанный договор аренды.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 24.03.2009 № 6641/205/0912517, разрешенное использование участка - для организации автостоянки.

Из письма Администрации г. Екатеринбурга от 28.12.2021 исх. № 23-5-01/5071 ответчику стало известно, что переданный ему в аренду земельный участок 21.11.2010 г. снят с кадастрового учёта.

В связи с полученной информацией ответчик стал принимать меры по актуализации статуса переданного ему имущества, по итогам которых было установлено, что вид разрешенного использования земельного участка сменился с «для организации автостоянки» на «земли общего пользования». Ответчик также пояснил, что ему стало известно, что более он не вправе организовывать на спорном участке закрытую автостоянку, равно как и использовать такой участок иным образом, если это предполагает ограничения доступа неопределенного круга лиц.

Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для организации автостоянки» на «земли общего пользования» подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 10.01.2022 № КУВИ-001/2022-537384.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, во встречном иске следует отказать на основании следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела, в том числе, фотографических материалов следует, что земельный участок, арендуемый предпринимателем, никогда не являлся и не является так называемой «закрытой автопарковкой», то есть, парковкой автотранспорта, имеющей специальное ограждение и разметку, отдельный въезд, а также пост охраны.

Из фотографических материалов также видно, что на арендуемом участке такую закрытую автостоянку организовать невозможно, поскольку в непосредственной близости расположен торговый центр.

Арендуемый участок образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0205011:3, вид разрешенного использования – для организации автостоянки, не относящихся к закрытым автостоянкам.

Участок с кадастровым номером 66:41:0205011:22 снят с государственного кадастрового учета на основании Решения Росреестра от 23.11.2010 № 41/10-12195, поскольку выявлено, что в отношении этого участка, имеющего статус временного, в течении двух лет со дня постановки на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права.



С учетом специфики земельных участков как объектов недвижимости и как природных объектов, являющихся частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства, в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.04.2008 № 16975/07, от 13.09.2011 № 3413/11).

Следовательно, снятие участка с государственного кадастрового учета не прекращает существования участка, не лишает арендатора возможности использовать участков в своей коммерческой деятельности. Как следует из материалов дела, такое коммерческое использование предпринимателем осуществлялось, длительное время предприниматель без каких-либо возражений вносил арендную плату за пользование участком.

Согласно п.п. 14, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами; если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Администрацией произведено обследование участка, используемого предпринимателем, по результатам осмотра 18.02.2022 установлено, что участок представляет собой территорию, объединенную ограждением с территорией смежного участка с кадастровым номером 66:41:0205011:24 (принадлежит на праве собсвтенности ФИО1), на котором находится здание торгового центра «ЭлектроМир». Земельный участок используется в качестве парковки для посетителей торгового центра. Въезд на указанную территорию организован через ворота со стороны ул. Завокзальная и пер. Мельковского.

Таким образом, арендуемый предпринимателем участок с кадастровым номером 66:41:0205011:22 имеет коммерческое использование, а именно, на участке, прилегающему к торговому центру предпринимателя, обеспечена возможность парковки транспортных средств для клиентов, посещающих торговый центр, в том числе, обеспечивается погрузка (выгрузка) товаров, то есть, таким образом обеспечен максимальный приток клиентов, которым созданы условия для покупки товаров в торговом центре.

Без использования такой парковки, доступ клиентов к торговому центру был бы существенным образом ограничен и, соответственно, посещаемость торгового центра значительным образом снизилась.

Именно, поэтому предпринимателем и был арендован земельный участок, длительное время оплачивалась арендная плата, то есть, договор аренды со стороны предпринимателя



исполнялся и, следовательно, на основании п. 5 ст. 166 ГК РФ предприниматель не вправе выдвигать свои доводы о незаключенности и недействительности указанного договора аренды.

Согласно ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт РФ. Торговля. Термины и определения. Торговый центр – это совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных и управляемых как единое целое и представляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Согласно п.п. 5 п. 16 Решения Екатеринбургской городской Думы № 23/11 от 28.03.2006 в случае выявления несоответствия фактического использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", виду разрешенного использования земельного участка, установленному в договоре аренды земельного участка, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

В связи с этим, Администрация правомерно в своих информационных расчетах арендной платы за 2019 и 2020 годы произвела расчет арендной платы с учетом ставки арендной платы 6,8, то есть, за земельные участки под объектами торговли, поскольку как автопарковка самостоятельного коммерческого использования не предусматривает, является вспомогательным инфраструктурным объектов для обслуживания торгового центра.

Именно этим объясняется доначисление арендной платы за спорный период, поскольку первоначально арендная плата начислялась Администрацией и уплачивалась предпринимателем, исходя из начислений с учетом ставки 0,6.

Однако по приведенным выше основаниям данная ставка не соответствует фактическому использованию участка, согласно которому ставка арендной должна составлять 6,8 от кадастровой стоимости.

По мнению суда, арендуемый предпринимателем земельный участок является принадлежностью торгового центра и, следовательно, согласно ст. 135 ГК РФ, по виду разрешенного использования земельного участка под торговым центром, следует судьбе этой главной вещи.

Из этого следует, что при расчете арендной платы Администрация правомерно применила ставку 6,8 (за земельные участки под объектами торговли).

В связи с этим, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Первоначальный иск подлежат частичному удовлетворению, поскольку истцом частично пропущен срок исковой давности, о чем заявил ответчик в судебном заседании.

Настоящий иск подан в суд 13.09.2022. Следовательно, правомерно начисленной суммой долга в пределах срока исковой давности является сумма в размере 1 747 305 руб. 44 коп. за период с октября 2029 по июнь 2022 (с учетом необходимости соблюдения претензионного порядка до подачи иска в суд).

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 747 305 руб. 44 коп. долга.



В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 26 772 руб. 00 коп. государственной пошлины.

3. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья П.Б. Ванин

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 26.01.2023 7:05:00



Кому выдана Ванин Павел Борисович